Spese condominiali: i lavori di ristrutturazione della facciata sono a carico di tutti i condomini

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Con la sentenza n. 21028 del 16 ottobre 2015, la sesta sezione civile della Corte di Cassazione ha chiarito che, in materia di ripartizione delle spese condominiali, sono tenuti a partecipare alle spese per i lavori di ristrutturazione della facciata dell’edificio anche i condomini che non traggono alcuna utilità dai balconi interessati dalle operazioni di manutenzione.

Nel caso di specie, alcuni condomini proponevano ricorso avverso delibera del condominio che prevedeva la ripartizione delle spese per il rifacimento della facciata dell’edificio tra tutti i condomini, anche tra quelli che non avevano appartamenti con affaccio sul lato interessato dalla ristrutturazione. A tal riguardo, deducevano la violazione dell’art. 1123 c.c., rilevando il rapporto di pertinenza e di destinazione che lega soltanto alcuni dei condomini ai balconi interessati dalle operazioni di manutenzione, con esclusione degli altri che dalla partecipazione alle spese per detti beni non traevano alcuna utilità. A seguito del rigetto in entrambi i gradi, i condomini proponevano dunque ricorso in Cassazione.

La Suprema Corte ha in primo luogo ricordato la fondamentale distinzione tra spese occorrenti per la conservazione dell’immobile e spese funzionali al godimento dello stesso: in particolare, con riguardo ai contributi per la conservazione del bene condominiale, la Corte di legittimità ha ribadito che essi sono dovuti “in ragione dell’appartenenza e si dividono in proporzione alle quote“, a prescindere da qualunque vantaggio soggettivo connesso alla destinazione della parte comune alle esigenze di singoli piani o porzioni di essi.

Codeste spese sono infatti necessarie a custodire e preservare il bene comune in modo che perduri nel tempo senza deteriorarsi. Al contrario, le spese d’uso legate al godimento soggettivo e personale, devono essere ripartite in proporzione alla concreta misura di esso “indipendentemente dalla misura proporzionale dell’appartenenza, riguardando l’utilità che la cosa comune offre in concreto“.

Con riferimento al caso in esame, il giudice di merito ha precisamente individuato l’esatta natura dei costi di manutenzione in questione qualificandoli come spese di conservazione. La loro ripartizione deve pertanto prescindere dall’effettivo utilizzo e, conseguentemente, il correlativo onere economico deve essere sopportato da tutti i condomini, in proporzione dei rispettivi millesimi.

In conclusione, la Corte di Cassazione ha dunque rigettato il ricorso, condannando altresì il ricorrente a pagare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater D.P.R. n. 115/2002.

(Corte di Cassazione, sez. VI civile, sentenza n. 21028 del 16 ottobre 2015)

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