La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24478/2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), torna a pronunciarsi sui requisiti per la fruizione delle agevolazioni fiscali “prima casa”, consolidando un principio di diritto di notevole importanza pratica. La questione giuridica sottoposta al vaglio della Suprema Corte riguarda la possibilità di beneficiare nuovamente dell’agevolazione per l’acquisto di un nuovo immobile, qualora il contribuente sia già titolare di un’altra abitazione acquistata con il medesimo beneficio, ma divenuta nel tempo inidonea a soddisfare le esigenze abitative del proprio nucleo familiare. Per un approfondimento su questi temi, ti consigliamo il volume “Casa in costruzione”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Casa in costruzione
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Ivana Panella, 2025, Maggioli Editore
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Il caso in esame e la vicenda processuale
La controversia trae origine dall’impugnazione di alcuni avvisi di liquidazione con i quali l’Agenzia delle Entrate dichiarava la decadenza di una contribuente dai benefici fiscali “prima casa”. La pretesa erariale si fondava sulla circostanza che la parte aveva già usufruito della medesima agevolazione per l’acquisto di un altro immobile.
La Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, in parziale riforma della decisione di primo grado, confermava la legittimità della revoca del beneficio, ritenendo che la sola titolarità di un altro immobile acquistato con le agevolazioni fosse di per sé ostativa alla reiterazione delle stesse. Avverso tale decisione, la contribuente proponeva ricorso per cassazione, affidandolo a due motivi.
I motivi del ricorso
Con il primo motivo di ricorso, la contribuente lamentava la violazione e falsa applicazione della nota II-bis all’art. 1 del d.P.R. 131/1986. Si sosteneva che i giudici di merito avessero errato nel fermarsi a un’interpretazione meramente letterale della norma, senza considerare la ratio della disciplina, volta a favorire l’acquisto di un’abitazione principale idonea a sopperire ai bisogni concreti dell’acquirente e della sua famiglia. Nello specifico, si evidenziava come l’immobile pre-posseduto, sebbene acquistato con le agevolazioni, fosse divenuto oggettivamente inidoneo a causa delle mutate esigenze familiari (la nascita di due gemelli), essendo composto da una sola camera da letto e un soggiorno di dimensioni ridotte. Pertanto, la pre-possidenza di un alloggio non più adeguato non avrebbe dovuto costituire causa ostativa al nuovo beneficio.
Con il secondo motivo, si deduceva la nullità della sentenza per omessa motivazione, in quanto la CTR non avrebbe adeguatamente considerato le argomentazioni relative alle caratteristiche strutturali e alla conseguente inidoneità dell’immobile.
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La decisione della Corte: la distinzione tra le lettere b) e c) della Nota II-bis
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, ritenendo infondati entrambi i motivi. Il fulcro del ragionamento dei giudici di legittimità risiede nella netta distinzione tra le due ipotesi ostative alla fruizione del beneficio, contenute nella nota II-bis:
- Lettera b): impedisce di godere dell’agevolazione a chi è titolare, nello stesso Comune in cui intende acquistare, di un’altra “casa di abitazione”. La giurisprudenza ha chiarito che, in questo caso, la pre-possidenza rileva solo se l’immobile è concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative. Pertanto, la proprietà di un alloggio inidoneo (ad esempio, per dimensioni troppo ridotte) non impedisce l’accesso al beneficio per un nuovo acquisto.
- Lettera c): preclude l’agevolazione a chi è titolare, su tutto il territorio nazionale, di un’altra “casa di abitazione” acquistata con le medesime agevolazioni.
La Corte, richiamando propri precedenti (Cass. n. 2565/2018 e Cass. n. 20300/18), afferma che in quest’ultima ipotesi (lett. c), la norma non lascia spazio a valutazioni di idoneità dell’immobile pre-posseduto. Il solo fatto di aver già usufruito del beneficio per un precedente acquisto costituisce un impedimento insuperabile a una nuova richiesta. La ratio è quella di evitare una duplicazione del beneficio fiscale in capo allo stesso soggetto. Di conseguenza, l’eventuale “inidoneità soggettiva del primo alloggio a soddisfare le nuove esigenze familiari” è del tutto superflua e irrilevante ai fini della decisione. Essendo pacifico che la ricorrente rientrava in tale fattispecie, la decadenza dal beneficio è stata correttamente confermata. La reiezione del primo motivo ha comportato anche il rigetto del secondo, avendo i giudici di merito fornito una motivazione giuridicamente corretta e non meramente apparente.
Conclusioni
La sentenza in esame ribadisce un principio fondamentale: il legislatore ha previsto due distinte cause ostative all’accesso al beneficio “prima casa” che operano su piani diversi.
- Se il contribuente è proprietario di un immobile acquistato senza agevolazioni, rileva il criterio sostanziale dell’idoneità abitativa;
- se, invece, ha già usufruito del beneficio per un precedente acquisto, opera un criterio puramente formale e oggettivo, che prescinde da qualsiasi valutazione sull’adeguatezza attuale dell’immobile.
Il beneficio, in sostanza, può essere concesso una sola volta, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge (come l’impegno a vendere l’immobile pre-posseduto entro un anno dal nuovo acquisto, introdotto successivamente ai fatti di causa).
Agevolazioni prima casa e limiti alla fruizione del beneficio: in sintesi
Ecco infine una pratica e breve checklist per orientarsi nell’applicazione dei principi affermati dalla Sezione Tributaria della Cassazione con la sentenza n. 24478/2025.
Chi può usufruire delle agevolazioni “prima casa”?
Il beneficio spetta a chi acquista un immobile destinato ad abitazione principale e non possiede già altri immobili abitativi nello stesso Comune (lett. b) della Nota II-bis) all’art. 1 del d.P.R. 131/1986.
Cosa accade se possiedo già una casa nello stesso Comune?
Se l’immobile è concretamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative (ad esempio per dimensioni ridotte), è comunque possibile beneficiare dell’agevolazione.
È possibile ottenere di nuovo il beneficio se ho già comprato con le agevolazioni?
No. Se l’acquirente ha già usufruito delle agevolazioni in passato (lett. c), non può ripetere il beneficio, a prescindere dall’idoneità o meno del precedente immobile.
Perché la Corte ha distinto tra lettera b) e lettera c)?
Perché la prima richiede una valutazione sostanziale dell’idoneità abitativa, mentre la seconda introduce un criterio oggettivo e formale: basta la fruizione pregressa del beneficio per escludere la sua reiterazione.
Ci sono eccezioni a questo divieto?
Sì, ma solo quelle previste dalla legge, come la possibilità di acquistare un nuovo immobile impegnandosi a vendere quello posseduto entro un anno (norma successiva ai fatti di causa).
