La questione afferente alla tutela del promissario acquirente di un bene immobile sottoposto a misura di prevenzione patrimoniale occupa da tempo la giurisprudenza. In specie, a ben vedere, in sede di prevenzione, il promissario acquirente non gode di alcuna specifica tutela. Di talché appare evidente la lacuna normativa in materia.
Premessa
In disparte tali considerazioni, giova rilevare che, prima dell’entrata in vigore del D. Lgs. 159/2011 (c.d. Codice antimafia), l’art. 2 ter L. 575/1965 conferiva ai terzi cui fossero appartenuti i beni sottoposti a sequestro la facoltà di intervenire nel procedimento di prevenzione, specie qualora si fosse trattato di beni immobili sequestrati in quota indivisa ovvero gravati da diritti reali di godimento o di garanzia, al fine di far accertare tali diritti, nonché la loro buona fede e l’inconsapevole affidamento nella loro acquisizione.
In caso di esito positivo dell’accertamento, a seguito del provvedimento di confisca, il Tribunale della prevenzione poteva determinare, con il consenso dell’amministrazione interessata, la somma spettante per la liberazione degli immobili dai gravami nei confronti dei soggetti in ordine ai quali fossero state accertate le predette condizioni.
Sul punto, la giurisprudenza penale ritenne che sussisteva a carico del terzo – titolare di un diritto reale di garanzia sul bene oggetto del provvedimento di confisca di prevenzione – l’onere di dimostrare di avere positivamente adempiuto con diligenza agli obblighi di informazione e di accertamento e, quindi, di avere maturato un affidamento incolpevole, sulla base di una situazione di oggettiva apparenza, relativamente alla effettiva posizione del soggetto nei cui confronti si acquisiva il diritto di garanzia.
Ai fini dell’opponibilità del diritto di garanzia reale, quindi, non era sufficiente che il diritto fosse creato a seguito dell’iscrizione nei pubblici registri immobiliari anteriormente alla trascrizione del sequestro (ed a fortiori del provvedimento di confisca), ma era, altresì, richiesta l’inderogabile condizione che il terzo si fosse trovato in una situazione di buona fede e di affidamento incolpevole, dovendo individuarsi in quest’ultimo requisito la base giustificativa della tutela di quest’ultimo alla stregua del provvedimento autoritativo di confisca, adottato dal giudice della prevenzione a norma della legislazione antimafia.
Quanto all’onere probatorio, la stessa giurisprudenza penale[1] affermò che, anche nel caso della confisca preventiva penale, gravava sui terzi che avessero vantato diritti reali sul bene confiscato il dovere di provare i fatti costitutivi della pretesa fatta valere su questo[2].
Ciò significa che l’onere probatorio, ben inteso, a carico del terzo, aveva ad oggetto la dimostrazione del suo affidamento incolpevole, ingenerato da una situazione di oggettiva apparenza, che implicava la scusabilità dell’ignoranza, l’errore o il difetto di diligenza.
Il terzo creditore doveva perciò dimostrare di avere positivamente adempiuto con diligenza agli obblighi di informazione e di accertamento sulla effettiva posizione del soggetto nei cui confronti aveva acquisito il diritto di garanzia, a fronte di una misura patrimoniale di prevenzione.
D’altro lato, la giurisprudenza civile della Corte di legittimità, invece, si attestò sul principio in virtù del quale il provvedimento di confisca, pronunciato ai sensi dell’art. 2 ter della legge 575 del 1965, non potesse pregiudicare i diritti reali di garanzia costituiti sui beni oggetto del provvedimento ablativo, in epoca anteriore all’instaurazione del procedimento di prevenzione, in favore di terzi estranei ai fatti che avessero dato luogo al procedimento medesimo, senza che potesse farsi distinzione in punto di competenza del giudice adito, tra giudice penale e giudice civile, essendo il diritto reale limitato de quo estinguibile per le sole cause dall’art. 2878 c.c. previste[3].
Evoluzione normativa e tutela civile del terzo nell’ambito del procedimento di prevenzione
Tanto premesso, per ciò che attiene precipuamente il contesto storico normativo, le prime misure di prevenzione per contrastare la criminalità organizzata furono previste dalla c.d. “Legge Pica” (L. 15 agosto 1863 n. 1409, recante “Procedura per la repressione del brigantaggio e dei camorristi nelle Province infette”, la quale, peraltro, riprendeva in larga parte misure già previste dalla legge sarda del 26 febbraio 1852 n. 1339), successivamente istituzionalizzate e rese stabili, con molte modifiche, dalle leggi di pubblica sicurezza del 20 marzo 1865 n. 2248, allegato B, (artt. 74-76), e 6 luglio 1871 n. 294.
Le misure di prevenzione patrimoniali nei confronti di persone sospettate di appartenere ad organizzazioni criminali di tipo mafioso furono, comunque, introdotte nel nostro ordinamento per la prima volta soltanto con la l. 13 settembre 1982 n. 646, che modificò in tal senso la previgente legge 31 maggio 1965 n. 575.
Stabiliva in particolare l’art. 1-ter, comma 3, di tale legge, che il Tribunale poteva disporre la confisca dei beni dei quali non fosse stata dimostrata la legittima provenienza.
Segnatamente, il comma quinto del medesimo articolo stabiliva che se i beni confiscati appartenevano a terzi, costoro dovessero essere chiamati dal tribunale, con decreto motivato, ad intervenire nel procedimento, e potessero altresì, anche con l’assistenza di un difensore, svolgere in camera di consiglio le loro deduzioni e chiedere l’acquisizione di ogni elemento utile ai fini della decisione sulla confisca.
Si trattava, tuttavia, di una disciplina lacunosa, che pose innumerevoli problemi alla giurisprudenza, tra i quali quello dell’apparente esclusione della tutela per i titolari di diritti reali diversi dalla proprietà.
Tali previsioni furono integrate soltanto con l’art. 5, comma 1, lett. a), d.l. 4 febbraio 2010, n. 4, che aggiunse all’art. 2 ter, comma 5, L. 575/65, il seguente periodo: «per i beni immobili sequestrati in quota indivisa, o gravati da diritti reali di godimento o di garanzia, i titolari dei diritti stessi possono intervenire nel procedimento con le medesime modalità al fine dell’accertamento di tali diritti, nonché della loro buona fede e dell’inconsapevole affidamento nella loro acquisizione. Con la decisione di confisca, il tribunale può, con il consenso dell’amministrazione interessata, determinare la somma spettante per la liberazione degli immobili dai gravami ai soggetti per i quali siano state accertate le predette condizioni. Si applicano le disposizioni per gli indennizzi relativi alle espropriazioni per pubblica utilità. Le disposizioni di cui al terzo e quarto periodo trovano applicazione nei limiti delle risorse disponibili per tale finalità a legislazione vigente».
La L. 575 del 1965, sul punto, contemplava le posizioni dei terzi acquirenti (della proprietà o del diritto di garanzia ipotecario), prevedendo un loro possibile intervento nel procedimento penale. Pur tuttavia, la legge non conteneva una disciplina organica in ordine al coordinamento tra gli interessi dello Stato ad acquisire il bene con la confisca e la tutela delle posizioni dei terzi.
A fronte di tale vulnus normativo, con d.l. 4 febbraio 2010, n. 4, convertito in L. 31 marzo 2010, n. 50, e con il d.l. 12 novembre 2010, n. 187 – istitutivo dell’Agenzia Nazionale per l’amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata – il Legislatore intervenne sulla materia introducendo una forma di tutela dei diritti reali di garanzia. Invero, fu prevista la facoltà, per il giudice, di applicare un istituto analogo a quello disciplinato nel codice civile per la liberazione delle ipoteche da parte del terzo acquirente (artt. 2889 e ss. c.c.).
Successivamente, con la L. 13 agosto 2010, n. 136, il Governo fu delegato affinché adottasse un decreto legislativo recante il codice delle leggi antimafia e delle misure di prevenzione, che rafforzasse il potere acquisitivo della confisca, prevalendo rispetto al diritto dei terzi, creditori garantiti od acquirenti. Segnatamente, fu anzitutto previsto che la confisca potesse essere disposta in ogni tempo, anche se i beni erano stati trasferiti o intestati fittiziamente a terzi; altresì, vennero previste l’improcedibilità delle azioni esecutive sul bene già sottoposto a sequestro e la improseguibilità delle stesse azioni esecutive già a seguito dell’esecuzione del sequestro; venne ampliata la tutela al creditore in buona fede e al terzo proprietario (per il quale è previsto non più un indennizzo, ma un vero e proprio diritto per equivalente); infine, venne introdotta la verifica concorsuale dei crediti vantati dai terzi e garantiti dal bene confiscato.
In attuazione della suddetta delega, venne pertanto promulgato il D. Lgs. 6 settembre 2011, n. 159, che entrò in vigore il 13 ottobre 2011, il cui titolo IV è titolato “Tutela dei terzi e rapporti con le procedure concorsuali”, decreto che, successivamente, venne modificato dal D. Lgs. 15 novembre 2012, n. 218, in vigore dal 28 dicembre 2012 recante disposizioni integrative e correttive al decreto legislativo n. 159 del 2011.
Il quadro normativo di riferimento mutò ulteriormente allorquando venne promulgata la L. 24 dicembre 2012, n. 228 che introdusse importanti novità in materia di sequestro, confisca, gestione ed alienazione dei beni nella disponibilità di appartenenti ad organizzazioni mafiose.
In specie, i commi 194-205 dell’art. 1, L. 228/12, disciplinano i rapporti ed i conflitti tra lo Stato confiscante di beni nella disponibilità della criminalità organizzata, da un lato, ed i creditori garantiti da ipoteca iscritta sui suddetti beni, i creditori pignoranti ed i creditori intervenuti nel giudizio di esecuzione forzata, dall’altra.
La legge 24 dicembre 2012, nelle suddette disposizioni, ha dettato una disciplina tendenzialmente organica volta a regolare i rapporti tra creditori ipotecari e pignoranti e Stato, con riferimento alle procedure di confisca non soggette alla disciplina del Codice antimafia, entrato in vigore il 13 ottobre 2011.
Di talché la nuova disciplina si applica alle misure di prevenzione disposte prima di tale data.
In ordine alle procedure di confisca soggette alla L. 575/65, la novella distinse, in primo luogo, a seconda che il provvedimento di confisca fosse stato emesso o meno alla data del 1° gennaio 2013. Per le procedure nelle quali, alla suddetta data, fosse già avvenuta la confisca, le legge distinse ulteriormente i casi in cui il bene confiscato fosse stato assoggettato a procedura esecutiva, ma non ancora aggiudicato o trasferito, e quelli in cui fosse avvenuto, invece, il trasferimento o l’aggiudicazione, anche in via provvisoria.
Se a tale data i beni oggetto della procedura di prevenzione fossero già stati confiscati, ma non ancora aggiudicati, la nuova legge stabiliva che nessuna azione esecutiva poteva essere iniziata o proseguita sui beni suddetti; i pesi e gli oneri iscritti o trascritti prima della confisca si sarebbero estinti; i creditori ipotecari, pignoranti od intervenuti nell’esecuzione potevano far valere le proprie ragioni nei confronti dell’Agenzia, ma solo a condizione che l’iscrizione dell’ipoteca, la trascrizione del pignoramento o l’intervento nel processo esecutivo fossero avvenuti prima della trascrizione del sequestro di prevenzione. Al fine di ottenere il pagamento dei propri crediti, tali creditori dovevano presentare una istanza entro il termine di decadenza del 30 giugno 2013.
L’Agenzia formava quindi il “piano di pagamento” dei creditori ammessi e procedeva ai pagamenti, che non potevano complessivamente eccedere la minor somma tra il ricavato della vendita ed il 70% del valore del bene. Avverso il suddetto piano era ammessa opposizione al giudice civile, nelle forme disciplinate dall’art. 737 c.p.c.
Nella seconda ipotesi, invece, vale a dire se alla data del 1° gennaio 2013 era già avvenuto il trasferimento o l’aggiudicazione nell’ambito di una esecuzione forzata, ovvero se il bene da confiscare consisteva in una quota di proprietà indivisa, già pignorata, restavano fermi gli effetti dell’esecuzione o dell’aggiudicazione.
Nell’ipotesi in cui, infine, alla data del 1° gennaio 2013, i beni ipotecati o sottoposti ad esecuzione forzata non fossero ancora stati confiscati, si sarebbero applicate le stesse misure previste per quelli che alla suddetta data erano già stati confiscati, ma non ancora aggiudicati, con l’unica differenza che il termine di decadenza di 180 giorni, entro il quale i creditori dovevano presentare la domanda di ammissione del credito, decorreva dal passaggio in giudicato del provvedimento che dispone la confisca.
Non v’è dubbio che la disciplina introdotta dalla legge di stabilità abbia innovato significativamente il controverso tema del rapporto fra procedimento esecutivo e misure di prevenzione patrimoniale di cui all’art. 2 ter L. n. 575 del 1965, fissando regole stringenti e chiarificatrici dei reciproci rapporti, in un’ottica di saldatura con la disciplina prevista dal codice delle misure di prevenzione, di cui al d.lgs. 159 del 2011.
La novella normativa ebbe il pregio di riportare a sistema le confliggenti visioni giurisprudenziali sul problema; pur tuttavia, pose ulteriori problemi interpretativi, specie con riferimento ai profili di diritto intertemporale.
A mente dell’art. 1, comma 194, «A decorrere dall’entrata in vigore della presente legge, sui beni confiscati all’esito dei procedimenti di prevenzione per i quali non si applica la disciplina dettata dal libro I del decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159, non possono essere iniziate o proseguite, a pena di nullità, azioni esecutive».
Dal tenore letterale della disposizione de qua si desume agevolmente che l’inibitoria delle azioni esecutive riguarda esclusivamente i beni confiscati. Ne discende che i pignoramenti sul patrimonio sequestrato non possono essere sospesi e proseguono sino all’eventuale misura ablatoria definitiva.
Quanto appena detto trova conforto da argomenti di ordine letterale e sistematico.
Con maggior sforzo esplicativo, il riferimento della norma testé citata al divieto di azioni esecutive per i soli “beni confiscati” esclude che l’inibitoria possa riguardare le procedure mobiliari ed immobiliari pendenti durante la fase del sequestro e fino alla confisca definitiva.
Inoltre, il Legislatore, all’art. 55 del Codice Antimafia, ha espressamente richiamato il divieto di azioni esecutive sui beni sequestrati.
Ne deriva che il riferimento operato dal citato comma 194 alla sola confisca rafforza la conclusione della impossibilità di bloccare, durante la fase del sequestro, tutte le azioni esecutive.
La nuova disciplina, che si applica – come già detto – ai procedimenti di prevenzione ancora disciplinati dalla L. n. 575 del 1965, pone come spartiacque la data del 1° gennaio 2013, a seconda che il provvedimento di confisca sia stato emesso prima o dopo tale data.
Per i beni confiscati prima di tale data, la normativa compie una selezione ulteriore, a seconda che a tale data il bene confiscato sia stato assoggettato a procedura esecutiva, ma non sia stato ancora aggiudicato o trasferito, ovvero sia avvenuto, invece, il trasferimento o l’aggiudicazione, anche in via provvisoria.
È con riferimento a questo dato temporale – il quale consente il permanere o meno degli effetti dell’esecuzione forzata (o dell’aggiudicazione) – che assume dirimente rilievo la nuova disciplina, andando a comporre le questioni ermeneutiche che la giurisprudenza aveva diversamente risolto.
Infatti, sui beni oggetto della procedura di prevenzione che alla data del 1° gennaio 2013 siano già stati confiscati, ma non ancora aggiudicati, «non possono essere iniziate o proseguite, a pena di nullità, azioni esecutive» (comma 194 l. n. 228 del 2012) e «gli oneri e pesi iscritti o trascritti sui beni di cui al comma 194 anteriormente alla confisca sono estinti di diritto» (comma 197 l. n. 228 del 2012).
In tal guisa, il Legislatore sembra avere risolto, nel senso della prevalenza della misura di prevenzione patrimoniale, indipendentemente dal dato temporale, con conseguente estinzione di diritto degli oneri e pesi iscritti o trascritti.
Ciò che pare anche avere avuto soluzione è la natura dell’acquisto del bene confiscato da parte dello Stato che, a seguito dell’estinzione di diritto dei pesi e degli oneri iscritti o trascritti prima della misura di prevenzione della confisca acquista un bene non più a titolo derivativo, ma libero da pesi e oneri, pur iscritti o trascritti anteriormente alla misura di prevenzione.
In sostanza, superando la condivisa opinione della giurisprudenza civile e penale sulla natura derivativa del titolo di acquisto del bene immobile da parte dello Stato a seguito della confisca, il Legislatore ha inteso ricomprendere questa misura nel solco delle cause di estinzione dell’ipoteca disciplinate dall’art. 2878 c.c.
Alla stregua di tale normativa, dunque, in ogni caso, la confisca prevarrà sul diritto reale gravante sul bene.
La salvaguardia del preminente interesse pubblico, dunque, giustifica il sacrificio inflitto al terzo di buona fede, titolare di un diritto reale di godimento o di garanzia, ammesso, ora, ad una tutela di tipo risarcitorio.
Il bilanciamento dei contrapposti interessi viene, quindi, differito ad un momento successivo, allorché il terzo creditore di buona fede chiederà – attraverso l’apposito procedimento – il riconoscimento del suo credito.
La legge n. 228 del 2012 (comma 198) amplia in tal guisa la platea dei soggetti legittimati all’azione ricomprendendovi: a) i creditori muniti di ipoteca iscritta sui beni anteriormente alla trascrizione del sequestro di prevenzione; b) i creditori che prima della trascrizione del sequestro di prevenzione hanno trascritto un pignoramento sul bene; c) i creditori che, alla data del 1° gennaio 2013, sono intervenuti nell’esecuzione iniziata con il pignoramento.
Quanto ai presupposti per il riconoscimento del credito, sono quelli previsti dall’art. 52 d.lgs. n. 159/1141, con ciò trovando applicazione i principii della buona fede, ovvero della non strumentante del credito all’attività illecita.
I limiti del riconoscimento del diritto sono fissati nel minor importo tra il 70 % del valore del bene ed il ricavato dall’eventuale liquidazione dello stesso bene (commi 203 e 206), in stretto parallelismo con il disposto dell’art. 57 d.lgs. n. 159/2011 che prevede un analogo limite.
Quanto al procedimento di ammissione del credito – di natura tipicamente concorsuale – il richiamo alle norme del D. Lgs. n. 159 del 2011 (artt. 52 e 58) conferma l’intento legislativo di risolvere, almeno tendenzialmente, in modo complessivamente unitario le multiformi vicende normative relative alle misure di prevenzione patrimoniali.
L’ammissione è subordinata, unitamente all’accertamento della sussistenza e dell’ammontare del credito, alla ricorrenza della condizione di cui all’art. 52, comma 1, lett. b), D. Lgs. n. 159 del 2011, vale a dire che il credito non sia strumentale all’attività illecita o a quella che ne costituisce il frutto o il reimpiego, a meno che il creditore dimostri di avere ignorato in buona fede il nesso di strumentante.
Inoltre, ai sensi del terzo comma del medesimo articolo, nella valutazione della buona fede, il Tribunale della prevenzione tiene conto delle condizioni delle parti, dei rapporti personali e patrimoniali tra le stesse e del tipo di attività svolta dal creditore, anche con riferimento al ramo di attività, alla sussistenza di particolari obblighi di diligenza nella fase precontrattuale, nonché, in caso di enti, alle dimensioni degli stessi.
Va rilevato che con tale ultima disposizione il legislatore fissa dei parametri di giudizio di cui il giudice deve tener conto al momento della valutazione probatoria.
Tali parametri sono obbligatori, ma non sono né esclusivi, né vincolanti.
In altri termini, il giudice deve obbligatoriamente tener conto di tali parametri, ma può considerare altri parametri, non menzionati dal Legislatore, e può anche motivatamente disattendere i parametri indicati dallo stesso.
In sostanza, il legislatore impone al giudice un parziale protocollo logico nel ragionamento probatorio.
Va poi aggiunto che le nuove norme, e quelle richiamate, non contengono previsioni espresse in termini di prova; vale a dire, a chi spetti provare la buona fede e l’affidamento incolpevole.
Deve ritenersi che l’elaborazione giurisprudenziale negli anni maturata, soprattutto nell’ambito penale, e la veste sostanziale di attore nel procedimento giurisdizionale di ammissione, che assume il creditore, convergano nell’addossare a quest’ultimo la prova positiva delle condizioni per l’ammissione al passivo del suo credito.
Tale conclusione è conforme al canone ermeneutico dell’intentio legislatoris ex art. 12 disp. prel. c.c. (ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit).
Da un punto di vista squisitamente processuale, invece, il diniego di ammissione del credito è impugnabile ex art. 666 c.p.p.; perciò, si applicano le disposizioni di tale articolo, ad eccezione del comma 7, che attribuisce al giudice la possibilità di sospendere l’esecuzione dell’ordinanza.
Infatti, si prevede espressamente che la proposizione dell’impugnazione non sospende gli effetti dell’ordinanza di accertamento (comma 200) e, sotto questo profilo, pur menzionando genericamente l’impugnazione, il richiamo all’art. 666, comma 6 c.p.p., individua nel solo ricorso per cassazione il mezzo per reagire alla mancata ammissione.
Giova rilevare che la Legge n. 228 del 2012 nulla dice riguardo ai procedimenti già definiti con provvedimento irrevocabile, ma deve ritenersi che, in base ai principi generali, una volta esauriti i mezzi di tutela, il rigetto definitivo della richiesta avanzata non possa essere bypassato dall’applicazione della nuova normativa. Ciò in quanto lo ius superveniens, di fronte alla definitività della posizione giuridica accertata ed all’esaurimento della tutela già fornita dall’ordinamento, non consente una nuova e diversa disamina della fattispecie, altrimenti, si avrebbe un mezzo di tutela straordinario, peraltro non disciplinato dal diritto positivo.
La legge di stabilità, che ha avuto il pregio, almeno astrattamente, di porre la soluzione ai problemi che dibattuti per anni in ordine ai rapporti fra confisca, quale misura di prevenzione patrimoniale, e garanzie di natura patrimoniale iscritte o trascritte sui beni oggetto della stessa, e tutela dei terzi, pur nondimeno, non ha colto l’occasione per regolamentare anche le conseguenze della confisca disciplinata dall’art. 12 sexies, L. n. 356 del 1992, che, per la sua natura e per le sue caratteristiche, è destinata ad incidere anche sui terzi estranei al procedimento.
In tale prospettiva, tuttavia, la L. 24.12.2012 n. 228, si è limitata alla pur opportuna modifica dell’art. 12 sexies, comma 4 bis, l. n. 356/1992, unificando la disciplina dell’amministrazione e della destinazione per tutti i beni sequestrati e confiscati.
La novella, infatti, ha esteso l’applicazione delle norme contenute nel Codice Antimafia anche alla suddetta tipologia di confisca. L’Agenzia Nazionale coadiuva l’autorità giudiziaria nell’amministrazione e nella custodia dei beni sequestrati fino al provvedimento conclusivo dell’udienza preliminare e, successivamente a tale provvedimento, amministra i beni medesimi secondo le modalità previste dal D. Lgs. 159/2011, restando comunque salvi i diritti della persona offesa dal reato alle restituzioni e al risarcimento del danno.
In sintesi, la giurisprudenza consolidatasi prima dell’entrata in vigore del D. Lgs. n. 159/201 e della L. n. 228/2012 riteneva che nel procedimento di prevenzione potesse considerarsi “terzo” cui “appartengono” i beni, e perciò in quanto tale legittimato a intervenire nel medesimo procedimento finalizzato all’applicazione di una misura di prevenzione patrimoniale, ai sensi della L. 31 maggio 1965, n. 575, art. 2 ter, comma 5, soltanto colui che vantasse un diritto reale costituito sul bene oggetto del provvedimento di confisca e non il titolare di un diritto di credito[4]. Il provvedimento di confisca dava luogo a un acquisto a titolo derivativo (e non a titolo originario) a favore dello Stato, principio
dal quale conseguiva la prevalenza della pubblicità giuridica rispetto al successivo provvedimento di sequestro e confisca. Ciò in quanto – si sosteneva – il diritto reale limitato costituito dall’iscrizione negli appositi registri può estinguersi per le sole tassative cause indicate nell’art. 2878 c.c. [5].
A seguito dell’entrata in vigore della L. n. 228/2012 si è invece consolidato il principio tale per cui lo Stato acquista i beni confiscati non a titolo derivativo bensì a titolo originario[6].
Da quanto sin qui detto, emerge nitidamente che dalle tutele previste dal novellato quadro normativo resta escluso il promissario acquirente.
Con maggior grado di dettaglio, a seguito dell’introduzione del Codice antimafia, è stato previsto all’art. 56 che “in caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare, trascritto ai sensi dell’articolo 2645 bis del codice civile, l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito secondo le disposizioni del capo II del presente titolo e gode del privilegio previsto nell’articolo 2775 bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data del sequestro. Al promissario acquirente non è dovuto alcun risarcimento o indennizzo”.
A fronte del dato normativo testé citato, l’applicazione della fattispecie prevista dal comma 5 dell’art. 56 D. Lgs. cit. presuppone che si tratti di contratto preliminare, non già di una mera promessa di vendita intervenuta tra le parti, che questo sia stato trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. e, infine, che l’acquirente goda dei diritti e dei privilegi ivi indicati solo “a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data del sequestro”.
La giurisprudenza più recente ha perciò ritenuto, inopinabilmente, che non lascia adito a dubbi il tenore letterale della norma in esame, che, disciplinando espressamente l’ipotesi del contratto preliminare di vendita, riconosce una maggior tutela esclusivamente a colui che abbia stipulato un contratto preliminare di vendita registrato[7].
Invero, è pacifico che il contratto preliminare sia un contratto con effetti meramente obbligatori non traslativi della proprietà[8].
In extrema ratio, le pretese del promissario acquirente potranno certamente essere fatte valere e tutelate in sede civile.
I rimedi esperibili dal promissario acquirente
Acclarato che il promissario acquirente non gode di alcuna tutela in sede di prevenzione, occorre capire quali strumenti civilistici, ben inteso, concede l’ordinamento in suo favore perché egli possa far valere validamente i propri diritti.
Il terzo, nella qualità di promissario acquirente, ancorché in buona fede, non può vantare titolo alcuno ma solo un possesso che, com’è notorio, è solo una situazione di fatto e, come tale, sfornita di una tutela che vada oltre quella cautelare, in genere provvisoria e finalizzata solo al ripristino della medesima situazione di fatto in caso di spoglio violento o clandestino.
La sua condizione, quindi, non sembra godere di una tutela sufficiente a esercitare una valida opposizione al sequestro penale eseguito.
Egli potrà probabilmente ottenere, ove ve ne sia il fondamento e fino al momento di un’eventuale confisca del bene sequestrato, una reintegra nel possesso. Invero, in siffatta ipotesi, il possesso non vale titolo: i diritti immobiliari passano all’acquirente solo con l’atto scritto di compravendita.
Dunque, l’incauto promissario acquirente potrà, se il contratto preliminare di compravendita riporta gli esatti estremi del pagamento eseguito (ma è improbabile, per prassi) rivalersi sul promittente venditore per recuperare l’intero prezzo pagato, visto che l’impossibilità di pervenire alla stipula dell’atto di vendita non è dipesa da condotte delle quali egli debba rispondere. Mancando in contratto ogni indicazione del prezzo pagato, potrà probabilmente ottenere tutela civile se il pagamento è stato eseguito con assegni tracciabili, anche se resterà da dimostrare la causa del pagamento eseguito, non essendo a ciò del tutto sufficiente il contratto preliminare scritto ma non registrato.
Oppure, sempre nel caso in cui possa ottenere piena dimostrazione del pagamento e della causa di esso, nel caso l’imprenditore sia proprietario di altri immobili, potrà agire civilmente per ottenere una tutela patrimoniale che lo salvi dalla perdita della somma versata anticipatamente in conto prezzo di acquisto[9].
Tali soluzioni, tuttavia, non sembrano condivisibili. E ciò per due ragioni.
Ammettere l’azione di reintegra nel possesso non è plausibile, atteso che la normativa in questione non ha affatto di mira diretta il trattamento dei soggetti aventi causa, ma è finalizzata alla gestione dei patrimoni confiscati.
Inoltre, la restituzione del prezzo al promissario acquirente non soddisfarebbe pienamente la sua pretesa, in quanto egli, seppur in buona fede, poiché inconsapevole delle dinamiche che hanno a posteriori portato all’esecuzione del sequestro, ha pur sempre subito un danno.
Ecco, dunque, che l’unica soluzione che appare logicamente condivisibile posta in favore del promissario acquirente sia quella della richiesta di risarcimento del danno. In altre parole, il promissario acquirente, a seguito dell’intervenuto sequestro di prevenzione sul bene immobile, oggetto di promessa di vendita, potrà rivalersi sul promittente venditore, chiedendo il risarcimento per il danno subito. D’altronde appare del tutto evidente che in tal guisa il promissario acquirente sia stato privato della possibilità di usufruire pro futuro del bene immobile quale proprietario, venendo privato, perciò, della disponibilità del bene.
Brevi cenni conclusivi
Quanto sin qui detto testimonia l’importanza del ruolo svolto dalla giurisprudenza, chiamata sempre più spesso a riportare ad unità gli effetti di interventi legislativi mal formulati.
Se, da un lato, ciò può essere ritenuto positivo perché comporta una razionalizzazione ex post di testi destinati a un’applicazione problematica, d’altro lato, postula una progressiva e maggiore deresponsabilizzazione del Legislatore, che si sente sempre più legittimato a congegnare testi normativi carenti dal punto di vista qualitativo e che demanda al Giudice la gravosa responsabilità di interpretare e applicare correttamente la norma. Il Giudice diviene così capro espiatorio.
D’altronde, il significativo intervento in via suppletiva del giudice che si registra, ancorché sorretto da nobili fini, sembra implicare un’erosione della certezza del diritto in quanto conduce a una sostituzione della volontà legislativa con quella giurisdizionale. Si assiste così ad una mutuazione silente della struttura ordinamentale nostrana, che sembra tramutarsi da sistema di civil law a sistema di common law, lontano dalla tradizione giuridica nostrana. Ed invero, non può negarsi che il ruolo della giurisprudenza stia diventando sempre più preminente rispetto a quello legislativo, e non già per un mero arbitrario esercizio di poteri, bensì al fine di colmare lacune normative che, di fatto, pongono problematiche ermeneutiche di non poco momento.
Pregevole è stato lo sforzo profuso dal Legislatore nel corso del tempo, volto al graduale e pieno riconoscimento della tutela del terzo che agisca in buona fede e che venga pregiudicato dai provvedimenti ablatori del Tribunale della prevenzione diretti ai soggetti pericolosi di cui al Codice antimafia. Tuttavia, risulta evidente il vulnus normativo afferente alla tutela accordata (rectius: non accordata) al promissario acquirente che, per una serie di infausti eventi a lui non ascrivibili, si ritrova in una condizione che, all’apparenza, sembra priva di tutela.
[1] Cass, Sez. Un., 28 aprile 1999, n. 9; Cass., 21 novembre 2007, n. 45572; Cass., 16 giugno 2009, n. 32648.
[2] Cass., 18 marzo 2008, n. 16709.
[3] Cfr. Cass., 29 ottobre 2003, n. 16227; Cass., 16 gennaio 2007, n. 845; Cass., 5 ottobre 2010, n. 20664. Contra: Cass., 12 novembre 1999, n. 12535.
[4] Cass., Sez. VI, 13 febbraio 2006, n. 17558, Barile; Cass., Sez. I, 3 maggio 2007, n. 24187, Giaraffa.
[5] Cass., Sez. III, 05 ottobre 2010, n. 20664.
[6] Cfr. in tal senso Cass., Sez. VI, 18 maggio 2017 (dep.18/05/2017), n. 12586; Cass., Sez. Un., 07 maggio 2013, n. 10532; Cass., Sez. III, 19 marzo 2015, n. 5472.
[7] Cass., Sez. VI, 30 gennaio 2017, n. 15539.
[8] Cass., Sez. I, 10 maggio 2005, Virga; Ib., 9 marzo 2005, Servizi Immobiliari Banche; Cass., Sez. V, 19 novembre 2003, San Paolo IMI; Cass., Sez. I, 23 maggio 1996, Verde; Cass., Sez. Un., 28 aprile 1999, Bacherotti; Ib., 18 maggio 1995, Longarini.
[9] Sul punto v. M. Sbezzi, Promittente acquirente in buona fede e sopravvenuto sequestro dell’immobile, in www.ilpenalista.it, 23 agosto 2017.
