La Cassazione, con l’ordinanza n. 1991/2026 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), conferma la risoluzione del preliminare quando i beni promessi come unitari risultano separati da una particella di terzi. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon, offre un supporto utile per gestire ogni fase del contenzioso civile.
Il caso
La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra Primo, quale promissario acquirente, e Secondo e Terzo, quali promittenti venditori, avente ad oggetto due fondi, di cui uno con fabbricato, descritti nel preliminare come confinanti e destinati a costituire un compendio unitario, per il prezzo complessivo di euro 125.000.
Successivamente alla stipula, il promissario acquirente conveniva in giudizio gli eredi dei promittenti venditori, chiedendo la risoluzione del preliminare per inadempimento, deducendo che i fondi promessi in vendita non erano in realtà contigui, poiché tra essi si interponeva una particella di proprietà di terzi, non ricompresa nel contratto, nonché ulteriori difformità del fabbricato rispetto alla planimetria catastale.
Le decisioni di merito
In primo grado il Tribunale rigettava la domanda di risoluzione e, accogliendo la domanda riconvenzionale degli eredi, disponeva il trasferimento coattivo degli immobili in favore del promissario acquirente, condannandolo al pagamento del residuo prezzo.
Il giudice di secondo grado, adito dal promissario acquirente, riformava integralmente la decisione di primo grado, pronunciando la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori, sul presupposto che i beni promessi come confinanti non presentavano la qualità essenziale pattuita, con conseguente condanna alla restituzione dell’acconto e al pagamento della penale, ridotta equitativamente.
Avverso tale sentenza la parte promittente venditrice proponeva ricorso per cassazione, denunciando, tra l’altro, l’erronea applicazione dell’art. 1497 c.c. e l’omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che la particella interposta non era oggetto della promessa di vendita e che il promissario acquirente avrebbe potuto verificarne agevolmente l’esistenza mediante consultazione catastale.
Procedibilità del ricorso e rigetto nel merito: qualità promessa e compendio unitario
Con ordinanza resa all’esito della camera di consiglio del 21 gennaio 2026, la Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza impugnata.
In via preliminare, la Suprema Corte ha ritenuto procedibile il ricorso, accogliendo la richiesta di rimessione in termini dei ricorrenti, sul rilievo che il tardivo perfezionamento del deposito telematico era dipeso da cause tecniche non imputabili alla parte, in conformità ai principi già affermati in materia (Cass., Sez. 6-1, ord. n. 29889/2022; Cass., Sez. 2, sent. n. 22092/2019).
Nel merito, la Corte ha escluso che la decisione d’appello fosse viziata da omesso esame di fatti decisivi, rilevando come la risoluzione non fosse stata pronunciata per la mancata vendita di una particella di proprietà altrui, bensì per la mancanza della qualità promessa, consistente nella contiguità dei fondi e nella loro configurazione come compendio unitario, qualità che risultava espressamente enunciata nel preliminare e negli atti di provenienza, ove ciascun fondo era descritto come confinante con l’altro.
Qualità promessa e affidamento contrattuale: risoluzione del preliminare ex art. 1453 c.c.
La Suprema Corte ha ribadito che il fatto che il promissario acquirente potesse, in astratto, accertare lo stato dei luoghi tramite visure catastali non esclude l’affidamento ingenerato dalle dichiarazioni contrattuali dei promittenti venditori, né incide sulla rilevanza della qualità promessa ai fini della risoluzione.
Quanto alla dedotta violazione dell’art. 1497 c.c., la Corte ha precisato che, sebbene tale norma trovi diretta applicazione al contratto definitivo di vendita e non al preliminare, ciò non preclude al promissario acquirente di agire per la risoluzione del preliminare ex art. 1453 c.c., qualora l’inadempimento consista nella mancata possibilità di trasferire un bene conforme alle qualità promesse; in tal senso, la qualificazione giuridica della domanda rientra nei poteri del giudice, secondo il principio iura novit curia (Cass., Sez. 2, n. 10922/2005).
Qualità promesse anche implicite e funzione economica del contratto: frammentazione del compendio
La Corte ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui le “qualità promesse”, rilevanti ai sensi dell’art. 1497 c.c. comprendono non solo quelle esplicitamente indicate nel contratto, ma anche quelle implicitamente desumibili dalla sua interpretazione logica e funzionale (Cass., Sez. 3, n. 545/1966; Cass., Sez. 2, n. 4657/1998).
Anche qualità non essenziali in senso oggettivo, se pattuite, assumono carattere essenziale nell’economia del contratto, risultando incompatibili con la tollerabilità della loro mancanza (Cass., Sez. 1, n. 556/1964).
Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva correttamente valorizzato la funzione economica perseguita dalle parti, evidenziando come la frammentazione del compendio promesso incidesse in modo significativo sulle modalità di godimento dei beni, creando problemi di accesso e di servitù, tali da giustificare la risoluzione del preliminare.
Conclusioni ed esito
La Suprema Corte ha infine osservato che l’eventuale possibilità di trasferire anche la particella interposta in forza di una dichiarata usucapione non incideva sulla valutazione dell’inadempimento, trattandosi di bene non incluso nel preliminare, richiamando sul punto l’orientamento che ammette la validità della vendita di un bene dichiarato come usucapito, pur in assenza di accertamento giudiziale (Cass., Sez. 2, ord. n. 32709/2024; Cass., Sez. 2, ord. n. 7853/2018; Cass., Sez. 2, sent. n. 2485/2007).
Alla luce di tali considerazioni, il ricorso è stato integralmente respinto, con conferma della risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori.
