Atto di compravendita: il notaio ha l’obbligo di effettuare le visure ipocatastali

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Il notaio richiesto per la redazione dell’atto pubblico di compravendita ha l’obbligo di compiere le dovute verifiche ipocatastali sui beni oggetto del trasferimento.

Se omette tali verifiche, egli incorre pertanto in una responsabilità professionale e deve risarcire il danno provocato.

Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21953/2017.

Il caso in esame

Il notaio veniva evocato in giudizio dagli acquirenti di alcuni appezzamenti di terreno per responsabilità professionale e risarcimento dei danni, per avere omesso le necessarie verifiche ipocatastali sui predetti cespiti, i quali erano assoggettati a pignoramento immobiliare.

Il giudice di prime cure, con sentenza confermata dal giudice dell’appello, condannava il notaio al risarcimento del danno di un ammontare pari all’importo pagato dagli acquirenti al creditore procedente in sede di transazione, al fine di ottenere la cancellazione del pignoramento.

Il surriferito professionista, pertanto, proponeva ricorso per cassazione articolato in due motivi.

Con il primo motivo, denunciava l’avvenuta violazione dell’art. 1218 c.c., nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio.

Infatti, egli sosteneva che il pagamento del prezzo era avvenuto anteriormente alla stipula del rogito e che questa circostanza, sebbene emergente dai fatti allegati in causa, non era stata presa in considerazione nella sua giusta rilevanza.

A tal uopo, giacché il prezzo di vendita era già stato saldato prima dell’intervento del notaio, un più accurato controllo da parte del professionista, accertante l’esistenza del pignoramento trascritto sull’immobile e la procedura esecutiva in corso, non avrebbe avuto alcuna incidenza causale sul verificarsi del danno, posto che gli acquirenti avevano già pagato l’intero prezzo.

Con il secondo motivo, sosteneva che essendo stato già integralmente pagato il prezzo prima della stipula, la quantificazione poteva al massimo coincidere con i costi del rogito.

La decisione

Il giudice nomofilattico ha ritenuto manifestamente infondato il ricorso.

Per quanto concerne il primo motivo, la questione della rilevanza del momento in cui avvenne il pagamento del prezzo, che si assume essere avvenuto prima dell’atto definitivo, è questione nuova, non oggetto di diretta discussione nelle fasi di merito.

Quanto al secondo motivo, è certo che vi sia una responsabilità per negligenza del notaio.

Nonostante la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, la Corte ha infatti ritenuto sussistente un vero e proprio obbligo accessorio nella prestazione del notaio.

Ne consegue che qualora quest’ultimo non effettui le dovute e necessarie visure ipocatastali, al fine di verificare che l’immobile oggetto della compravendita sia libero da qualunque peso e vincolo, incorrerà certamente in una responsabilità “ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale.

Ebbene, nel caso in esame, il notaio non aveva preventivamente verificato, e reso edotti i clienti, dell’esistenza non solo di una iscrizione ipotecaria ma anche di un pignoramento sui tre terreni oggetto di acquisto contestuale da unico proprietario.

A causa di tale negligenza, gli acquirenti, per liberare i terreni acquistati dal vincolo del pignoramento, hanno dovuto pagato un determinato importo al creditore procedente.

La condanna del professionista al risarcimento del danno è dunque volta a porre i danneggiati nella situazione nella quale si sarebbero trovati se effettivamente, come erroneamente detto loro, avessero acquistato l’immobile libero da pesi e vincoli, ovvero volta a reintegrarli della somma della quale si sono dovuti privare – a parte il prezzo della vendita – per liberare dal vincolo l’immobile che era stato garantito loro come libero.

Il principio di diritto

Tanto considerato, la Corte con l’ordinanza in commento ha statuito il seguente principio di diritto:

Per il notaio richiesto della preparazione e stesura dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica […] delle risultanze dei registri immobiliare attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente […].

Conseguentemente, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità “ex contractu” per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Cass. n. 24733/2007).

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