La Terza Sezione Civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 22193/2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), affronta un tema frequente nella prassi locatizia: che cosa accade al diritto di prelazione del conduttore quando, dopo la disdetta alla prima scadenza, le parti risolvono consensualmente il contratto prima della scadenza naturale. La decisione offre l’occasione per ripercorrere, in modo essenziale, i presupposti della prelazione legale e le differenze rispetto a quella convenzionale, per poi misurare tali coordinate con la vicenda decisa dalla Cassazione.
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Formulario commentato del nuovo processo civile
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Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022.
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Lucilla Nigro, 2025, Maggioli Editore
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Cenni sul contratto di locazione in generale
Nei traffici negoziali, spesso si parla di contratti di locazione a uso abitativo ovvero commerciale, rispettivamente governati dalla l. n. 431/1998 e, per la parte ancora vigente, dalla l. n. 392/1978 (c.d. legge sull’equo canone).
Mette conto soffermarci, seppur brevemente, sulla natura del contratto di locazione. Esso è un contratto a effetti obbligatori, a titolo oneroso, con il quale una parte, il locatore, concede in godimento, per un determinato periodo di tempo, un immobile ad un’altra parte, il conduttore, dietro il pagamento di un corrispettivo (art. 1571 c.c.).
Diritti e obblighi delle parti
Dal contratto scaturiscono diritti e obblighi per entrambe le parti.
Dal lato del locatore nasce l’obbligo di mettere a disposizione del conduttore un immobile idoneo all’uso pattuito, di garantirne il pacifico e legale godimento e di provvedere agli interventi di manutenzione straordinaria (artt. 1575 e 1576 c.c.). Il locatore ha, correlativamente, diritto di ricevere il pagamento del canone nella misura e secondo le scadenze previste.
Dal lato del conduttore sorge l’obbligo di corrispondere il canone alle scadenze convenute, di curare la manutenzione ordinaria e di riconsegnare l’immobile, alla cessazione del rapporto, nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d’uso (art. 1587 c.c.).
Locazione a uso abitativo: il quadro normativo richiamato dalla Corte
Il caso scrutinato dall’ordinanza n. 22193/2025 riguarda una locazione ad uso abitativo, disciplinata dalla l. n. 431/1998.
L’art. 2, comma 1, prevede il contratto “ordinario” di durata quattro anni più quattro, salvo disdetta alla prima scadenza, da esercitare per i motivi e con le modalità dell’art. 3, a pena di nullità. In alternativa, l’art. 2, commi 3 e 5, contempla il contratto a canone concordato di durata tre anni più due, anche qui con possibilità di disdetta alla prima scadenza per evitare il rinnovo tacito.
Disciplina dei contratti transitori
Accanto a tali tipologie, l’art. 5 della legge contempla i contratti transitori. Il D.M. 16 gennaio 2017 ne fissa la durata da un minimo di trenta giorni a un massimo di diciotto mesi, a condizione che ricorrano i motivi documentati indicati dal decreto.
In mancanza dei presupposti, la disciplina prevede la “riconduzione” del rapporto entro l’alveo del contratto ordinario 4+4, secondo la regola dell’art. 2, comma 1, l. n. 431/1998.
La registrazione del contratto di locazione
Il contratto di locazione deve rivestire la forma scritta a pena di nullità. La registrazione è richiesta, in via generale, per i contratti di durata superiore ai trenta giorni. Essa va eseguita presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipulazione ovvero dalla decorrenza, se successiva, a cura del proprietario. Il proprietario deve poi darne comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio, ai fini dell’anagrafe condominiale.
Il costo della registrazione può essere anticipato dal locatore, che potrà richiederne il rimborso nella misura della metà al conduttore.
Il contratto non registrato è nullo. Trattandosi, tuttavia, di nullità “relativa”, la registrazione tardiva può intervenire con ravvedimento operoso, previo pagamento delle sanzioni. Una volta registrato, il contratto spiega effetti ex tunc e recupera piena efficacia quale titolo negoziale anche per le azioni di rilascio (in tal senso, Cass. civ., sez. III, ord. 4 marzo 2025, n. 5670).
La disdetta per vendita e la prelazione del conduttore
Muovendo dal diritto del locatore di esercitare la disdetta alla prima scadenza, va ricordato che tra i motivi che legittimano tale facoltà rientra la vendita a terzi dell’immobile.
L’art. 3, comma 1, lett. g), l. n. 431/1998 consente la disdetta quando il locatore intenda vendere a terzi e non possieda altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tale ipotesi la legge riconosce al conduttore un diritto di prelazione, da esercitare secondo le modalità degli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978.
In presenza dei presupposti, il locatore deve procedere alla denuntiatio, comunicando al conduttore l’intenzione di vendere, il prezzo e le condizioni, nonché il termine entro cui il prelazionario deve decidere (spatium deliberandi). Il conduttore, ricevuta la comunicazione, dichiara entro quel termine se intende esercitare o meno la prelazione.
Secondo un indirizzo giurisprudenziale, in tema di prelazione legale la denuntiatio integra una proposta irrevocabile ex art. 1329 c.c., poiché l’obbligo di legge vincola il locatore per il termine previsto (Cass., Sez. Un., n. 5359/198; Cass. civ., sez. III, n. 12883/2016).
Prelazione convenzionale
Accanto alla prelazione legale, nella prassi si incontra quella convenzionale. Essa si colloca nell’autonomia privata ex art. 1322 c.c.: le parti pattuiscono che, in caso di futura vendita, il proprietario preferirà il prelazionario a parità di condizioni rispetto a terzi.
Anche qui opera la denuntiatio con indicazione di prezzo e condizioni e un termine congruo per l’esercizio. Il patto di prelazione genera un’obbligazione negativa (non vendere a terzi senza preferire il prelazionario) e una positiva (procedere alla denuntiatio) (Cass. civ., sez. III, ord. 6 giugno 2024, n. 15801).
Differenze tra prelazione legale e convenzionale
Le differenze emergono soprattutto sul piano della tutela.
Se il locatore viola la prelazione legale e vende a terzi in spregio al diritto del conduttore, quest’ultimo può esercitare l’azione di riscatto ex art. 39 l. n. 392/1978, entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto di vendita, riscattando l’immobile dall’acquirente e dai suoi aventi causa.
Se invece viene violata una prelazione convenzionale, il prelazionario non può esercitare il riscatto, né pretendere l’effetto reale dell’acquisto: difetta un presupposto per l’azione ex art. 2932 c.c. (cfr. Cass. civ., sez. I, ord. 1 luglio 2025, n. 17761). In tal caso, la tutela resta incentrata sul risarcimento del danno ex art. 1218 c.c. nei confronti del contraente inadempiente, e, ricorrendone i presupposti, sull’eventuale azione ex art. 2043 c.c. verso il terzo consapevole del patto.
Disdetta alla prima scadenza, risoluzione consensuale e prelazione: la questione
A questo punto la domanda è lineare: il diritto di prelazione legale del conduttore sopravvive se le parti, dopo la disdetta alla prima scadenza, risolvono consensualmente il contratto prima della scadenza naturale?
È su questo snodo che si colloca l’ordinanza n. 22193/2025: per la Corte, la risoluzione consensuale anticipata fa venir meno i presupposti legali della prelazione.
Analisi del caso
Nel caso sottoposto alla Cassazione, la locatrice aveva esercitato la disdetta alla prima scadenza ai sensi dell’art. 3 l. n. 431/1998, comunicandola alla conduttrice. Successivamente, locatrice e conduttrice avevano concordato la risoluzione anticipata del contratto, prima della scadenza naturale.
Dopo tale accordo, la locatrice aveva venduto l’immobile a un terzo. La conduttrice aveva agito in giudizio invocando la violazione della prelazione ed esercitando l’azione di riscatto, convenendo anche il terzo acquirente.
Il Tribunale aveva rigettato la domanda; la Corte d’appello di Brescia aveva confermato. La conduttrice aveva quindi proposto ricorso per cassazione, deducendo la violazione dell’art. 3, comma 1, l. n. 431/1998.
La decisione della Cassazione
La Suprema Corte rigetta il ricorso e conferma l’impostazione della Corte d’appello.
Il punto di partenza è il seguente: la disdetta alla prima scadenza non “estingue” immediatamente il contratto. Essa impedisce il rinnovo automatico, ma il rapporto resta efficace fino alla scadenza, salvo che intervengano fatti estintivi diversi. Tra questi rientra, pacificamente, la risoluzione consensuale.
Se le parti risolvono consensualmente il contratto prima della scadenza, il rapporto si estingue per una causa diversa dall’impedito rinnovo determinato dalla disdetta. Ed è proprio questo, secondo la Corte, il passaggio decisivo: venendo meno il contratto, viene meno anche il presupposto stesso del diritto di prelazione del conduttore.
In altri termini, la prelazione legale si fonda sull’esistenza di un valido contratto di locazione ancora vigente. Se il contratto non è più in vita perché le parti lo hanno sciolto consensualmente, il conduttore non può più vantare alcuna prelazione sull’immobile poi venduto a terzi. La Corte richiama espressamente che il contratto viene meno “non già in ragione dell’impedita rinnovazione automatica … a seguito della disdetta”, ma “per l’intervenuta risoluzione consensuale voluta dai contraenti”, con conseguente esclusione dei presupposti della prelazione (Cass. civ., sez. III, ord. 1 agosto 2025, n. 22193).
Conclusioni
Sulla base delle superiori argomentazioni giuridiche, possiamo giungere alle seguenti conclusioni.
È pacifico che il locatore possa esercitare la disdetta, a pena di nullità, previste dall’art. 3, della L.n.431/1998, del contratto di locazione intercorrente con il conduttore.
Ed è, altrettanto, pacifico che, pur di fronte all’esercizio di un potere legittimo di disdetta, nulla vieti alle parti di risolvere, consensualmente, il medesimo contratto rispetto alla sua scadenza naturale.
Non essendoci più un contratto, ormai risolto anticipatamente, vengono meno anche i presupposti per il riconoscimento del diritto di prelazione in favore del conduttore.
Ne consegue, infine, come affermano i Supremi Giudici, la compatibilità della disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione con la successiva risoluzione consensuale anticipata del medesimo.
