La prelazione è uno strumento che, in più ambiti dell’ordinamento, tutela interessi “qualificati” nella circolazione dei beni. In materia successoria, l’art. 732 c.c. attribuisce ai coeredi un diritto di prelazione (e, in caso di violazione, di retratto) per impedire l’ingresso di estranei nella comunione ereditaria. Proprio sui limiti soggettivi di questa tutela interviene la Cassazione (sez. II, ord. 23 dicembre 2025, n. 33716), chiarendo un punto operativo: la prelazione ereditaria è un diritto personale e non si estende a chi subentra nella quota per successione. La decisione offre un criterio utile per gestire vendite di quote ereditarie e conflitti tra prelazione ereditaria e altre forme di prelazione legale, come quella agraria.
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Il diritto di prelazione in generale
Il diritto di prelazione si configura come una clausola di natura legale oppure convenzionale.
Quando la prelazione è prevista dalla legge, essa trova la propria fonte in una norma. Ne deriva, come vedremo più avanti, anche una possibile efficacia reale: la violazione può attribuire al prelazionario il diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente.
La prelazione può però avere anche fonte negoziale. In questo caso nasce da un accordo tra le parti e impone al prelazionante di preferire il prelazionario rispetto al terzo, qualora decida di alienare il bene.
Trattandosi di obblighi reciproci che scaturiscono da un patto, la relativa fonte normativa si rinviene nell’art. 1173 c.c., secondo cui le obbligazioni derivano dal contratto, dal fatto illecito o da ogni altro atto o fatto idoneo a produrle in conformità dell’ordinamento giuridico.
In termini generali, quindi, quando esiste un patto di prelazione, il prelazionante, se sceglie di vendere il bene oggetto della convenzione, si obbliga a preferire il prelazionario a parità di condizioni rispetto al terzo acquirente.
Sul piano degli obblighi, la prelazione comporta: un’obbligazione positiva, cioè l’esecuzione della denuntiatio; e un’obbligazione negativa, consistente nel non alienare a terzi il bene senza aver prima rispettato il diritto di preferenza del prelazionario.
La prelazione immobiliare
Nella prassi negoziale la prelazione è spesso, ma non esclusivamente, collegata alla circolazione giuridica dei beni immobili. In tali ipotesi si parla, più propriamente, di prelazione immobiliare.
In questo schema, il prelazionante (rectius: il proprietario dell’immobile), se decide di alienarlo, si obbliga a preferire il prelazionario beneficiario, a parità di condizioni, rispetto al terzo potenziale acquirente.
A tal fine il concedente effettua la denuntiatio, comunicando al prelazionario il prezzo e le condizioni previste per la vendita dell’immobile.
Ricevuta la comunicazione formale, il prelazionario deve, entro il termine indicato, dichiarare se intende esercitare il diritto e acquistare il bene. Tale accettazione, tuttavia, non comporta di per sé la conclusione del contratto di compravendita. È necessario, infatti, che le parti stipulino un successivo contratto, idoneo a produrre l’effetto traslativo.
La prelazione mobiliare
Nel nostro ordinamento si può parlare di prelazione mobiliare con riferimento alla circolazione delle azioni (o, più in generale, delle partecipazioni) nelle società di capitali. È frequente che i soci, con un patto esterno alla società (c.d. patto parasociale), stabiliscano che, in caso di vendita, il socio alienante debba preferire il prelazionario rispetto a un terzo, a parità di condizioni.
Dottrina e giurisprudenza hanno discusso se, in caso di violazione del patto (vendita a terzi senza rispettare la prelazione), la tutela del prelazionario sia:
-
solo obbligatoria (risarcimento del danno), oppure
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reale (con possibilità di “ritrarre” le partecipazioni dal terzo).
L’orientamento della Cassazione: tutela risarcitoria per i patti parasociali
La Cassazione ha chiarito che il patto di prelazione tra soci, se resta parasociale (cioè esterno allo statuto), ha natura obbligatoria.
La sua violazione integra un inadempimento contrattuale (art. 1218 c.c.) e attribuisce al prelazionario, in via ordinaria, solo il diritto al risarcimento del danno, senza azione di riscatto verso i terzi acquirenti.
(Rif.: Cass. civ., sez. I, ord. 12 dicembre 2015, n. 24559: la prelazione pattizia non produce effetti verso i terzi; tutela sul piano risarcitorio e non reale.)
Clausola statutaria: opponibilità ai terzi, ma non “retratto”
Diverso è il caso in cui la prelazione venga trasfusa nello statuto o nell’atto costitutivo, mediante apposita clausola. In tal caso la clausola può assumere una maggiore forza di regolazione interna e può risultare opponibile ai terzi nei limiti del sistema societario.
Tuttavia, anche qui la giurisprudenza esclude che l’opponibilità si trasformi automaticamente in un diritto di riscatto delle partecipazioni cedute.
(Rif.: Cass. civ., sez. I, ord. n. 24559/2015: l’“efficacia reale” della clausola statutaria non implica il retratto; la prelazione convenzionale non comporta caducazione dell’acquisto del terzo.)
Il limite sistematico: niente analogia con l’art. 732 c.c.
La Cassazione ha inoltre ribadito che il diritto di riscatto è una tutela eccezionale, prevista solo quando la legge lo stabilisce espressamente. Non è quindi possibile estenderlo in via analogica alla prelazione statutaria sulle quote/azioni.
(Rif.: Cass. civ., sez. I, n. 1237/2014; Cass. civ., sez. I, ord. 1 luglio 2025, n. 17761: nessuna analogia con il retratto successorio ex art. 732 c.c.; oltre i confini della clausola opera la regola della libera trasferibilità ex art. 2479 c.c.)
La prelazione convenzionale
Tali essendo i caratteri salienti della clausola prelativa statutaria, essi collimano con quelli della prelazione convenzionale, anche in ambito immobiliare.
Come già esposto, la prelazione volontaria ha natura convenzionale, perché espressione di un accordo bilaterale tra le parti, di tipo atipico ex art. 1322 c.c., con il quale esse assumono reciproci obblighi e diritti. Si tratta di un patto riconosciuto dall’ordinamento entro il perimetro degli interessi meritevoli di tutela, in quanto consente alle parti, nell’esercizio dell’autonomia negoziale, di introdurre un limite alla libera circolazione di un determinato bene.
Sul piano della tutela, se il concedente non esegue la denuntiatio e aliena l’immobile a un terzo, il prelazionario può domandare soltanto il risarcimento del danno per inadempimento, ai sensi dell’art. 1218 c.c. In caso di violazione della prelazione convenzionale, infatti, il prelazionario non è assistito da un’azione di riscatto: trattandosi di un’obbligazione, l’inadempimento segue la tutela tipica obbligatoria, e dunque risarcitoria.
Tale tutela risarcitoria può profilarsi anche nei confronti del terzo acquirente, ai sensi dell’art. 2043 c.c., qualora questi abbia concorso nella lesione del diritto spettante al prelazionario. In altri termini, la prelazione convenzionale ha efficacia meramente obbligatoria, non reale: non è obbligatoriamente soggetta a trascrizione e, proprio per questo, non è opponibile ai terzi alienatari o ai loro aventi causa.
La prelazione legale: fattispecie
Nella prelazione legale, in caso di violazione dell’obbligo di denuncia dell’intenzione di alienare il bene, il prelazionario, essendo assistito da una tutela reale, potrà riscattare il bene dal terzo acquirente e dai suoi aventi causa.
Sul piano dogmatico, la prelazione legale è assimilata ad una proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.), perché il concedente si obbliga a tener ferma la sua proposta per un certo tempo, spettando, perciò, all’oblato accettarla.
Vale la pena evidenziare, a questo punto, che nel nostro ordinamento giuridico sussistono diverse fattispecie di prelazione legale.
In primo luogo, può farsi riferimento alla prelazione legale immobiliare, riconosciuta al conduttore, unitamente alla possibilità di riscatto, dagli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392, qualora il locatore decida di alienare l’immobile. In tal senso, la disciplina è richiamata anche dall’art. 3, comma 1, lett. g), della L. 9 dicembre 1998, n. 431, che riconosce in capo al conduttore di un immobile adibito a civile abitazione il diritto di prelazione ove il proprietario si determini alla vendita del cespite.
Può, inoltre, richiamarsi la prelazione agraria, anch’essa assistita da tutela reale (art. 8, L. 26 maggio 1965, n. 590), che consente al coltivatore diretto di riscattare il terreno nel caso in cui il proprietario decida di alienarlo. Anche in tema di impresa familiare si riconosce un diritto di prelazione in capo ai familiari che abbiano partecipato con il proprio lavoro all’esercizio dell’impresa (art. 230-bis, comma 5, c.c.), ai fini dell’acquisto dell’azienda familiare.
La prelazione ereditaria
Anche nella materia delle successioni vige un diritto di prelazione in favore di ciascuno dei coeredi sui beni facenti parte del compendio ereditario. In tal senso, viene in rilievo l’art. 732 c.c., che riconosce a ciascun coerede il diritto di prelazione laddove uno di essi decida di alienare la propria quota a un terzo.
A seguito dell’apertura della successione, i chiamati che abbiano accettato diventano eredi e, perciò, proprietari, ciascuno per la propria quota, dei beni ereditari. In mancanza di una divisione disposta dal testatore, si apre una comunione sui beni relitti.
Tale comunione può definirsi incidentale, poiché insiste sui beni non divisi dal defunto e si distingue sia dalla comunione volontaria (che nasce da un atto di autonomia privata) sia da quella forzosa (che deriva direttamente dalla legge al ricorrere di determinati presupposti, come nel condominio).
Regole applicabili e “eccezione” dell’art. 732 c.c.
Alla comunione ereditaria, fino allo scioglimento, si applicano, per quanto compatibili, le norme sulla comunione ordinaria (artt. 1100 ss. c.c.). In linea generale, ciascun coerede può disporre della propria quota nei limiti e secondo le regole della comunione (artt. 1102 e 1103 c.c.), partecipa alle spese (art. 1104 c.c.) e concorre all’amministrazione secondo i quorum previsti (artt. 1105 e 1108 c.c.).
Cionondimeno, rispetto alla comunione ordinaria, quella ereditaria presenta una specifica eccezione: il coerede che intenda alienare la propria quota non può farlo senza prima comunicare agli altri coeredi l’intenzione di vendita.
Denuntiatio e tutela reale: il retratto successorio
Sulla base dell’art. 732 c.c., gli altri coeredi sono titolari di una prelazione legale che, se pretermessa, consente loro di riscattare, mediante retratto successorio, il bene trasferito a titolo oneroso presso il terzo acquirente e i suoi aventi causa.
Anche in questa fattispecie, la prelazione genera in capo al coerede alienante un’obbligazione positiva (compiere la denuntiatio) e una negativa (non alienare a terzi senza preferire, a parità di condizioni, gli altri coeredi). La ratio è nota: evitare l’ingresso, nella comunione ereditaria, di soggetti estranei all’eredità.
Natura personale e intrasmissibilità del diritto
È pacifico che la prelazione ereditaria, proprio perché inerente alla qualità di coerede, abbia natura personale e, come tale, non sia destinata a “circolare” con la quota. Se il diritto di prelazione seguisse la quota, ogni successivo acquirente, per atto tra vivi o per causa di morte, finirebbe per essere equiparato a un coerede, con evidente frustrazione della funzione dell’istituto.
In questa linea si colloca l’orientamento giurisprudenziale prevalente, secondo cui la previsione del retratto successorio costituisce deroga alla libera disponibilità della quota (art. 1103 c.c.) e, pertanto, va interpretata letteralmente: il diritto non può essere esercitato da o verso soggetti diversi dai primi coeredi (cfr. Cass. civ., sez. II, ord. 22 gennaio 2019, n. 1654).
Ordinanza Cass. n. 33716/2025: prelazione ereditaria e limiti soggettivi del retratto
La prelazione ereditaria ex art. 732 c.c. è un diritto personale, legato alla qualità di coerede, e non è trasmissibile ai successori o agli aventi causa del coerede. Questo orientamento è stato ribadito dalla Corte di Cassazione, sez. II civile, ord. 23 dicembre 2025, n. 33716.
Nel caso esaminato, gli immobili erano devoluti per successione, in quote uguali, ai figli della de cuius. Dopo il decesso di una delle figlie, nella quota di quest’ultima subentravano il coniuge superstite e i due figli. In seguito, per il decesso del padre, i figli, divenuti titolari della quota, la alienavano a uno dei fratelli della loro madre.
Il conflitto tra prelazione agraria e prelazione ereditaria
Avverso l’atto insorgeva un altro fratello della madre, invocando la prelazione agraria quale coltivatore diretto (art. 7 L. 817/1971) e il correlativo diritto di riscatto, in quanto proprietario di un fondo attiguo. In primo grado, tuttavia, la domanda veniva contrastata da un coerede che deduceva la lesione del proprio diritto di prelazione ereditaria (art. 732 c.c.) sul medesimo fondo.
Il Tribunale riconosceva la prelazione ereditaria e rigettava la domanda agraria; la Corte d’appello riformava, ritenendo sussistenti i presupposti della prelazione agraria. La decisione veniva quindi impugnata in Cassazione dal coerede che aveva ottenuto tutela ex art. 732 c.c. in primo grado.
La regola ribadita: la prelazione ex art. 732 c.c. non “segue” la quota
La Cassazione rigetta le doglianze, affermando che il retratto successorio di cui all’art. 732 c.c. è diritto personale, inerente alla qualità di coerede originario e, perciò, non trasmissibile (né dal lato attivo né da quello passivo) ai successivi titolari della quota.
In questa prospettiva, se la prelazione circolasse con la quota, ogni successivo acquirente o successore dovrebbe essere considerato coerede per il solo fatto dell’acquisto, con vanificazione della ratio del retratto successorio: impedire l’ingresso di estranei nella comunione ereditaria.
Ne deriva il corollario, espresso in modo netto dalla stessa ordinanza: una volta che la quota esce dalla cerchia dei primi successori del de cuius, i diritti di prelazione e di retratto risultano definitivamente consumati (cfr. Cass. civ., sez. II, ord. 23 dicembre 2025, n. 33716).
Conclusioni
Il diritto di prelazione ereditaria di cui all’art. 732, c.c., è un diritto personale che obbliga il coerede che intende vendere la sua quota, fintantoché permane lo stato di comunione ereditaria, di preferire l’altro erede rispetto ai terzi potenziali acquirenti.
Poiché diritto personalissimo, la prelazione ereditaria, essendo, come tale, intrasmissibile, sia dal lato attivo sia passivo, non può circolare con la cessione della quota.
Diversamente opinando si vanificherebbe la ratio del predetto istituto che è quella di evitare l’ingresso nella comunione ereditaria terzi.
In altri termini il diritto di prelazione resta circoscritto alla cerchia dei primi eredi del de cuius per le ragioni dianzi espresse.
Ne viene che una volta che la quota esce dalla sfera dei primi coeredi, vengono meno anche il diritto di prelazione e il conseguente diritto di riscatto.
