Preliminare di vendita senza la stipulazione di contratto definitivo non è titolo idoneo per l’usucapione

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Con la sentenza n. 23673 del 19 novembre 2015, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha chiarito che se alla stipulazione di un preliminare di vendita non segue la stipulazione del contratto definitivo, la relativa immissione nel possesso non vale ai fini dell’usucapione.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva ritenuto utile, ai fini dell’usucapione di un immobile, il possesso acquisito a seguito di preliminare di vendita al quale tuttavia mai era seguita la stipulazione del contratto definitivo. Affermava infatti che ai fini dell’usucapione non deve necessariamente sussistere la convinzione di esercitare un potere di fatto in quanto titolare del relativo diritto, “ma sarebbe sufficiente che tale potere venga esercitato come se si fosse titolari del corrispondente diritto, indipendentemente dalla consapevolezza che invece questo appartenga ad altri“.

La Suprema Corte ha in primo luogo chiarito che con la vendita ciò che si trasferisce è solo l’oggetto del possesso: considerando infatti il possesso, ai sensi dell’art. 1140 c.c., come “il potere sulla cosa che si manifesta in una attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale“, esso non potrà essere trasferito per contratto separatamente dal diritto del quale esso costituisca l’esercizio.

In altre parole, secondo la Corte di legittimità, la cosiddetta “immissione in possesso” all’atto del preliminare di vendita di immobile (immobile, la cui proprietà ed il relativo pieno possesso si trasferisce compiutamente solo con l’atto definitivo traslativo) non può costituire di per sé titolo idoneo abilitativo al fine di una eventuale usucapione del bene.

In conclusione la Cassazione, statuendo che l’art. 1140 c.c. ed i principi generali in materia di possesso “non consentono la trasmissione del possesso per patto negoziale indipendentemente ed anteriormente alla trasmissione del diritto di proprietà o di altro diritto reale di cui esso costituisca esercizio”, ha pertanto accolto il ricorso, cassato l’impugnata sentenza e rinviato, anche per le spese, ad altra Sezione della stessa Corte di Appello.

Leggi la sentenza integrale: Corte di cassazione, sez. II civile,  sentenza n. 23673 del 19 novembre 2015

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