Rivista

Vendita di immobile “al rustico”: profili giuridici, rischi operativi e tutele dell’acquirente

12 Agosto 2025

Immagine per guide Giuricivile - 2025-08-12T121950.475

La compravendita di immobili “al rustico”, ossia di immobili non ancora ultimati, privi di opere di finitura e non agibili, è una pratica diffusa, ma che può nascondere diverse insidie. Capire quando e come si applicano le tutele previste dalla legge è fondamentale per proteggere gli interessi degli acquirenti.

Indice degli argomenti

Il contesto normativo e l’importanza della qualificazione giuridica

La vendita di immobili “al rustico” – o “al grezzo” – è una pratica frequente nel mercato immobiliare, che tuttavia presenta implicazioni giuridiche complesse e potenziali zone di rischio contrattuale. Si tratta di edifici in fase intermedia di realizzazione, privi delle opere di finitura e non ancora agibili, la cui disciplina varia sensibilmente a seconda dello schema negoziale adottato.

La materia coinvolge direttamente le garanzie obbligatorie previste dal D.Lgs. 122/2005, come la fideiussione a tutela delle somme versate (art. 2) e la polizza assicurativa decennale postuma (art. 4), strumenti essenziali per proteggere l’acquirente da inadempimenti e vizi costruttivi.

Consiglio: il volume “Casa in costruzione”, a cura del notaio Ivana Panella, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, dedica un’intera sezione all’analisi di queste fattispecie, offrendo consigli operativi, anche alla luce della prassi contrattuale e della giurisprudenza più recente.

Casa in costruzione

Un manuale pensato per offrire risposte concrete alle problematiche quotidiane che avvocati, notai e professionisti del settore devono affrontare per tutelare chi acquista immobili in costruzione.
Dalla verifica delle garanzie fideiussorie alla consegna della polizza decennale postuma, dalla corretta redazione del contratto preliminare alla gestione delle varianti in corso d’opera e ai profili di responsabilità di costruttori e garanti, il volume propone una pratica guida con casi pratici, soluzioni interpretative aggiornate e schemi di atti, offrendo un’analisi completa della disciplina dettata dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, e successive modifiche e integrazioni, e del pacchetto di tutele predisposto dal legislatore al fine di riequilibrare una fattispecie contrattuale caratterizzata da una forte asimmetria.
Una particolare attenzione è dedicata alle prassi notarili e alle novità introdotte dalla normativa secondaria, nonché alle implicazioni concrete per la redazione degli atti.

Ivana Panella
Notaio in Cesenatico, si occupa di contratti, diritto societario, successioni e donazioni.

Leggi descrizione

Ivana Panella, 2025, Maggioli Editore

31.00 € 29.45 €

Acquista Amazon

Tuttavia, non in tutte le ipotesi di vendita “al rustico” tali strumenti trovano applicazione: la qualificazione giuridica della fattispecie contrattuale è decisiva per stabilire se l’operazione ricada o meno nel perimetro della disciplina protettiva.

Le tre tipologie principali di vendita “al rustico”

La prassi contrattuale e l’interpretazione dottrinale e giurisprudenziale hanno consentito, col tempo, di individuare tre schemi tipici.

Vendita statica di rustico già costruito

L’immobile esiste già, seppur incompleto, e il venditore non assume alcun obbligo costruttivo. Il trasferimento avviene nello stesso stato pattuito nel preliminare. In tal caso, il D.Lgs. 122/2005 non si applica, mancando il rischio tipico di inadempimento progressivo. Attenzione, però, alle ipotesi in cui la vendita sia accompagnata da un contratto di appalto con lo stesso costruttore per completare i lavori: l’operazione potrebbe essere riqualificata come unitaria, con conseguente applicazione integrale delle tutele.

Vendita di rustico da costruire

In questo caso, l’immobile non esiste ancora al momento del preliminare ed è destinato a essere realizzato solo fino allo stato di grezzo. Qui il costruttore assume un obbligo edificatorio (anche parziale), e la disciplina del D.Lgs. 122/2005 trova piena applicazione. La distinzione rispetto alla vendita statica è netta: vi è un’attività costruttiva concordata e un rischio di inadempimento da presidiare con garanzie.

Vendita modificata: da immobile finito a rustico

Talvolta le parti modificano in corso d’opera l’oggetto del contratto, passando da una promessa di immobile ultimato a un trasferimento anticipato allo stato grezzo. Questa scelta è lecita, ma deve essere frutto di consapevole decisione dell’acquirente e accompagnata dall’impegno del costruttore a consegnare la polizza postuma una volta ultimati i lavori.

Potrebbero interessarti anche:

La questione delle garanzie e il concetto di “ultimazione lavori”

L’obbligo di consegna della polizza decennale postuma è previsto al momento del rogito, ma non sempre è materialmente adempiibile nelle vendite “al rustico”. Con il D.M. 154/2022, l’ultimazione dei lavori è stata ancorata alla data del relativo certificato, rendendo improbabile il rilascio anticipato della garanzia da parte delle compagnie assicurative.

In tali casi, la prassi operativa prevede la menzione in atto del “compromesso di polizza”, ossia l’accordo già stipulato dal costruttore con l’assicuratore per la consegna della postuma a fine lavori. Si tratta di un’obbligazione temporaneamente inesigibile, che non esonera il costruttore, ma ne differisce l’adempimento.

Vendita al rustico in condominio: fattispecie particolari

Le vendite “al rustico” possono assumere connotati peculiari quando l’unità immobiliare è parte di un complesso condominiale non ancora ultimato. Se il bene oggetto del definitivo è lo stesso indicato nel preliminare, la disciplina del D.Lgs. 122/2005 non si applica; viceversa, se al preliminare segue un definitivo per un immobile finito, la normativa protettiva entra in gioco, a prescindere dallo stato degli altri appartamenti.

Mutamenti di programma e responsabilità contrattuale

Quando, per esigenze personali dell’acquirente (ad esempio, accesso a bonus fiscali o tempi di trasferimento), le parti anticipano il rogito a lavori non ultimati, si verifica una compressione temporanea delle tutele legali. In questi casi, la trasparenza contrattuale e la documentazione della consapevolezza dell’acquirente sono fondamentali per evitare contestazioni.

Il principio di buona fede contrattuale impone al costruttore di adempiere alla consegna della polizza appena possibile, anche se i lavori sono eseguiti in parte da terzi incaricati dall’acquirente.

Ruolo centrale del notaio

Il notaio è il perno dell’operazione, in quanto:

verifica la corretta qualificazione giuridica della fattispecie;
informa l’acquirente dei rischi e delle minori tutele;
inserisce clausole puntuali su garanzie, pagamenti e obblighi post-rogito;
previene operazioni elusive che combinano compravendita e appalto con lo stesso costruttore.

Una redazione contrattuale accurata è l’unico strumento per evitare che, a distanza di anni, emergano contenziosi complessi e costosi.

Conclusioni

La vendita di immobili “al rustico” non è una fattispecie residuale, ma una realtà diffusa e giuridicamente articolata, che richiede competenza tecnica, attenzione alle clausole e consapevolezza delle tutele. Comprendere quando e come si applicano le garanzie previste dal D.Lgs. 122/2005 significa evitare errori che possono incidere pesantemente sugli interessi economici delle parti.

Per chi desidera approfondire con schemi contrattuali, casi pratici e riferimenti giurisprudenziali, esiste un’opera che offre un’analisi completa e aggiornata della materia: Casa in costruzione. Il testo, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, unisce chiarezza e rigore scientifico ed è utile a notai, avvocati, consulenti e operatori del settore immobiliare che vogliono gestire in sicurezza le operazioni di vendita e acquisto di immobili non ultimati.