L’ordinanza n. 2211/2025 della seconda sezione civile della Corte di Cassazione, depositata il 30 gennaio (Cass. civ., sez. II, 30/01/2025, n. 2211), affronta una questione di rilievo in materia condominiale: il rapporto tra l’opposizione al decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali, e l’impugnazione della delibera assembleare su cui si fonda il decreto. La decisione si inserisce in un contesto giurisprudenziale che ha visto un’evoluzione dell’orientamento sulla pregiudizialità tra i due giudizi, con implicazioni significative per la tutela dei diritti dei condomini e la gestione dei contenziosi. Per un approfondimento su queste tematiche, ti consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi” aggiornato alle ultime novità normative e giurisprudenziali.
Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi
Il volume, aggiornato ai più recenti orientamenti dell’Agenzia delle Entrate e giurisprudenziali, si pone come strumento di supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110%, fornendo una comprensione chiara dei principali aspetti giuridici, fiscali e delle problematiche associate a questo ambito. Il testo offre una panoramica completa delle controversie più comuni che possono sorgere nel contesto dei bonus edilizi, come la violazione delle norme di accesso, le dispute sulla qualità dei lavori eseguiti e le questioni relative alla documentazione richiesta, analizzando i diritti e le responsabilità delle numerose parti coinvolte: committenti e appaltatori, general contractor, architetti e ingegneri, asseveratori e “vistatori”, istituti di credito e amministratori di condominio.
Fabiola Pietrella
Dottore commercialista e Revisore legale dei conti, è CEO e socia dello Studio associato Pietrella Bruè. Già Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Macerata, è consulente tecnico in ambito contabile, bancario e aziendale. Relatore innumerosi convegni e autrice di pubblicazioni giuridiche.
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Fabiola Pietrella, 2024, Maggioli Editore
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Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi
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Fabiola Pietrella
Dottore commercialista e Revisore legale dei conti, è CEO e socia dello Studio associato Pietrella Bruè. Già Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Macerata, è consulente tecnico in ambito contabile, bancario e aziendale. Relatore innumerosi convegni e autrice di pubblicazioni giuridiche.
Il caso
La controversia trae origine dalla richiesta di pagamento avanzata dal condominio nei confronti di una società proprietaria di unità immobiliari all’interno dello stabile, per la copertura delle spese ordinarie e straordinarie. La pretesa creditoria è stata formalizzata mediante l’emissione di un decreto ingiuntivo, fondato su una delibera assembleare che disciplinava la ripartizione delle spese condominiali secondo criteri specifici e tabelle millesimali predeterminate.
La società ha impugnato il decreto ingiuntivo, contestando la validità della delibera su cui esso si fondava. In particolare, ha sostenuto che i criteri adottati per la ripartizione delle spese non erano conformi alla normativa vigente e che le tabelle millesimali applicate non avrebbero dovuto essere utilizzate.
Il Tribunale, e poi, anche la Corte d’Appello hanno rigettato l’opposizione, confermando la validità del decreto ingiuntivo e ritenendo corretta la ripartizione delle spese. Contestualmente, la società ha ottenuto una pronuncia favorevole da parte della Corte d’Appello in merito alla validità della delibera: i giudici di secondo grado, infatti, hanno annullato la delibera condominiale ritenendola viziata.
Il condominio ha quindi presentato ricorso in Cassazione per contestare l’annullamento della delibera, mentre la società ha a sua volta proposto controricorso per chiedere la revoca del decreto ingiuntivo.
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Il rapporto tra opposizione a decreto ingiuntivo e impugnazione della delibera
I poteri del giudice dell’opposizione
La Cassazione ha chiarito che, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può valutare sia la nullità sia l’annullabilità della delibera su cui il credito si fonda. Questo principio, sancito dall’art. 1137 c.c., garantisce che il condòmino abbia la possibilità di contestare non solo la fondatezza del credito, ma anche la validità dell’atto assembleare da cui esso trae origine.
Effetti dell’annullamento della delibera
La Suprema Corte ha poi evidenziato che, laddove una delibera condominiale venga annullata, il decreto ingiuntivo fondato su di essa perde automaticamente efficacia. L’annullamento elimina il presupposto giuridico su cui si basa la pretesa creditoria. Tuttavia, questo non esclude la possibilità per il condominio di ottenere comunque il pagamento delle somme dovute, purché dimostri l’esistenza del credito attraverso criteri di ripartizione stabiliti dalla legge, in particolare dagli artt. 1123 e ss. c.c.
La decisione della Corte
La Corte di Cassazione, analizzando i due ricorsi proposti, ha confermato la sentenza della Corte d’Appello con la quale era stata annullata la delibera condominiale. L’annullamento della delibera comporta l’impossibilità di eseguire il decreto ingiuntivo fondato su di essa. Tuttavia, la Corte ha sottolineato che la revoca del decreto ingiuntivo non esclude la possibilità per il condominio di ottenere comunque il pagamento delle somme dovute.
La Cassazione ha quindi cassato con rinvio la sentenza impugnata, demandando alla Corte d’Appello di verificare se, indipendentemente dall’annullamento della delibera, vi fosse comunque un obbligo giuridico di pagamento in capo alla società. In particolare, il giudice del rinvio dovrà accertare se l’importo richiesto dal condominio sia dovuto in base ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali previsti dagli artt. 1123 e ss. c.c., anche in assenza di una delibera valida. In tal caso, il condominio potrebbe comunque ottenere il pagamento delle somme spettanti, a condizione che il credito sia provato con documentazione idonea.
Conclusioni
La Cassazione conferma e consolida un orientamento volto a bilanciare la tutela del credito condominiale con la protezione dei diritti dei condomini. La decisione riafferma che un decreto ingiuntivo non può trovare esecuzione se basato su una delibera successivamente annullata. Tuttavia, non esclude che il condominio possa ottenere il pagamento delle spese condominiali, qualora riesca a dimostrarne la fondatezza. La pronuncia rappresenta, dunque, un punto di riferimento importante per la gestione del contenzioso condominiale.
