In caso di locazione “verbale”, l’assenza di un verbale di consegna o di una descrizione iniziale dell’immobile non impedisce di accertare i danni riscontrati alla restituzione. Al contrario, opera la presunzione prevista dall’art. 1590, comma 2, c.c.: il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato di manutenzione e deve provare che i danni derivano da vizi originari o dal normale deterioramento d’uso. È questo il principio affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 9586/2026 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione).
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Formulario commentato del nuovo processo civile
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• procedimento di ingiunzione, sfratto e finita locazione;
• procedimenti cautelari e procedimento semplificato di cognizione;
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Autrice
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
Leggi descrizione
Lucilla Nigro, 2026, Apogeo Education - Maggioli Editore
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Autrice
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
Analisi del caso
La controversia nasceva da un contratto di locazione verbale relativo a un immobile ad uso abitativo, stipulato il 30 aprile 1994.
Alla cessazione del rapporto, il locatore chiedeva il risarcimento dei danni materiali riscontrati nell’immobile, oltre al pagamento di somme per canoni non versati e al maggior danno derivante dalla mancata possibilità di locare il bene a terzi.
La Corte d’appello di Perugia aveva rigettato la domanda risarcitoria relativa ai danni materiali, ritenendo decisiva la mancanza di una descrizione dello stato dell’immobile al momento della consegna. In assenza di un verbale iniziale, secondo il giudice di merito, non sarebbe stato possibile stabilire se il deterioramento fosse effettivamente imputabile alla conduttrice.
Contratto verbale e locazione: cosa significa e quando è valido
Un contratto si definisce verbale quando l’accordo tra le parti viene manifestato oralmente, senza essere formalizzato in un documento scritto. Nel diritto civile vale, in linea generale, il principio della libertà delle forme: l’art. 1325 c.c. considera infatti la forma un requisito essenziale del contratto soltanto quando la legge la prescrive a pena di nullità.
Per le locazioni immobiliari, tuttavia, occorre distinguere. Il Codice civile richiede la forma scritta per le locazioni di durata superiore a nove anni, ai sensi dell’art. 1350, n. 8, c.c. Per le locazioni ad uso abitativo soggette alla legge n. 431/1998, inoltre, l’art. 1, comma 4, stabilisce che, a decorrere dall’entrata in vigore della legge, «per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta».
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 18214/2015, hanno chiarito che tale forma è richiesta ad substantiam: il contratto abitativo concluso oralmente, nel regime della legge n. 431/1998, è quindi in linea generale nullo per difetto di forma, salvo le specifiche ipotesi di tutela del conduttore individuate dalla disciplina speciale.
Questa precisazione è importante nel caso esaminato dall’ordinanza n. 9586/2026: la locazione era stata stipulata nel 1994, quindi prima dell’entrata in vigore della legge n. 431/1998, avvenuta il 30 dicembre 1998. La decisione della Cassazione non afferma dunque che oggi una locazione abitativa possa normalmente essere stipulata in forma verbale, ma stabilisce quali conseguenze probatorie derivino, nel caso sottoposto al suo esame, dall’assenza di una descrizione scritta dello stato iniziale dell’immobile.
Art. 1590 c.c.: il bene si presume consegnato in buono stato
La Cassazione censura l’impostazione seguita dalla Corte d’appello.
L’art. 1590, comma 2, c.c. stabilisce infatti che, in mancanza di una descrizione dello stato della cosa al momento della consegna, il conduttore si presume averla ricevuta in buono stato di manutenzione.
La mancanza di un verbale di consegna non crea quindi una situazione di neutralità probatoria. Al contrario, fa scattare una presunzione legale favorevole al locatore.
Spetta al conduttore fornire la prova contraria, dimostrando che i danni accertati al momento della restituzione:
- erano già presenti all’inizio del rapporto;
- dipendono da vizi originari dell’immobile;
- oppure costituiscono normale deterioramento conseguente all’uso conforme al contratto.
La natura verbale della locazione, precisa la Corte, non esclude né attenua questa presunzione.
Danni alla restituzione: cosa deve accertare il giudice
Secondo la Cassazione, il giudice deve distinguere tra:
- stato originario dell’immobile;
- deterioramento derivante dall’uso normale;
- danni ulteriori eventualmente imputabili al conduttore.
In assenza di una descrizione iniziale, il parametro di riferimento è proprio quello fissato dall’art. 1590 c.c.: il bene si considera consegnato in buono stato.
Da questo dato il giudice deve partire per verificare se i danni riscontrati al momento della restituzione eccedano il normale deperimento conseguente all’uso.
La Corte ha quindi cassato la sentenza sul punto e rinviato la causa alla Corte d’appello di Perugia per un nuovo esame.
Ritardata restituzione: il maggior danno non è automatico
L’ordinanza affronta anche il tema del danno da ritardata restituzione dell’immobile.
La Cassazione ribadisce che il maggior danno previsto dall’art. 1591 c.c. non è configurabile in re ipsa.
Il locatore deve provare concretamente il pregiudizio subito, ad esempio dimostrando di aver perso reali occasioni di nuova locazione a condizioni più favorevoli.
Non è sufficiente una mera prospettazione ipotetica del lucro cessante, né il principio di non contestazione può supplire all’assenza di prova del danno-conseguenza.
Canone legale e indennità per occupazione successiva
La Corte chiarisce infine che, quando un precedente giudicato ha già determinato il canone legale dovuto nell’ambito del rapporto, tale importo vincola anche la quantificazione dell’indennità per ritardata restituzione ex art. 1591 c.c.
Non è quindi possibile utilizzare come parametro il canone contrattuale qualora questo sia stato definitivamente dichiarato ultralegale.
Nei rapporti di durata, l’accertamento definitivo della misura del canone produce effetti anche sulle prestazioni successive e impedisce l’utilizzo di criteri diversi per la determinazione dell’indennità dovuta dopo la cessazione del rapporto.
Il principio di diritto
Il principio più rilevante dell’ordinanza può essere così sintetizzato:
“In caso di locazione, anche verbale, se manca una descrizione iniziale dello stato dell’immobile il conduttore si presume averlo ricevuto in buono stato e deve dimostrare che i danni riscontrati alla restituzione dipendono da vizi originari o dal normale deterioramento d’uso”.
La decisione assume particolare rilievo sul piano probatorio, perché impedisce che l’assenza di un verbale di consegna si traduca automaticamente nell’impossibilità per il locatore di ottenere il risarcimento dei danni.
