La Terza Sezione Civile della Cassazione, con la sentenza n. 17195/2025, pubblicata il 26 giugno (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), interviene su una questione di particolare rilievo nell’ambito dell’esecuzione forzata: il coordinamento tra procedura di pignoramento immobiliare e assegnazione dei crediti da canoni di locazione già maturati in favore di un creditore procedente presso terzi. Il tema verte sull’efficacia dell’ordinanza di assegnazione dei canoni di locazione non ancora scaduti al creditore pignorante e sui suoi effetti nel caso in cui, successivamente, venga assegnato lo stesso immobile nell’ambito di una distinta procedura esecutiva immobiliare.
Consiglio: per un approfondimento su questi temi, ti segnaliamo il volume “Giuda pratica al nuovo pignoramento presso terzi”, disponibile sia su Shop Maggioli che su Amazon.
Il caso: concorso di procedure esecutive e attribuzione dei crediti da locazione
La vicenda giudiziaria nasce da una serie di atti esecutivi intrapresi nei confronti di una società, debitrice esecutata. Nel 2018 era stato notificato un atto di pignoramento presso terzi avente ad oggetto i canoni di locazione relativi a un immobile condotto in locazione ultradecennale. Seguiva poi una procedura esecutiva immobiliare su quell’immobile stesso, nella quale il giudice dell’esecuzione disponeva l’assegnazione dell’immobile al creditore, con effetto traslativo.
Il punto controverso riguarda l’effetto dell’ordinanza ex art. 553 c.p.c., con la quale – nel contesto della procedura presso terzi – erano stati assegnati i canoni futuri della locazione. La parte ricorrente sosteneva che tale ordinanza, essendo precedente alla pronuncia di trasferimento dell’immobile, fosse idonea a vincolare il terzo (conduttore) al pagamento in favore del creditore assegnatario, anche dopo il mutamento della titolarità del bene locato.
L’orientamento della Corte: natura ed effetti dell’assegnazione
La Cassazione ribadisce che l’ordinanza di assegnazione ex art. 553 c.p.c. produce il trasferimento della titolarità del credito in favore del creditore assegnatario, con effetto pienamente satisfattivo rispetto al creditore esecutante. In tal modo, il diritto di credito assegnato si estingue nei confronti del debitore terzo, obbligando quest’ultimo a eseguire il pagamento in favore del soggetto assegnatario e non più verso l’originario creditore.
Tale effetto, secondo la Corte, è opponibile anche ai soggetti che agiscono nell’ambito della successiva procedura immobiliare, compresi i custodi giudiziari.
Potrebbero interessarti anche:
-
Pignoramento immobiliare: si estende alle pertinenze non espressamente indicate?
-
Pignoramento prima casa: quando è possibile e requisiti richiesti
-
La divisione endoesecutiva dei beni immobili: aspetti pratici per giudici, avvocati e delegati
Assegnazione dei crediti da canoni: limiti e interferenze con l’esecuzione immobiliare
La Corte ha escluso che l’ordinanza ex art. 553 c.p.c. possa configurarsi come atto satisfattivo idoneo a sottrarre i crediti ai legittimi effetti del trasferimento immobiliare avvenuto successivamente. Si tratta, infatti, di un provvedimento adottato nell’ambito di un sistema processuale fondato sulla separazione funzionale delle procedure, il cui fine è la soddisfazione coattiva delle pretese creditorie secondo l’ordine di priorità stabilito dalla legge.
Richiamando precedenti specifici, la Cassazione ha ribadito che l’assegnazione dei canoni non ancora scaduti non comporta un diritto opponibile al nuovo titolare del bene, salvo che questi vi abbia espressamente acconsentito. La successiva assegnazione dell’immobile nella procedura immobiliare determina quindi il venir meno dell’obbligo, in capo al conduttore, di versare i canoni al creditore assegnatario del credito.
Il principio di continuità tra espropriazioni e la riunione dei procedimenti
La Corte ricorda che, in ipotesi di concorso tra più procedure esecutive che abbiano ad oggetto il medesimo bene o i medesimi crediti, il legislatore consente la riunione dei procedimenti esecutivi ai sensi dell’art. 483 c.p.c. Tuttavia, la riunione può avvenire solo in pendenza delle procedure. Una volta che l’esecuzione presso terzi si sia conclusa con ordinanza di assegnazione, la successiva espropriazione immobiliare non può annullarne gli effetti.
La Suprema Corte chiarisce che non è necessario accertare l’effettiva titolarità del bene da parte del debitore proceduto (nel caso di specie, la società locatrice), in quanto il credito assegnato riguarda i canoni già maturati o in via di maturazione al momento dell’ordinanza, e tali crediti devono intendersi come frutti del bene già separati e spettanti all’assegnatario.
La posizione del terzo locatario e il rischio di conflitti tra procedure
Particolarmente significativa è l’attenzione dedicata dalla Corte alla posizione del terzo locatario. Secondo i giudici di legittimità, non può essere imposto al conduttore l’onere di discernere tra titolarità concorrenti dei medesimi crediti, specie in presenza di atti incompatibili tra loro emessi da giudici dell’esecuzione differenti. In caso di sopravvenienza dell’assegnazione immobiliare, l’ordinanza di assegnazione dei canoni – riferita a un tempo precedente e ad altro creditore – non può prevalere.
La Corte ha così inteso salvaguardare il principio di buona fede e di certezza nei rapporti giuridici, tutelando il conduttore rispetto a pretese sovrapposte derivanti da strumenti processuali differenti.
Custode giudiziario e limiti alla percezione dei canoni locatizi
In questo quadro, la funzione del custode viene ridefinita nei suoi limiti. La Corte afferma che il custode giudiziario non può disattendere l’efficacia dell’assegnazione avvenuta in altro procedimento, nemmeno facendo leva sul principio della concentrazione esecutiva. La riscossione di canoni già assegnati, o il loro trattenimento, rappresenterebbero un’indebita interferenza con diritti già consolidati, passibili di restituzione.
Non può dunque porsi a carico dell’assegnatario l’onere di reiterare l’azione esecutiva nella nuova procedura: la sua posizione giuridica è già definita dall’ordinanza ex art. 553 c.p.c., e la sua tutela si realizza attraverso la rivendicazione del credito nei confronti di chi ne abbia eventualmente impedito la riscossione.
Considerazioni finali
La pronuncia si inserisce in un filone giurisprudenziale che punta a ridurre le frizioni sistemiche tra le procedure esecutive e a garantire un’applicazione coerente e razionale dei principi di efficacia ed opponibilità nel contesto delle espropriazioni plurime. L’indicazione operativa più rilevante è che l’efficacia dell’ordinanza di assegnazione dei crediti da canoni locativi resta subordinata alla permanenza della titolarità del bene in capo all’esecutato.
In definitiva, la sentenza conferma che la protezione dell’assegnazione ex art. 553 c.p.c. non può estendersi a pregiudicare gli effetti reali di una successiva assegnazione immobiliare. La stabilità degli atti traslativi, la coerenza dell’assetto proprietario e la tutela del terzo locatario prevalgono su pretese esecutive fondate su un’ordinanza assegnativa anteriore, ma divenuta inefficace a seguito del mutamento di titolarità del bene oggetto della locazione.
