Con la sentenza n. 6390 del 15 marzo 2018, è stato affrontato il tema del collegamento negoziale tra un contratto di sublocazione ed un contratto di locazione.
Ebbene, la Cassazione ha rilevato che il collegamento tra negozi dà vita ad una pluralità di contratti che rimangono entità negoziali autonome seppur abbiano un interesse economico-giuridico che li unisce.
Ecco di seguito il ragionamento e le motivazioni della Corte.
Il caso in esame
Il caso da cui muove la decisione in commento può essere riassuntivamente descritto nei seguenti termini.
In un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo l’opponente contestava il credito dell’opposto consistente in canoni di sublocazione.
Il Tribunale accoglieva l’opposizione a decreto ingiuntivo stabilendo che la risoluzione del contratto di locazione determinasse l’estinzione del contratto di sublocazione; a nulla rilevando che il contratto di locazione fosse stato successivamente stipulato di nuovo.
Il collegamento negoziale non crea un unico contratto secondo le sezioni semplici
Con ricorso in cassazione affidato a tre motivi il subconduttore proponeva gravame avverso la sentenza della Corte di Appello; in merito alla ricostruzione dei fatti il ricorrente evidenziava la sua opposizione, avanzata con raccomandata, alla modifica della durata contrattuale del contratto di locazione. Il subconduttore rilevava inizialmente come il contratto di sublocazione seppur caratterizzato da un vincolo di accessorietà ad un contratto di locazione rimanesse autonomo in forza dell’art. 1595 c.c..
Il terzo comma dell’art. 1595 c.c. prevede che la nullità o la risoluzione di un contratto di locazione ha effetti nei confronti del conduttore, ma il subconduttore non è costretto a subire delle modifiche unilaterali del contratto; come quelle subite nel caso di specie dal subconduttore.
L’aumento della durata del contratto di locazione costituisce nel caso di specie una modifica unilaterale a suo svantaggio per due motivi: il primo il subconduttore non può esprimere un proprio assenso o dissenso a tale proposta; ed infine il subconduttore pagherà canone di locazione ed oneri condominiali per un maggior periodo di tempo.
Da una situazione del genere ne deriverebbe la violazione non solo dell’art. 1595 c.c. ma anche l’art. 1366 c.c., in quanto non sarebbe tutelato l’affidamento che il subconduttore ripone nella correttezza del conduttore.
La Corte di appello invece aveva rigettato l’opposizione a decreto ingiuntivo in quanto sosteneva che tra locatore e conduttore la modifica della durata contrattuale non aveva comportato la stipula di un nuovo contratto di locazione; ma soltanto una variazione di quello già esistente. Questo ragionamento della corte distrettuale era corroborato proprio dall’art. 1595 c.c., la cui ratio era quella di tutelare il locatore dal subconduttore.
Ebbene, la Corte di legittimità non ha ritenuto coerente questo inquadramento normativo dell’art. 1595 comma terzo c.c. operato dalla corte distrettuale di Napoli, affermando che il suddetto articolo svolge la funzione di creare un rapporto di dipendenza tra il contratto di locazione e di sublocazione e di offrire tutela sia al locatore ed al subconduttore.
Il contatto di sublocazione è difatti collegato al contratto di locazione ma non è assorbito da questo ultimo quindi le parti del rapporto principale possono decidere l’esecuzione oppure il contenuto dell’accordo correlato. È evidente come l’istituto del collegamento tra contratti sia caratterizzato da atipicità e non dia luogo ad un unico contratto di locazione.
Di conseguenza al contratto di sublocazione si applica il principio generale di cui all’art. 1372 comma secondo c.c. con il quale è stabilito che il contratto ha effetto sui terzi solo nei casi previsti dalla legge.
Alla luce di quanto affermato, la Corte di Cassazione ha quindi accolto il primo motivo di ricorso e cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di Appello.
