In particolare, in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, la Cassazione chiarisce se la tutela di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79 sia di ostacolo alla possibilità di rinuncia dei diritti vantati dal conduttore a favore del locatore o di un terzo.
Infatti, la tutela di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79 è volta ad impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo e su questo aspetto la Cassazione trova un saldo appiglio per risolvere la questione controversa posta alla sua attenzione.
Il fatto
S.A., M. ed O. concessero in locazione, per uso diverso da quello abitativo, alla CRISPA S.a.s. di C.B. & C. un immobile con contratto di durata sessennale, dal 15/07/2007 al 14/07/2013, con obbligo di restituirlo libero di persone e cose alla detta data, ossia alla prima scadenza contrattuale.
Nel corso del rapporto alla CRISPA S.a.s. di C.B. & C. subentrò la IMAP Export S.p.a. che con missiva del febbraio del 2013 comunicava ai locatori che avrebbe riconsegnato l’immobile il 14/07/2013.
I locatori, al fine di far accertare la prosecuzione del rapporto per ulteriori sei anni e l’inadempimento della conduttrice, convennero in giudizio la IMAP Export S.p.a. dinanzi al Tribunale di Brindisi.
Nel contraddittorio, l’IMAP Export S.p.a. spiegava domanda riconvenzionale di risoluzione.
Il tribunale di Brindisi, con sentenza non definitiva del 10/04/2015, accertava e dichiarava che il contratto di locazione era cessato il 14/07/2013 e provvedeva come da separata ordinanza per il prosieguo del giudizio.
La sentenza del Tribunale di Brindisi, impugnata dai S.A., è stata confermata, per quanto in questa sede ancora rileva, dalla Corte di Appello di Lecce con sentenza n. 00165 del 08/05/2017.
Avverso la sentenza d’appello ricorrono, con atto affidato a due motivi S.A., M. ed O.
Resiste con controricorso IMAP Import S.p.a..
Il P.G. non ha depositato conclusioni scritte.
I ricorrenti hanno depositato, nel termine di dieci giorni antecedenti, memoria per l’adunanza camerale.
Normativa del caso
In primis, le doglianze dei ricorrenti si fondano sugli articoli 27, 28, 29 e 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392.
In particolare, dal loro combinato disposto risulta che il contratto di locazione avente ad oggetto un immobile per uso diverso da quello abitativo debba avere una durata non inferiore a sei anni con rinnovo tacito di sei anni in sei anni e tale durata non può essere limitata. Ogni pattuizione in tal senso è nulla. La rinnovazione tacita non ha luogo se il locatario disdice, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza. Inoltre, il locatore può recedere anticipatamente dal contratto, per motivi elencati all’art. 29 della legge stessa.
Ergo, il legislatore stabilisce dei limiti temporali minimi che non possono essere derogati, ad eccezione per i contratti di locazione aventi carattere transitorio per i quali il periodo può essere minore.
Tuttavia, in ambito contrattuale vige il principio dell’autonomia contrattuale, ex art. 1322 c.c., dunque le parti possono stabilire che il conduttore abbia la possibilità di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, tramite lettera raccomandata, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392/1978.
Indipendentemente, quando ricorrano gravi motivi, a prescindere dalle previsioni contrattuali il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Si noti come, ad una libertà concessa per una parte, il legislatore contrappone sempre la necessaria conoscenza dell’altra parte circa l’esercizio di tale concessione.
Inoltre, i ricorrenti hanno fondato le proprie pretese sul combinato disposto degli artt. 131,1322,141,1421 e 1424 c.c. e art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione ad artt. 1453,1455 e 1456 c.c., ponendo l’attenzione sull’autonomia contrattuale delle parti, la libertà per chiunque di far valere una nullità, la possibilità di chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno, qualora uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni.
A questi si aggiunga la possibilità per i contraenti di convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite.
In ultimo, l’art. 5 della L. n. 392 del 1978, che, a sua volta, è stato considerato dalle parti per fondare il loro ricorso e dalla Corta di Cassazione per stabilire l’infondatezza del secondo motivo di diritto del ricorso, prevede che “salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.”.
Con riguardo alla normativa di cui sopra, i ricorrenti censurano con due motivi ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 79, 27,28, e 29, nonchè artt. 131,1322,141,1421 e 1424 c.c. e art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione ad artt. 1453,1455 e 1456 c.c. e della L. n. 392 del 1978, art. 5, la sentenza della Corte di appello di Lecce.
Quest’ultima ha ritenuto che la nullità prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 79, sia rinunciabile dal conduttore, che, nella specie, a fronte di una cessazione del contratto sessennale prevista per il luglio del 2013, con obbligo di rilascio alla detta data, aveva inviato missiva nel febbraio 2013 con la quale dichiarava di recedere dal contratto di locazione a luglio dello stesso anno, essendo subentrata nel contratto in luogo di altro conduttore a seguito di cessione di ramo d’azienda.
Di contro, i ricorrenti sostengono che la nullità prevista all’art. 79 della L. n. 392 del 1978 non possa essere derogata dalla volontà del conduttore che, conseguentemente, risulta inadempiente.
La decisione della Corte e osservazioni
Solo a seguito delle suddette premesse normative si comprende perché la Corte abbia dichiarato che la tutela di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79 non è di ostacolo alla possibilità di rinuncia dei diritti vantati dal conduttore a favore del locatore o di un terzo.
Ripercorrendo l’iter argomentativo della Corte, essa sostiene la derogabilità della previsione di nullità di una durata inferiore a quella legale o dell’esclusione della rinnovazione tacita alla prima scadenza.
L’unico limite a tale facoltà è che la rinuncia avvenga dopo che il contratto di locazione sia stato concluso.
Nel caso di specie, il conduttore ha rinunciato al proprio diritto dopo la conclusione del contratto, dunque è non ha posto in essere una condotta inadempiente.
La tutela di cui trattasi, infatti, rinviene la propria ratio nella volontà del legislatore d’impedire che i diritti del conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo.
Dimostrato che il diritto è stato oggetto di rinuncia da parte del conduttore in un momento solo successivo, allora la domanda attorea risulta automaticamente infondata.
La conclusione della Corte è coerente con la giurisprudenza di legittimità, che afferma la derogabilità, dopo che il contratto di locazione è estato concluso, della previsione di nullità di una durata inferiore a quella legale o dell’esclusione della rinnovazione tacita alla prima scadenza (Cass. n. 21520 del 12/11/2004 Rv. 578027 – 011: “In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, i diritti vantati dal conduttore una volta sorti sono disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo, a favore del locatore come di un terzo, non ostandovi la tutela di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, che è volta ad impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo.”
In linea con l’argomentazione della Cassazione, nonché dell’attuale orientamento giurisprudenziale maggioritario, la dichiarazione della IMAP Import S.p.a. di cui alla lettera del 13/02/2013 si configura come rinuncia successiva, e non preventiva, alla tutela di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 79 e non può, pertanto, come correttamente ritenuto dalla Corte territoriale, intendersi colpita da nullità
Quest’ultima, tra l’altro, a seguito del mutamento delle fattispecie legali, sembra assumere la natura di nullità relativa o quantomeno cd. di protezione, ovvero un’ipotesi di nullità peculiare perché, nonostante venga categorizzata come “nullità”, il fatto di essere posta a tutela della parte debole del rapporto fa sì che presenti diversi tratti comuni anche alla disciplina dell’annullabilità.
La Corte prosegue dichiarando che anche il secondo motivo è infondato.
Infatti, la Corte ritiene che, esclusa l’applicabilità alla locazione per uso diverso della L. n. 392 del 1978, art. 5, a seguito di un accertamento di fatto, la volontà originaria delle parti fosse quella di far cessare il contratto il 14/07/2013 e questo stesso accordo è stato rispettato anche dalla IMAP S.P.A. che ha rinunciato alla prosecuzione del contratto stesso.
Si ritiene, dunque, che non vi sia alcun dubbio sul fatto che il contratto sia scaduto dopo il primo sessennio e, pertanto, debba ritenersi cessato il 14/07/2013.
Il ricorso è, conclusivamente, rigettato e la Corte di Cassazione afferma, con assoluta decisione, che la nullità di cui all’art. art. 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392, a fronte dei diritti disponibili del conduttore, non sia di ostacolo per l’esercizio degli stessi, anche quando quest’ultimo voglia rinunciare a quegli stessi diritti.
Tuttavia, la facoltà del conduttore di derogare alla tutela di cui all’art. 79 L. 392/78 è soggetta alla necessità che la rinuncia ad avvalersi della nullità sia successiva alla conclusione del contratto.
