In presenza di un contratto preliminare per persona da nominare, la dichiarazione di nomina deve essere trascritta entro il termine stabilito nel contratto preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art. 2645 bis, comma 3, c. c..
Non occorre invece che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1797 del 24 gennaio 2017.
Il contratto per persona da nominare ex art 1401 cc
Come noto, l’art. 1401 c.c. prevede che, durante la conclusione del contratto, una parte possa riservarsi la facoltà di nominare, in un secondo momento, la persona che acquisterà i diritti e assumerà i doveri nascenti dal contratto stesso.
Se la persona nominata accetta, il contratto per persona da nominare produrrà l’effetto di sostituire il nominato all’originario stipulante ex tunc, cioè con effetto dal momento in cui fu stipulato il contratto, in via diretta ed immediata nei confronti del terzo.
Precisa l’art. 1403 c.c. che la dichiarazione di nomina e l’accettazione del terzo devono rivestire la stessa forma del contratto e che, se per quest’ultimo è richiesta una forma di pubblicità, deve essere resa pubblica anche la dichiarazione di nomina.
Qualora la dichiarazione di nomina non sia stata fatta validamente, in tempo utile e nelle debite forme, il contratto produrrà i suoi effetti tra i contraenti originari.
Contratto preliminare per persona da nominare: cosa bisogna trascrivere
La questione posta all’attenzione della Cassazione riguardava il caso in cui sia stato stipulato un contratto preliminare con riserva di facoltà di nomina ex art. 1401, ma tale riserva non risulti dalla relativa nota di trascrizione.
Cosa occorre trascrivere perché gli effetti prenotativi del preliminare e quelli del successivo contratto definitivo, si producano in capo alla persona nominata?
Secondo la Corte di legittimità è sufficiente la trascrizione della dichiarazione di nomina e non è necessario che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare.
Chiarimenti sull’art. 1403 cc: dichiarazione di nomina e iscrizione ipotecaria
L’art. 1403 c.c. non va inteso nel senso che la dichiarazione di nomina e l’accettazione debbano necessariamente essere consacrate in una formale dichiarazione diretta all’altro contraente.
È sufficiente che a costui pervenga una comunicazione scritta indicante la chiara volontà di designazione del terzo, in capo al quale deve concludersi il contratto, e la sua accettazione.
Il contratto per persona da nominare produce, infatti, l’effetto della sostituzione del nominato all’originario stipulante ex tunc, in via diretta ed immediata, nei confronti del terzo, sempre che la “dichiarazione di nomina” di questo da parte del contraente proceda in tempo utile e nelle debite forme e sia altresì trascritta ove tale formalità sia prevista per il contratto cui inerisce.
Da ciò consegue che il contratto per persona da nominare si perfeziona in tutti i suoi elementi prima della dichiarazione di nomina dell’eligendo, la quale ha solo l’effetto di far acquistare ex tunc all’eletto la qualifica di soggetto negoziale, nonché tutti i relativi diritti ed obbligazioni.
Ecco perché, con riferimento al caso in esame, è indifferente per il creditore iscritto la trascrizione o meno della riserva di nomina di un terzo unitamente alla trascrizione del contratto preliminare che la contiene: se, infatti, il promittente stipulante omettesse di designare, in suo luogo, il terzo, ugualmente l’iscrizione ipotecaria avvenuta successivamente alla trascrizione del contratto preliminare gli sarebbe comunque inopponibile.
Il principio di diritto della Cassazione
Alla luce di quanto rilevato, la Suprema Corte ha quindi affermato il seguente principio di diritto:
Affinché, in presenza di un contratto per persona da nominare, l’electus possa godere degli effetti prenotativi del preliminare, anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante nel lasso di tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, è necessario, ma al contempo sufficiente, che la dichiarazione di nomina venga trascritta entro il termine stabilito nel contratto preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art. 2645 bis, comma 3, c. c., non occorrendo altresì che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare
