La divisione endoesecutiva rappresenta uno strumento di grande utilità nel processo esecutivo immobiliare, specialmente quando il bene pignorato è in comunione tra il debitore e soggetti terzi. L’istituto consente di superare le difficoltà legate alla vendita della sola quota indivisa, avviando un procedimento che, pur collocandosi all’interno dell’esecuzione, assume i tratti di un vero e proprio giudizio divisorio. Questo contributo illustra ruoli, adempimenti e responsabilità di giudici, avvocati e professionisti coinvolti, alla luce della disciplina vigente e delle prassi consolidate. Per un approfondimento su questi temi, ti segnaliamo il volume “La divisione endoesecutiva dei beni immobili”, acquistabile sia su Shop Maggioli che su Amazon.
La divisione endoesecutiva dei beni immobili
Soluzioni di Diritto è una collana che offre soluzioni operative per la pratica professionale o letture chiare di problematiche di attualità. Uno strumento di lavoro e di approfondimento spendibile quotidianamente. L’esposizione è lontana dalla banale ricostruzione manualistica degli istituti ovvero dalla sterile enunciazione di massime giurisprudenziali. Si giunge a dare esaustive soluzioni ai quesiti che gli operatori del diritto incon- trano nella pratica attraverso l’analisi delle norme, itinerari dottrinali e giurisprudenziali e consigli operativi sul piano processuale.
Il volume si propone come strumento operativo per avvocati, professionisti delegati e operatori del settore delle esecuzioni immobiliari che intendano affrontare con competenza le questioni più complesse della divisione endoesecutiva, uno snodo cruciale nell’attuale esecuzione forzata immobiliare. Dalle fasi preliminari del pignoramento alla gestione del giudizio divisionale, dall’intervento degli ausiliari del giudice fino alla formazione del piano di riparto, l’opera guida il lettore lungo un percorso completo e approfondito.
Il testo è arricchito da un formulario ragionato e dalla selezione delle pronunce giurisprudenziali più rilevanti, offrendo un valido supporto teorico e pratico all’attività professionale.
Maria Teresa De Luca
Avvocato cassazionista. Si occupa di diritto civile e, in particolare, di diritto bancario ed esecuzioni immobiliari. Svolge la funzione di Professionista delegato alle vendite immobiliari presso il Tribunale di Taranto. Autrice di volumi e contributi su riviste giuridiche e portali online.
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Maria Teresa De Luca, Maggioli Editore
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La divisione endoesecutiva dei beni immobili
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Maria Teresa De Luca
Avvocato cassazionista. Si occupa di diritto civile e, in particolare, di diritto bancario ed esecuzioni immobiliari. Svolge la funzione di Professionista delegato alle vendite immobiliari presso il Tribunale di Taranto. Autrice di volumi e contributi su riviste giuridiche e portali online.
Cos’è la divisione endoesecutiva
La divisione endoesecutiva dei beni immobili è un istituto del processo esecutivo che consente di sciogliere la comunione su un bene immobile pignorato quando questo è in comproprietà tra il debitore e terzi estranei al debito.
Si tratta di un procedimento dall’apparenza complessa ma di grande rilievo pratico, poiché evita le difficoltà legate alla vendita forzata di una sola quota ideale di un immobile.
Dal punto di vista pratico-operativo, la divisione endoesecutiva comporta diverse implicazioni per i soggetti coinvolti – giudici dell’esecuzione, avvocati delle parti e professionisti delegati alle vendite – che devono conoscerne a fondo le dinamiche.
Compiti del giudice dell’esecuzione
Verifica della notifica dell’avviso ai condividenti
Per il giudice dell’esecuzione, il primo adempimento è verificare che il creditore procedente abbia eseguito la notifica dell’avviso ai comproprietari come imposto dall’art. 599 c.p.c.
In caso di mancato avviso, il G.E. deve sollecitare l’adempimento entro un termine stringente (spesso 60 giorni, coerentemente con l’art. 180 disp. att. c.p.c.), decorso inutilmente il quale dichiarerà improcedibile l’esecuzione.
Valutazione della separazione in natura
Una volta convocati i comproprietari all’udienza ex art. 600 c.p.c., il giudice deve valutare – preferibilmente con il consenso o su istanza delle parti – la praticabilità della separazione in natura di una porzione del bene in favore del debitore esecutato.
Questa soluzione, per quanto rara, può essere attuata nominando un consulente tecnico per redigere un progetto di frazionamento: tuttavia, come noto, essa risulta spesso economicamente e tecnicamente poco conveniente.
Ordinanza e giudizio di divisione
Più frequentemente, il GE dovrà predisporre gli atti per l’introduzione del giudizio di divisione: redazione dell’ordinanza ex art. 600 c.p.c. con contestuale fissazione di udienza divisionale e, se del caso, indicazione dei termini per integrare il contraddittorio verso gli assenti.
Il giudice dell’esecuzione opera dunque una funzione di traghettamento dalla fase sommaria esecutiva alla fase cognitiva incidentale, curando che il passaggio avvenga nel rispetto del contraddittorio di tutti i condividenti.
Istruzione del giudizio divisorio
Durante lo svolgimento del giudizio divisorio, il G.E. dovrà poi istruire la causa come una normale divisione: nomina di un CTU per la stima e la predisposizione del progetto di divisione, trattazione delle istanze probatorie eventualmente connesse a questioni collaterali (ad esempio, accertamento della qualità di comproprietario, dei diritti di godimento eventualmente vantati, ecc.), fino alla definizione con ordinanza o sentenza secondo le circostanze.
Sospensione dell’esecuzione e custodia del bene
Il G.E. deve inoltre tenere conto che la procedura esecutiva resta sospesa sino alla conclusione della divisione, fatta salva la possibilità di gestire nel frattempo gli aspetti conservativi: in particolare, la custodia giudiziaria del bene pignorato si estende all’intero immobile comune e prosegue durante il giudizio divisorio.
Sarà onere del giudice (e del custode da lui nominato) assicurare il corretto mantenimento e amministrazione del bene, contemplando anche la posizione del comproprietario estraneo, ad esempio quanto alla percezione di eventuali frutti o canoni di locazione.
L’attività dell’avvocato del creditore
Notifica dell’avviso e rischi di improcedibilità
Per gli avvocati, le accortezze operative cambiano a seconda del ruolo processuale.
L’avvocato del creditore pignorante deve innanzitutto provvedere con sollecitudine a notificare l’avviso ai condividenti non debitori e depositarne prova in giudizio.
Omettere tale incombente espone il proprio cliente al rischio di un arresto della procedura esecutiva e alla perdita di tempo e spese: la professionalità impone di attivarsi subito dopo il pignoramento per individuare e avvisare tutti i comproprietari coinvolti.
Scelte strategiche nella liquidazione
Inoltre, il creditore (e i creditori eventualmente intervenuti) dovranno valutare – di concerto col G.E. – quale strada seguire per massimizzare il ricavato: se vi sono più beni pignorati, potrebbe convenire concentrare la liquidazione su quelli non in comunione; se invece il bene indiviso è il principale cespite, si dovrà scegliere tra tentare la vendita della sola quota (ipotesi remota) o promuovere il giudizio di divisione endoesecutiva.
Attività processuale nel giudizio divisorio
In quest’ultimo caso, l’avvocato del creditore assumerà sostanzialmente il ruolo di attore nel giudizio divisorio incidentale: se l’ordinanza del G.E. fissa un termine per integrare il contraddittorio, sarà compito del creditore notificare l’ordinanza ai litisconsorti e depositare la relativa citazione a comparire.
Successivamente, nel corso della causa di divisione, il creditore (assistito dal suo legale) dovrà tutelare l’interesse a una soluzione celere ed efficiente: ciò significa, ad esempio, sostenere l’ipotesi dell’assegnazione al comproprietario qualora questi offra il valore stimato (evitando così l’asta), oppure al contrario insistere per la vendita forzata dell’intero qualora nessun condividente sia in grado di rilevare la quota del debitore.
Il ruolo dell’avvocato del comproprietario
Richiesta di assegnazione ex art. 720 c.c.
L’avvocato del comproprietario non esecutato, dal canto suo, dovrà consigliare il cliente sulle opzioni a disposizione per proteggere la propria posizione.
In particolare, come visto, il condividente estraneo ha la possibilità di richiedere l’assegnazione dell’intero bene a suo nome ex art. 720 c.c., versando il prezzo corrispondente alla quota del debitore.
Se il cliente intende conservare l’immobile nel patrimonio familiare ed ha la capacità finanziaria per coprire la quota altrui, questa istanza di assegnazione rappresenta spesso la scelta ottimale, evitando i ribassi d’asta e garantendo una liquidazione immediata a beneficio dei creditori (nonché il mantenimento della proprietà in capo al condividente).
L’avvocato dovrà formalizzare tale istanza tempestivamente nel giudizio divisorio e collaborare con il CTU per la determinazione esatta del conguaglio.
Vigilanza sul corretto svolgimento della divisione
Qualora, invece, non vi sia interesse o possibilità di ottenere l’assegnazione, il difensore del comproprietario dovrà vigilare che la divisione avvenga correttamente (ad esempio, verificando la correttezza delle quote di diritto, segnalando eventuali usi esclusivi o miglioramenti apportati dal proprio assistito da valorizzare in sede di conguaglio, ecc.), pur consapevole che la vendita coattiva dell’intero potrà avvenire anche senza il consenso del suo cliente.
Il compito dei professionisti delegati
Delegato e giudizio di divisione
Un ruolo peculiare spetta ai professionisti delegati alle operazioni di vendita (notai o avvocati delegati ex art. 591-bis c.p.c.) e ai custodi giudiziari.
Nelle espropriazioni immobiliari ordinarie, tali ausiliari gestiscono molte attività (custodia, avvisi di vendita, gara d’asta, decreto di trasferimento).
Nel contesto della divisione endoesecutiva, l’intervento del delegato può rendersi necessario qualora il progetto di divisione approvato preveda la vendita all’asta dell’intero bene.
Applicazione delle regole dell’esecuzione forzata
In tal caso, sebbene la vendita si collochi formalmente nell’ambito del giudizio di divisione incidentale, la prassi riconosce l’applicabilità degli istituti tipici della vendita forzata.
Ciò significa che il giudice della divisione potrà avvalersi di un professionista delegato per organizzare e svolgere l’incanto (o la vendita senza incanto secondo le norme vigenti) e nominare un custode dell’immobile sino al decreto di trasferimento.
Restano parimenti applicabili le garanzie proprie dell’esecuzione forzata, come il divieto di partecipazione all’asta per il debitore e i soggetti indicati dall’art. 571 c.p.c., la possibilità per gli interessati di proporre opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. in caso di irregolarità della vendita, e gli altri strumenti di tutela previsti.
Coordinamento e fase conclusiva
Il professionista delegato dovrà quindi operare in coordinamento con il GE (o il giudice istruttore della divisione) per assicurare una vendita regolare e trasparente: dalla predisposizione dell’avviso di vendita (che menzioni l’origine endoesecutiva della procedura), alla raccolta delle offerte, sino all’emanazione del decreto di trasferimento post-vendita.
Quest’ultimo decreto, firmato dal giudice, produrrà gli effetti traslativi della proprietà in capo all’aggiudicatario e conterrà, analogamente ai decreti nelle esecuzioni, l’ordine di cancellazione delle ipoteche e pignoramenti gravanti sul bene.
Infine, dopo la vendita o l’assegnazione, il delegato o il GE cureranno la fase di distribuzione del ricavato nell’esecuzione principale, assegnando ai creditori procedenti e intervenuti le somme spettanti e al comproprietario non esecutato l’eventuale eccedenza pari al valore della sua quota non pignorata.
È evidente come la divisione endoesecutiva richieda un alto grado di coordinamento tra fase esecutiva e fase cognitiva: giudici, avvocati e ausiliari devono agire sinergicamente per evitare stasi procedurali e pervenire a una soluzione che, nel rispetto delle garanzie, sia quanto più celere ed economica possibile.
