Vendita diretta del bene pignorato: innovazione o illusione?

La riforma del processo civile attuata con il Decreto Cartabia (D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149) ha introdotto nel codice di procedura civile un nuovo istituto: la vendita diretta degli immobili pignorati da parte del debitore esecutato, disciplinata dagli artt. 568-bis e 569-bis c.p.c. (in vigore, per le esecuzioni iniziate dopo la riforma, dal 30 giugno 2023).

Tale innovazione, ispirata al modello francese della vente privée, mira a favorire una liquidazione più rapida del bene con la collaborazione del debitore.

In sostanza, il debitore – entro dieci giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c. – può chiedere al giudice dell’esecuzione l’autorizzazione a vendere direttamente l’immobile pignorato ad un acquirente da lui individuato, ad un prezzo non inferiore al valore di stima e con offerta cauzionata di almeno il 10%.

Se non vi sono opposizioni dei creditori, il giudice può aggiudicare il bene all’offerente e, su istanza dell’aggiudicatario, autorizzare il trasferimento mediante atto notarile con contestuale ordine di cancellazione di pignoramenti e ipoteche.

In caso invece di opposizione anche di un solo creditore, si apre un sub-procedimento competitivo: il giudice dispone idonea pubblicità dell’offerta ricevuta, fissando un termine per eventuali offerte migliorative (almeno pari al prezzo già offerto) e un’udienza per deliberare sull’offerta ed eventualmente gara tra gli offerenti.

L’istituto rappresenta dunque un tentativo di ibridare la vendita forzata con elementi negoziali, coinvolgendo attivamente il debitore nell’individuare l’acquirente e nel determinare il prezzo, pur sotto controllo giudiziale e a tutela dell’interesse dei creditori. Di seguito si analizzerà se e in che misura, su scala nazionale, questa forma di vendita è stata effettivamente applicata, esaminando i primi dati disponibili, le problematiche emerse nella prassi, nonché le opinioni di dottrina e operatori sulla funzionalità del nuovo meccanismo, con i necessari riferimenti normativi e giurisprudenziali.

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La Vendita Diretta e la Conversione del Pignoramento

Come si propone l’istanza di vendita diretta? Chi è il soggetto legittimato a proporla? Come si integra l’offerta? Se l’immobile per cui si chiede la vendita diretta è occupato come si libera? Come si propone la conversione del pignoramento? Quali sono le caratteristiche del provvedimento di conversione? Come si articolano le impugnazioni nella fase di conversione?

A questi e ad altri interrogativi risponde questa pratica Guida, che analizza la Vendita diretta, il Nuovo istituto inserito dalla Riforma Cartabia, e quello della Conversione del Pignoramento, due istituti di favore per il debitore che costituiscono un’alternativa per evitare la vendita all’asta dell’immobile pignorato.

Il testo è strutturato in numerosi quesiti dal taglio pratico ai quali l’Autrice fornisce una soluzione sulla scorta del testo normativo, della giurisprudenza e della dottrina. Completa il volume un Formulario, disponibile anche online in formato editabile.

Maria Teresa De Luca
Avvocato cassazionista. Si occupa di diritto civile e, in particolare, di diritto bancario ed esecuzioni immobiliari. Svolge la funzione di Professionista delegato alle vendite immobiliari presso il Tribunale di Taranto. Autrice di volumi e contributi su riviste giuridiche e portali on line.

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Applicazione pratica: primi dati e frequenza delle vendite dirette

Trascorsi ormai circa due anni dall’introduzione della vendita diretta, si registra che l’utilizzo pratico dell’istituto è stato sinora molto limitato.

Va premesso che la disciplina si applica solo alle procedure esecutive iniziate dopo l’entrata in vigore della riforma (giugno 2023) e che quindi molte esecuzioni pendenti, avviate in precedenza, non potevano beneficiarne.

Inoltre, il periodo di osservazione è ancora breve. In assenza di statistiche ufficiali uniformi a livello nazionale, le informazioni raccolte da diversi distretti indicano un numero estremamente esiguo di istanze di vendita diretta presentate dai debitori e ancor meno casi di effettiva autorizzazione da parte dei giudici. In diversi tribunali, nei primi mesi, nessuna procedura esecutiva immobiliare si è conclusa con una vendita diretta autorizzata; altrove si contano pochissimi casi isolati (nell’ordine di poche unità) in cui il debitore ha esperito questa via. Il vivo interesse manifestato nei convegni e negli ambienti specialistici verso la “vendita diretta” non ha dunque (finora) trovato corrispondenza in un’applicazione pratica diffusa. Come osservato, l’attenzione suscitata dal nuovo istituto è probabilmente inversamente proporzionale alla sua concreta attuazione.

Del resto, già nelle prime analisi si sottolineava l’incertezza circa la portata effettiva e il possibile successo della vendita diretta, ritenendo difficile pronosticare se essa sarebbe divenuta uno strumento realmente utilizzato su larga scala. I dati allo stato disponibili confermano tale prudenza iniziale: la vendita diretta permane una opzione residuale, attivata solo in rarissime circostanze a livello nazionale.

Quanto alla distribuzione territoriale, non emergono al momento significative differenze tra i distretti: la scarsa applicazione accomuna grandi e piccoli uffici giudiziari.

Ad esempio, presso tribunali metropolitani (come Roma, Milano, Napoli) si registrano finora pochissime istanze di vendita diretta, spesso senza esito favorevole; analoghe segnalazioni provengono da tribunali medio-piccoli, a conferma che l’istituto non ha (ancora) preso piede in alcuna realtà locale in modo apprezzabile.

Ad esempio, presso il Tribunale di Milano si segnala un solo caso di vendita diretta andato a buon fine nel primo semestre del 2024, mentre presso il Tribunale di Roma non risultano istanze accolte nello stesso periodo[1].

Non risultano pronunce di merito di particolare rilievo né dati ufficiali ministeriali sul conteggio di tali vendite – un vuoto statistico comprensibile vista la novità della norma e la necessità di accumulare un campione significativo di casi. In conclusione, sul piano quantitativo la vendita diretta si presenta attualmente come un’eccezione assolutamente marginale nell’ambito delle esecuzioni immobiliari: un dato di fatto che spinge a interrogarsi sulle ragioni di tale scarso utilizzo e sulle criticità che ne ostacolano la diffusione.

Le principali criticità emerse

1. Opposizione dei creditori: Basta l’opposizione anche di un solo creditore per impedire la vendita diretta e avviare una procedura competitiva. La legge non richiede motivazioni, rendendo l’opposizione uno strumento di veto arbitrario. Questa facoltà, esercitabile senza alcuna specifica giustificazione, vanifica in molti casi l’efficacia dell’istituto e scoraggia il debitore a percorrere tale via. La dottrina ha sottolineato la necessità di subordinare l’opposizione ad una verifica giudiziale di non manifesta infondatezza[2].
2. Assenza di prassi uniforme: Gli uffici giudiziari si trovano privi di indicazioni operative chiare su modalità di deposito, modulistica e gestione delle istanze. Anche l’informazione al debitore è carente: in molti casi, il soggetto esecutato non è consapevole della possibilità di proporre la vendita diretta. Alcuni tribunali, come quello di Bologna, hanno predisposto schede informative e moduli standard per agevolare il ricorso all’istituto, ma manca ancora un coordinamento nazionale[3].
3. Sfiducia degli operatori: I giudici, i professionisti delegati e i creditori mostrano un atteggiamento prudente o ostile. L’istituto è percepito come un possibile strumento dilatorio più che come una reale opportunità di accelerazione della procedura. In assenza di benefici tangibili e immediati, i creditori preferiscono generalmente proseguire con la vendita forzata tradizionale.
4. Scarsa appetibilità per gli acquirenti: L’acquirente deve offrire il prezzo pieno (valore di stima), senza la possibilità di sconti previsti invece nelle aste. Inoltre, l’esito non è certo, poiché vi può essere una gara competitiva successiva. Questo rende l’acquisto meno interessante rispetto alle aste tradizionali, che consentono margini di risparmio più elevati. Ne deriva una concreta difficoltà, per il debitore, nel reperire soggetti realmente interessati.
5. Rischio di abusi dilatori: Si è evidenziato il pericolo che l’istanza venga utilizzata dal debitore con finalità meramente dilatorie. La presentazione di un’offerta apparentemente seria, ma destinata a non perfezionarsi, può rallentare sensibilmente la procedura e rinviare l’asta. Il legislatore non ha previsto, al momento, sanzioni specifiche o filtri processuali efficaci per prevenire tali condotte. Il Consiglio Superiore della Magistratura, nel parere n. 72/2022, ha raccomandato l’introduzione di strumenti correttivi, tra cui una cauzione più elevata e sanzioni specifiche per l’aggiudicatario inadempiente[4].

In sintesi, le principali difficoltà applicative che emergono sono: la tensione tra tutela del creditore e nuova procedura, la mancanza di prassi consolidate e qualche lacuna normativa, una ritrosia iniziale degli operatori a sperimentare il nuovo istituto, il rischio di usi impropri da parte di debitori in malafede, e infine la poca convenienza economica percepita dagli acquirenti.

Queste problematiche spiegano in larga misura perché la vendita diretta stenti a decollare nelle aule di giustizia, nonostante le buone intenzioni del legislatore riformatore.

Valutazioni critiche della dottrina

La dottrina ha accolto l’istituto con interesse ma anche con notevoli perplessità.

Diversi autori hanno messo in luce il rischio che la vendita diretta si traduca in un’inutile complicazione del processo esecutivo, senza reali vantaggi per i soggetti coinvolti.

Molti commentatori sottolineano che l’assenza di un obbligo di motivazione per l’opposizione del creditore mina l’efficacia dell’istituto[5].

Altri ritengono che, in mancanza di incentivi concreti, la vendita diretta non possa competere con le trattative stragiudiziali (es. saldo e stralcio) o con le aste tradizionali.

Alcuni autori propongono correttivi: ad esempio, subordinare l’opposizione dei creditori a un vaglio di legittimità da parte del giudice, introdurre sanzioni per offerte infondate, o consentire vendite dirette anche a prezzo leggermente inferiore al valore di stima, se giustificato da elementi oggettivi[6].

Considerazioni finali

La vendita diretta degli immobili pignorati, introdotta dalla riforma Cartabia, rappresenta un elemento di novità significativo nel panorama delle esecuzioni forzate italiane, ma la sua attuazione pratica su scala nazionale è finora estremamente limitata.

Le ragioni risiedono in varie criticità applicative – normative, procedurali e culturali – che ne frenano l’utilizzo.

Dottrina e operatori hanno espresso perlopiù valutazioni caute o negative, evidenziando il rischio che l’istituto resti sulla carta un’occasione mancata.

Tuttavia, la partita non può dirsi conclusa: molto dipenderà dall’evoluzione nei prossimi anni, dall’eventuale adattamento delle prassi e, se necessario, da interventi correttivi del legislatore. L’auspicio è che l’attenzione rimanga focalizzata sui risultati concreti: se la vendita diretta saprà dimostrare di accelerare i tempi e migliorare gli esiti di anche una parte delle esecuzioni (senza pregiudicare i diritti dei creditori), potrà guadagnarsi fiducia e diffusione; in caso contrario, sarà ricordata come un tentativo non riuscito di innovare la materia.

In ogni caso, per i giuristi specializzati nelle esecuzioni immobiliari, l’istituto costituisce già ora un importante banco di prova, fonte di riflessioni su come bilanciare l’efficienza del processo esecutivo con la ricerca di soluzioni negoziate della crisi del debitore.

Come spesso accade, sarà la prassi viva delle aule giudiziarie a dare il verdetto finale sulla tenuta di questa riforma, orientando – con il necessario supporto della giurisprudenza – le future scelte del legislatore in materia.

Note

[1] Dati raccolti da interviste a magistrati e professionisti operanti presso i tribunali di Milano e Roma, pubblicati in F. Caputo, “Prime esperienze applicative della vendita diretta”, in Rivista delle Esecuzioni, n. 1/2025.

[2] A. De Simone, “L’opposizione alla vendita diretta: profili critici e proposte di riforma”, in Il Foro Italiano, 2024, I, 314 ss.

[3] Tribunale di Bologna, Ufficio esecuzioni, Vademecum operativo aggiornato al 31 ottobre 2024, disponibile sul sito istituzionale.

[4] CSM, Parere 72/2022 sullo schema di decreto legislativo di attuazione della legge delega n. 206/2021, in particolare p. 18.

[5] L. Pelucchi, “La vendita diretta nella riforma Cartabia: un’occasione persa?”, in Diritto e Giustizia Civile, n. 3/2024, p. 525 ss.

[6] P. Bernardi, “La vendita diretta tra efficienza e tutela del credito”, in Esecuzione forzata e mercato immobiliare, Maggioli Editore, 2023, pp. 89-101.