L’Agenzia delle Entrate, con risposta ad interpello n. 124/2026, ha chiarito che se l’immobile ceduto è stato oggetto di interventi edilizi agevolati di cui all’art. 119 D.l. n. 34/2020 (cd. Superbonus), l’eventuale plusvalenza realizzata (art. 67, comma 1, lett. b-bis) Tuir), non è imponibile se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione.
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Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi
Il volume, aggiornato ai più recenti orientamenti dell’Agenzia delle Entrate e giurisprudenziali, si pone come strumento di supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110%, fornendo una comprensione chiara dei principali aspetti giuridici, fiscali e delle problematiche associate a questo ambito. Il testo offre una panoramica completa delle controversie più comuni che possono sorgere nel contesto dei bonus edilizi, come la violazione delle norme di accesso, le dispute sulla qualità dei lavori eseguiti e le questioni relative alla documentazione richiesta, analizzando i diritti e le responsabilità delle numerose parti coinvolte: committenti e appaltatori, general contractor, architetti e ingegneri, asseveratori e “vistatori”, istituti di credito e amministratori di condominio.
Fabiola Pietrella
Dottore commercialista e Revisore legale dei conti, è CEO e socia dello Studio associato Pietrella Bruè. Già Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Macerata, è consulente tecnico in ambito contabile, bancario e aziendale. Relatore innumerosi convegni e autrice di pubblicazioni giuridiche.
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Quesito
L’istante chiede chiarimenti sull’applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis, del Tuir.
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Il presente volume vuole offrire ai professionisti ed ai contribuenti, imprese e privati, soluzioni difensive, anche alternative a quelle tradizionali, al fine di risolvere la situazione compromessa.
Sono raccolti tutti gli strumenti utili per una efficace difesa in ogni fase, dall’avvio dell’attività imprenditoriale o professionale al primo accertamento/atto impositivo, sino ai rimedi estremi post decadenza dalle ordinarie azioni difensive.
Il lavoro, aggiornato alle ultime novità legislative e giurisprudenziali nazionali ed europee, analizza le contestazioni più frequenti, i vizi degli atti impositivi, del fermo amministrativo, dell’ipoteca e dei pignoramenti esattoriali e le relative soluzioni, attraverso il coordinamento della normativa speciale esattoriale alle previsioni amministrative, agli istituti civilistici, nonché alle norme penali (ad es. la sospensione disposta dal PM a seguito di denuncia per usura).
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Leonarda D’Alonzo
Avvocato, già Giudice Onorario presso il tribunale di Ferrara e Giudice dell’Esecuzione in esecuzioni mobiliari, esecuzioni esattoriali mobiliari e immobiliari e opposizione all’esecuzione nella fase cautelare.
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Leonarda D’Alonzo, 2025, Maggioli Editore
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Il dubbio riguarda la plusvalenza che potrebbe emergere in caso di cessione dell’immobile di sua proprietà.
Su tale immobile, negli anni 2023-2024, sono stati effettuati interventi edilizi agevolati. I lavori hanno beneficiato dello sconto in fattura, nell’ambito del cosiddetto Superbonus.
Gli interventi si sono conclusi entro il 31 dicembre 2024, ai sensi dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 77/2020.
Ma procediamo con ordine.
- Il 9 maggio 2006 l’istante acquistava dai propri genitori la nuda proprietà di un immobile in cui gli ascendenti avevano stabilito la loro residenza anagrafica dal 30 agosto 1991.
- Sei anni dopo (il 5 giugno2012) l’istante donava il diritto di usufrutto vitalizio sull’immobile ai propri genitori, riservandosi la nuda proprietà.
- Il 19 gennaio 2022 il diritto di usufrutto si estingueva per rinuncia a titolo gratuito degli usufruttuari, con conseguente consolidazione della piena proprietà in capo all’istante. In particolare, I genitori mantenevano la residenza nello stesso immobile, sulla base di un contratto di comodato, rispettivamente fino alla data del decesso del padre (17 febbraio 2022) e di trasferimento della residenza da parte della madre (28 aprile 2022). Successivamente, l’immobile rimaneva a disposizione dell’istante, il quale vorrebbe venderlo tra il 31 luglio 2026 e il 31 dicembre 2026, non escludendo che la vendita possa postergarsi.
Ciò posto, l’istante chiede:
- in primo luogo, se, ai fini dell’applicazione dell’ 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir e della determinazione dell’eventuale plusvalenza imponibile prevista dal successivo art. 68, la data di acquisto dell’immobile debba essere individuata nel 9 maggio 2006, data in cui la contribuente ha acquistato a titolo oneroso la piena proprietà dell’immobile, ovvero nel 19 gennaio 2022, quando, a seguito della rinuncia all’usufrutto da parte dei genitori, si è nuovamente verificata la consolidazione del diritto di proprietà in suo favore.
- In secondo luogo, se, tenuto conto dei periodi di residenza anagrafica e di effettiva abitazione dei genitori (dal 30 agosto 1991 – al 17 febbraio 2022 per il padre, e dal 30 agosto 1991 – al 28 aprile 2022, per la madre) nonché dei successivi periodi in cui l’immobile è stato a disposizione o locato a terzi), l’immobile possa considerarsi adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione, secondo quanto previsto dall’art. 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir, nell’ipotesi in cui la cessione si verifichi entro il 27 aprile 2027.
Interpretazione del contribuente
Secondo il contribuente, la data di acquisto rilevante ai fini del calcolo del decennio antecedente all’atto della cessione deve essere individuata nel 9 maggio 2006 e ciò in considerazione del fatto che la successiva data di rinuncia al diritto di usufrutto, non costituirebbe un ‘‘nuovo acquisto’’. Pertanto, se la vendita intervenisse entro il 27 aprile 2027, sarebbe soddisfatto il requisito della destinazione ad abitazione principale dei familiari del cedente nel decennio precedente la vendita, ai fini dell’esclusione della plusvalenza.
Parere dell’Agenzia delle Entrate
Prima di rendere il parere l’AdE ha chiarito i principi che regolano la materia.
Cosa dispone l’art. 67, comma 1, del Tuir?
L’ 67, comma 1, del Tuir dispone che:
«Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: […] b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’art. 119 del D.l 34/2020, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 77/2020, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo».
Plusvalenza e nuda proprietà: quale data conta per l’acquisto?
A seguire, L’Ufficio esplicita che con risoluzione n. 218/2008 è stato precisato che, ai fini del trattamento fiscale applicabile alla plusvalenza prevista dall’ 67, comma 1 del Tuir, assume rilievo il momento di acquisto della nuda proprietà e non quello di estinzione dell’usufrutto.
Consiglio: per approfondimenti in materia, segnaliamo il volume “La nuda proprietà immobiliare”, a cura dell’avv. Maria Teresa De Luca, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
La nuda proprietà immobiliare
Da istituto “classico” del diritto civile, la nuda proprietà è oggi un’operazione contrattuale complessa, dove contano dettagli decisivi: clausole, garanzie, riparto degli oneri, spese e lavori, opponibilità a terzi, oltre ai riflessi fiscali e successori.
Questo volume offre una guida pratica per impostare correttamente la vendita della nuda proprietà e le fattispecie collegate, con strumenti immediatamente spendibili nella redazione e nel controllo degli atti.
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- Contratto di vendita: forma, requisiti, clausole tipiche e pattuizioni a tutela delle parti (anche nelle ipotesi “sensibili”, familiari o con patti di mantenimento).
- Fiscalità e agevolazioni: imposte indirette e dirette, base imponibile, plusvalenze, IMU e criticità applicative.
- Profili successori: effetti della riserva di usufrutto, azioni degli eredi lesi, estinzione dell’usufrutto e consolidazione della piena proprietà.
- Clausole notarili e casistica: tutele per venditore/usufruttuario e acquirente, usufrutto congiuntivo e successivo.
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- Allegati operativi: checklist, schemi, facsimile e una selezione di prompt utilizzabili anche online per verifiche documentali e costruzione di clausole coerenti col caso concreto.
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In particolare, è stato evidenziato che:
“[…] Data la temporaneità dell’usufrutto (art. 979 cc.), in caso di morte del titolare, il diritto di proprietà riacquista automaticamente la propria pienezza, senza bisogno di alcuna forma giuridica di riappropriazione e senza, dunque, alcun atto di retrocessione (si parla al riguardo di consolidazione)”.
Quando la rinuncia all’usufrutto genera plusvalenza tassabile?
Tuttavia, le stesse considerazioni non sono state ritenute applicabili al caso in cui il diritto di usufrutto non si estingua per la morte dell’usufruttuario ma a seguito di riscatto a titolo oneroso del diritto reale da parte del nudo proprietario.
Come è stato illustrato nella risoluzione n. 188/2009, in questa ipotesi, ai fini reddituali nell’operazione di riacquisto dell’usufrutto e successiva rivendita entro i cinque anni della piena proprietà del bene, è ravvisabile l’intento speculativo che rientra nella fattispecie impositiva delineata dall’art. 67, comma 1, lettera b) del Tuir e che configura l’ipotesi di plusvalenza tassabile.
Quale data conta se l’usufrutto è rinunciato gratuitamente?
Tanto premesso, nel caso in esame, in assenza di un atto negoziale riconducibile al nudo proprietario, la rinuncia dell’usufrutto quale atto unilaterale dell’usufruttuario comporta la riespansione del diritto di proprietà. Sono, pertanto, applicabili i chiarimenti forniti con la risoluzione n. 218/2008.
Ne deriva che, per individuare correttamente la data di acquisto dell’immobile, occorre fare riferimento al 9 maggio 2006. In quella data, infatti, l’istante ha acquistato la piena proprietà del bene mediante compravendita.
La rinuncia gratuita all’usufrutto da parte dei genitori, avvenuta il 19 gennaio 2022, non costituisce un nuovo acquisto. Ha comportato soltanto la riespansione del diritto di proprietà già presente nel patrimonio della contribuente.
Questa data rileva quindi anche ai fini del calcolo del decennio antecedente alla cessione, previsto dall’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir.
Conclusioni
Alla luce di quanto esposto, se l’unità immobiliare è stata oggetto di interventi edilizi agevolati da Superbonus, l’eventuale plusvalenza realizzata non è imponibile quando il bene posseduto è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione.
