La Cassazione, Sezione Tributaria, con l’ordinanza n. 25866 del 22 settembre 2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), interviene nuovamente sulla disciplina delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, consolidando il proprio orientamento in merito alla complessa fattispecie dell’acquisto di unità immobiliari contigue destinate a costituire un’unica entità abitativa. La Suprema Corte, in particolare, riafferma la centralità del requisito sostanziale – ovvero l’effettiva unificazione funzionale e strutturale degli immobili – rispetto al compimento del mero adempimento formale della variazione catastale. Per un approfondimento su questi temi, ti consigliamo il volume “Casa in costruzione”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
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Dalla revoca del beneficio al ricorso in Cassazione: l’analisi del caso
La controversia in esame origina dall’impugnazione di un avviso di liquidazione con cui l’Amministrazione Finanziaria procedeva alla revoca, nei confronti di un contribuente, dei benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”. Il soggetto passivo aveva acquisito un compendio immobiliare a destinazione abitativa, costituito da due piani sovrapposti e già fisicamente collegati da una scala interna, con il dichiarato intento di adibirlo a propria unica abitazione principale. Sebbene l’immobile rappresentasse, sul piano fattuale e funzionale, un’entità unitaria, esso risultava censito al catasto come due particelle distinte.
L’Agenzia delle Entrate contestava, pertanto, la legittimità dell’agevolazione goduta, fondando la propria pretesa sulla mancata riunificazione catastale delle due unità immobiliari entro il termine triennale di decadenza concesso all’Ufficio per l’esercizio del proprio potere accertativo.
L’iter processuale nei gradi di merito si caratterizzava per un esito difforme. In prima istanza, la Commissione Tributaria Provinciale adita accoglieva le doglianze del ricorrente, ritenendo non dirimente la mancata formalizzazione della variazione catastale. Di contro, la Commissione Tributaria Regionale, investita dell’appello dell’Ufficio, procedeva alla riforma della pronuncia di primo grado.
I giudici del gravame, sposando integralmente la tesi erariale, pur riconoscendo in astratto l’ammissibilità del beneficio in caso di accorpamento, statuivano la necessità che l’unificazione si realizzasse compiutamente entro il triennio, gravando sul contribuente il corrispondente onere della prova. Avverso tale sentenza, quest’ultimo interponeva ricorso per cassazione, deducendo error in procedendo e vizio di motivazione.
La quaestio iuris: il rapporto tra unificazione effettiva e fusione catastale
La questione di diritto devoluta alla cognizione della Suprema Corte attiene alla corretta esegesi della normativa di favore in materia di “prima casa”, con specifico riguardo all’ipotesi di acquisto di cespiti immobiliari contigui. Il nucleo centrale del dibattito giuridico risiede nella qualificazione dell’adempimento catastale:
- occorre determinare se esso integri un elemento costitutivo della fattispecie agevolativa, e dunque una condizione sine qua non per la conservazione del beneficio;
- ovvero se rappresenti un mero adempimento formale, dotato di precipua valenza probatoria ma logicamente e giuridicamente distinto dal presupposto sostanziale dell’effettiva unificazione materiale dei beni.
La giurisprudenza di legittimità ha da tempo ammesso, in via pretoria, l’estensione dell’agevolazione a tale casistica, a condizione che il bene risultante dall’unione non presenti caratteristiche di lusso e sia concretamente destinato a fungere da unica unità abitativa per l’acquirente.
L’incertezza interpretativa, sulla quale si radicavano la pretesa impositiva e la susseguente decisione della Commissione Tributaria Regionale, concerneva la natura perentoria del termine triennale anche per l’espletamento della formalità catastale. La risoluzione della controversia imponeva, pertanto, una puntuale definizione della natura giuridica dell’atto di aggiornamento catastale e del suo ruolo nell’architettura complessiva dell’istituto agevolativo.
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L’unificazione sostanziale prevale sulla forma: la ratio della decisione
La Corte, accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata, riaffermando un principio cardine già scolpito in precedenti arresti giurisprudenziali: ai fini della spettanza dell’agevolazione, l’evento giuridicamente rilevante è l’effettiva unificazione delle unità immobiliari. Tale presupposto di natura sostanziale, che si estrinseca nella creazione di un’unica abitazione sotto il profilo strutturale e funzionale, deve inderogabilmente realizzarsi entro il termine di decadenza accordato all’Amministrazione per l’esercizio dei poteri di accertamento.
Il Collegio articola il proprio decisum evidenziando come la stessa prassi amministrativa dell’Agenzia delle Entrate si sia evoluta in conformità a tale indirizzo, estendendo il principio giurisprudenziale anche agli atti di acquisto successivi, purché finalizzati all’accorpamento.
A parere della Corte, elevare la variazione catastale a requisito costitutivo della fattispecie configurerebbe l’introduzione di un “dato di regolazione eccentrico rispetto alla disciplina agevolativa”. Un siffatto requisito, non previsto testualmente dal legislatore, si porrebbe in palese disarmonia con la ratio legis, la quale è volta a incentivare l’acquisto dell’abitazione principale e non a sanzionare la tardività di un adempimento amministrativo.
La fusione catastale, sebbene rappresenti un significativo e rilevante elemento probatorio dell’avvenuto accorpamento, non si identifica con esso. La stessa procedura di variazione, imperniata su una proposta del dichiarante e soggetta ai successivi poteri di controllo dell’amministrazione, potrebbe ingenerare incertezza sui tempi di perfezionamento, con potenziali ricadute negative sul rispetto del termine decadenziale. Imporre che anche tale formalità si perfezioni nel triennio equivarrebbe ad aggiungere un’ulteriore e non prevista condizione, la quale risulterebbe inammissibilmente gravosa per il contribuente.
Il principio di diritto e la sua portata applicativa
In definitiva, la Corte di Cassazione cristallizza e ribadisce con vigore il seguente principio di diritto:
“In tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l’acquisto della ‘prima casa’ spettano anche nel caso di accorpamento di più unità immobiliari finitime costituenti nel loro insieme un’unica abitazione, purché entro il termine triennale di decadenza […] si verifichi l’effettiva unificazione di dette unità immobiliari, il cui onere probatorio grava sul contribuente, senza necessità che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata”.
La pronuncia si colloca in un solco di continuità con un orientamento ormai consolidato, offrendo certezza giuridica e privilegiando un’interpretazione teleologica e sostanzialistica della normativa fiscale, in cui la realtà fattuale e l’effettivo conseguimento dello scopo sotteso alla norma di favore prevalgono sulla mera registrazione formale.
Per i contribuenti e gli operatori del diritto, ne scaturisce la chiara indicazione di concentrare l’onere probatorio sulla dimostrazione della tempestiva e reale unificazione fisica e funzionale dell’immobile, avvalendosi di ogni mezzo di prova idoneo, senza che il ritardo nell’espletamento della pratica catastale possa, di per sé, inficiare il diritto al beneficio fiscale.
