La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 1242/2026 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), si pronuncia in relazione alla impossibilità sopravvenuta della prestazione in un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo, confermando la decisione di primo grado che aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, di Lucilla Nigro, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, offre un supporto utile per gestire ogni fase del contenzioso civile.
Formulario commentato del nuovo processo civile
Giunto all’VIII edizione, il Formulario commentato del nuovo processo civile rappresenta uno strumento operativo indispensabile per il professionista che deve affrontare il processo civile alla luce delle più recenti riforme.
Il volume è aggiornato al Decreto Giustizia (D.L. 117/2025, conv. in L. 148/2025) e ai correttivi Cartabia e mediazione, e tiene conto della giurisprudenza più recente e delle principali innovazioni in materia di rito, digitalizzazione e strumenti alternativi di risoluzione delle controversie.
L’opera raccoglie oltre 200 formule, ciascuna corredata da:
• riferimento normativo puntuale,
• commento operativo,
• indicazione dei termini e delle scadenze,
• preclusioni processuali,
• massime giurisprudenziali di riferimento.
Un supporto concreto per impostare correttamente la strategia difensiva e redigere atti completi, aggiornati e conformi alle nuove regole del processo civile.
Contenuti principali
Il formulario copre in modo sistematico tutte le fasi e i procedimenti del processo civile, tra cui:
• parti e difensori, mediazione e negoziazione assistita;
• giudizio di primo grado davanti al tribunale e al giudice di pace;
• appello, ricorso per Cassazione e altre impugnazioni;
• controversie di lavoro;
• precetto ed esecuzione, opposizioni all’esecuzione;
• procedimento di ingiunzione, sfratto e finita locazione;
• procedimenti cautelari e procedimento semplificato di cognizione;
• procedimenti possessori;
• separazione, divorzio e cumulo delle domande;
• arbitrato e trasferimento del contenzioso in sede arbitrale.
Punti di forza
• Aggiornamento normativo e giurisprudenziale costante
• Impostazione pratico-operativa, pensata per l’attività quotidiana dello studio
• Formulari commentati e immediatamente utilizzabili
• Schemi chiari per orientarsi tra riti, termini e adempimenti
• Formulario online personalizzabile, incluso con l’acquisto
Autrice
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
Leggi descrizione
Lucilla Nigro, 2026, Apogeo Education - Maggioli Editore
94.00 €
89.30 €
Formulario commentato del nuovo processo civile
Giunto all’VIII edizione, il Formulario commentato del nuovo processo civile rappresenta uno strumento operativo indispensabile per il professionista che deve affrontare il processo civile alla luce delle più recenti riforme.
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Autrice
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
I fatti di causa in primo grado
Il locatore di un immobile ad uso abitativo promuoveva un’azione per sfratto per morosità nei confronti del conduttore, a seguito del mancato pagamento dei canoni di locazione dovuti.
Il conduttore, pur non contestando la morosità, adduceva l’impossibilità sopravvenuta di adempiere all’obbligazione a causa delle difficoltà economiche derivanti dalla pandemia di COVID-19. In particolare, il conduttore sosteneva che le restrizioni del lockdown imposte tra il 2020 e il 2021 per far fronte alla pandemia gli avevano impedito di svolgere la sua attività professionale. Ne conseguiva la sopravvenuta mancanza della liquidità utile per adempiere alla propria prestazione.
Eccepiva, inoltre, l’esistenza di un controcredito per somme indebitamente versate in relazione a un precedente rapporto locatizio verbale e per spese di ristrutturazione sostenute nell’immobile.
La procedura speciale per sfratto si trasformava, quindi, in un giudizio ordinario di risoluzione contrattuale per inadempimento.
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La decisione del Tribunale
Il tribunale di Velletri ha accolto la domanda del locatore per le seguenti ragioni.
- In primo luogo, ha ritenuto non provata l’esistenza del controcredito.
- In secondo luogo, non ha ravvisato la configurabilità dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione, in quanto l’obbligazione di pagamento dei canoni, essendo di natura pecuniaria, non poteva considerarsi ostacolata o resa più difficoltosa a causa del rispetto delle misure restrittive imposte dalla pandemia.
- In terzo luogo, ha precisato che non ricorrono gli stremi dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione neanche quando l’incapacità finanziaria del debitore sia sopravvenuta a causa di ragioni esogene di tipo economico.
Emergenza Covid e locazione abitativa: esclusa la scriminante e risoluzione per morosità
Il Tribunale, infine, ha ritenuto che non possa essere invocato l’art. 3 co. 6 bis del D.L 6/2020 il quale stabilisce che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Il rispetto delle misure imposte per fronteggiare la pandemia non giustifica né l’esonero dall’obbligo del pagamento del canone, né il ritardo adempimento della prestazione. La legislazione di emergenza è stata introdotta per i rapporti locatizi ad uso non abitativo, in presenza di condizioni economiche determinate e per alcune categorie di imprenditori.
Il tribunale di Velletri ha dichiarato quindi la risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo per inadempimento ex artt. 5 L. 392/1988 e 1453 c.c. L’art. 5 L. 392/1988, infatti, stabilisce che ‟il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione”.
La conferma della Corte d’Appello di Roma
La Corte di Appello di Roma ha rigettato l’appello, confermando la sentenza di primo grado e, dunque, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.
La Corte, in particolare, ha richiamato la giurisprudenza di legittimità (Cass. 16.06.2025, n.16113), la quale ha escluso che l’art. 91 del D.L. 18/2020 (c.d. decreto “Cura Italia”) possa giustificare la riduzione o l’omesso pagamento dei canoni di locazione, quantomeno cessato il primo periodo di lockdown, soprattutto nel caso di locazioni abitative, in cui il conduttore ha continuato a godere dell’immobile anche durante le restrizioni.
Nel caso di specie, infatti, durante il periodo di lockdown, il conduttore dell’immobile ad uso abitativo aveva continuato a godere pienamente della propria abitazione. Gli eventuali riflessi nella sfera finanziaria del conduttore della emergenza pandemica restano estranei al sinallagma contrattuale e, pertanto, non possono essere traslati sul locatore, parimenti estraneo.
Infine, la Corte ha evidenziato come non fosse ravvisabile una impossibilità oggettiva della prestazione pecuniaria, considerando che si tratta di una obbligazione sempre possibile per sua natura, essendo possibile ricorrere a prestiti o mutui.
