La responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c. sussiste anche in caso di rovina, pericolo di rovina o gravi difetti a seguito di opere di ristrutturazione edilizia e interventi di manutenzione su immobili preesistenti, e non solo in presenza di vizi riguardanti la costruzione ex novo di un edificio.
Lo hanno chiarito le Sezioni Unite, con la sentenza n. 7756 del 27 marzo 2017, risolvendo il contrasto dottrinale e giurisprudenziale sul tema, per il quale si rimanda a quanto già affermato nella nota all’ordinanza di rimessione.
L’interpretazione delle Sezioni Unite: i gravi difetti ex art. 1669 cc
Per risolvere la questione relativa all’operatività dell’art. 1669 c.c., la Suprema Corte ha in primo luogo chiarito che la rovina o il pericolo di rovina possono ben riguardare anche opere più limitate della costruzione dell’edificio come le riparazioni straordinarie, le ristrutturazioni, i restauri o altri interventi di natura immobiliare.
Devono infatti considerarsi rilevanti anche i gravi difetti dell’opera che, pur interessando elementi secondari ed accessori, siano tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa.
E ciò anche se per la loro eliminazione non siano richieste opere di manutenzione straordinaria, ma siano sufficienti “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture” o “opere di integrazione e manutenzione degli impianti tecnologi esistenti” (interventi disciplinati dall’art. 31 della Legge 457/78).
Ne consegue che, a titolo esemplificativo, potranno legittimamente inquadrarsi nell’ambito della responsabilità ex art. 1669 c.c. i gravi difetti riguardanti:
- opere di pavimentazione ed impiantistica;
- impermeabilizzazione (infiltrazioni d’acqua e umidità nelle murature);
- inefficienza di un impianto idrico;
- un ascensore panoramico esterno;
- il crollo o il disfacimento di intonaci esterni all’edificio;
- inadeguatezza di una fossa biologica;
- infiltrazioni d’acque luride
In sostanza, secondo le Sezioni Unite, è indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova.
L’art. 1669 c.c. sarà dunque ugualmente applicabile anche se l’opera oggetto dell’appalto sia limitata ad elementi secondari ed accessori, non riguardanti la prima realizzazione dell’immobile.
Interpretazione letterale dell’art. 1669 cc
Per giungere a tale conclusione, le Sezioni Unite hanno effettuato un’ampio excursus storico ed una vera e propria esegesi dell’art. 1669 c.c. al fine di interpretare correttamente la norma in esame.
Ebbene, secondo la Corte di legittimità il termine “costruzione“ non può riferirsi esclusivamente ad un nuovo fabbricato, intendendo esso come presupposto e limite della responsabilità aggravata dell’appaltatore.
Il termine “costruzione” starebbe infatti per “attività costruttiva”, che non implicherebbe l’edificazione per la prima volta e dalle fondamenta, ma si riferirebbe “all’assemblaggio tra loro di parti convenientemente disposte” (dal latino cum struere, ammassare insieme).
D’altronde, sostenendo l’orientamento non condiviso, il termine “costruzione” sarebbe irriferibile agli altri immobili di lunga durata, contemplati dall’art. 1669 c.c., con la conseguente paradossale applicazione della norma solo nel caso in cui la rovina, il pericolo di rovina o i gravi difetti siano dipesi dal solo vizio del suolo.
Il principio di diritto delle Sezioni Unite
Sulla scorta di quanto detto, le Sezioni Unite hanno pertanto affermato il seguente principio di diritto:
“L’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo”
Con tale interpretazione, il baricentro dell’art. 1669 c.c. si sposta pertanto dall’incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene, con il naturale passaggio da un’ottica pubblicistica ed aquiliana ad una privatistica e contrattuale.
