Le parti comuni degli edifici condominiali sono frequentemente fonte di danni, tanto ai beni comuni quanto alle proprietà esclusive dei singoli condomini. Tra tali beni rientra, ai sensi dell’art. 1117, comma 1, n. 1, c.c., anche il lastrico solare, la cui funzione di copertura dell’edificio lo rende particolarmente esposto al rischio di infiltrazioni.
La questione si pone quando le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare interessano un’unità immobiliare di proprietà esclusiva sottostante. In tale evenienza, occorre stabilire se il proprietario dell’unità danneggiata debba concorrere alle spese di riparazione del lastrico solare e, al contempo, al risarcimento del danno subito.
Sul punto è intervenuta la recente ordinanza della Corte di Cassazione (Sez. III, ord. n. 28528/2025), che ha confermato l’orientamento giurisprudenziale consolidato in materia, offrendo ulteriori chiarimenti sui criteri di ripartizione delle responsabilità e delle spese.
La funzione del lastrico solare
Sarebbe utile, a questo punto, intendersi su che cosa sia un lastrico solare. Può essere inteso come una superficie posta all’apice di un edificio condominiale, calpestabile, inglobato nella struttura, destinato a fungere da copertura del medesimo. Più sinteticamente può essere definito come il tetto dell’edificio condominiale che protegge quest’ultimo dalle intemperie e dai vari agenti atmosferici.
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Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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Mentre, per terrazzo a livello, si può intendere un affaccio verso l’esterno, calpestabile, posto sullo stesso livello dell’appartamento cui inerisce.
Volendo aprire, al riguardo, una breve parentesi, possiamo affermare che la distinzione tra lastrico solare e terrazza a livello assume un valore giuridico, perché anche la giurisprudenza di legittimità si è soffermata sul punto precisando che:
“…In particolare la terrazza a livello, con funzione di copertura dei vani sottostanti, deve ritenersi bene di proprietà condominiale ex art. 1117 cod. civ. in quanto, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all’esistenza stessa del fabbricato; non osta a tale conclusione la circostanza che a essa si acceda da un appartamento contiguo, al cui servizio pertinenziale la terrazza sia destinata, perché occorre che la deroga all’attribuzione legale al condominio con assegnazione della terrazza a livello in proprietà r:isulti da uno specifico titolo…” (Cass. Civ., Sezione III, Sent. n. 27846 del 3 ottobre 2023).
Possiamo affermare, quindi, che il lastrico solare è un bene comune che svolge la funzione di copertura del fabbricato condominiale.
Le spese di riparazione e di ricostruzione del lastrico solare
A fronte dei danni prodotti dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, si palesa la necessità di eseguire le opere di riparazione all’uopo necessarie.
Le spese di riparazione e di ricostruzione del lastricato solare vengono suddivise secondo il criterio legale dettato dall’art. 1126, c.c., a mente del quale:
- “…quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno…”.
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Le spese di riparazione sono imputate secondo il criterio posto dall’art. 1126 c.c.
Quanto sopra illustrato è corroborato dall’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità secondo la quale:
“…la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura…” (Cass. Civ., Sez. II, Sent. n.1451 del 23 gennaio 2014).
Dal punto di vista giuridico la responsabilità dei danni prodotti dal lastrico solare è imputabile, ex art. 2051, c.c., a titolo di responsabilità di beni in custodia, nella quale concorre sia l’usuario del lastrico solare che il condominio, essendo il primo destinato a fungere da copertura del secondo, salvo la prova della riferibilità esclusiva del danno all’uno piuttosto che all’altro.
Ebbene, il concorso di tale tipo di responsabilità deve essere regolato secondo il meccanismo giuridico d’imputazione stabilito dall’art. 1126, c.c., e, cioè, un terzo della spesa di riparazione o ricostruzione a carico del proprietario od usuario esclusivo del lastrico solare ed due terzi a carico del condominio. (Cass. Civ., Sez. Un, Sent. n.9449 del 16 maggio 2016; Idem, Sez. III, Sent. n. 27846/2023, cit.).
Ne consegue che, a fronte dei danni da dispersione d’acqua, originati dalla cattiva impermeabilizzazione del lastrico solare, tanto il proprietario, che di questi ha l’uso esclusivo, quanto il condominio, sono responsabili, in solido, ex art. 2055, c.c., verso il proprietario dell’unità immobiliare danneggiata per i danni da quest’ultimo subito.
La responsabilità solidale evocata, ai sensi dell’art. 2055, c.c., fa sì che il proprietario che ha l’uso esclusivo del lastrico solare ed il condominio, gravato dall’obbligo di vigilanza e manutenzione, sono entrambi responsabili, verso il condomino danneggiato, il quale, perciò, potrà domandare il risarcimento dei danni subiti tanto al primo quanto al secondo, salvo l’obbligo interno di rivalsa in favore di chi ha corrisposto per l’intero il risarcimento dei danni (Cass. Civ., Sez. Un, Sent. n.9449/2016, cit.).
In disparte il proprietario che ha l’uso esclusivo del lastrico solare, onde determinare quali siano i condomini che dovrebbero concorrere alle spese di riparazione di quest’ultimo, la giurisprudenza segue il principio della c.d. “ proiezione verticale”.
Secondo tale principio alle spese di riparazione del lastricato solare concorrono non tutti i condomini dell’edificio comune, bensì soltanto quelli le cui unità immobiliari sono comprese nella proiezione verticale del lastrico stesso, poiché solo a tali unità esso funge da copertura (Cass. Civ., Sez. III, Ord. N. 28528 del 28 ottobre 2025).
Alle spese di riparazione del lastrico solare concorre anche il condomino danneggiato
Cionondimeno, l’ordinanza in commento offre il pregio di chiarire che, in tema di partecipazione alle spese di riparazione e di ricostruzione del lastrico solare, concorre anche il condomino proprietario dell’unità immobiliare danneggiata.
La questione giuridica affrontata dalla detta pronuncia concorre a chiarire che anche il proprietario dell’appartamento danneggiato concorre, nel novero della platea dei condomini tenuti a partecipare alle spese di riparazione del lastrico solare, secondo il criterio d’imputazione stabilito dall’art. 1126, c.c., nella misura dei due terzi in proporzione al valore millesimale della sua proprietà.
Facendo, pertanto, applicazione del principio della “proiezione verticale”, secondo il criterio dell’art. 1126, c.c., sono obbligati a concorrere alle spese di riparazione del lastricato solare, oltre al condomino che ne ha l’uso esclusivo nella misura di un terzo, i proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del medesimo lastricato, nella misura di due terzi.
E tra questi ultimi occorre ricomprendere anche il proprietario dell’unità immobiliare danneggiata dalle infiltrazioni il cui appartamento è compreso nella proiezione verticale del lastricato solare.
In tal senso, la recente ordinanza della Corte dei Diritti afferma che:
“il condomino che subisca, alla propria unità immobiliare, un danno derivante da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo(…) di contribuire, a propria volta, alle spese necessarie per la riparazione di quel peculiare bene comune, nonché alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi per la preminente funzione di copertura del proprio immobile”(Cass. Civ., Sez. III, Ord. N. 28528/2025,cit.).
In applicazione del predetto principio di diritto anche il proprietario dell’appartamento danneggiato dai danni prodotti dal lastricato solare deve contribuire, nella misura dei due terzi, ai sensi dell’art. 1126, c.c., alle spese di riparazione del lastricato stesso.
Conclusioni
Con la pronuncia in esame la Suprema Corte chiarisce un principio di diritto confermando sul punto il consolidato orientamento formatosi in materia.
In particolare, si conferma che, in tema di danni prodotti dal lastrico solare rispondono, verso il condomino danneggiato, tanto il condomino, soggetto all’obbligo di curarne la manutenzione laddove esso assolva alla funzione di copertura dell’edificio, quanto il singolo proprietario che ne ha l’uso esclusivo.
La ripartizione viene secondo il criterio d’imputazione osto dall’art. 1126, c.c., e, cioè, un terzo a carico del proprietario che ha l’uso esclusivo del lastricato solare e due terzi a carico degli altri condomini.
Nondimeno, secondo il principio “della proiezione verticale”, non tutti i condomini dell’edificio sono obbligati a concorrere alle spese di riparazione del lastrico solare, bensì soltanto coloro le cui unità immobiliari sono comprese nella proiezione verdicale del lastricato medesimo.
Ne viene che, nella quota dei due terzi, stabilita dal detto art. 1126, c.c., deve computarsi anche il condomino danneggiato, il quale dovrà concorrere alle spese di riparazione del lastrico solare.
