La Seconda Sezione Civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 16290, del 17 giugno 2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), interviene su un tema ricorrente nella prassi del contenzioso condominiale: l’estensione dei doveri e delle responsabilità dell’amministratore nel caso in cui l’assemblea gli affidi anche il coordinamento operativo di lavori straordinari. L’occasione è offerta da una controversia tra un condominio e il proprio ex amministratore, incentrata sulla legittimità di alcuni pagamenti eseguiti, sulla mancata vigilanza nell’esecuzione dell’appalto e sulla trasparenza nella gestione. Per un approfondimento su questi temi, ti segnaliamo il volume “Manuale di sopravvivenza in condominio”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?
Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.
Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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Luca Santarelli, 2024, Maggioli Editore
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24.70 €
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Il caso e i motivi del ricorso
Il giudizio origina da un’azione risarcitoria promossa da un condominio contro l’ex amministratore, in relazione a una serie di comportamenti contestati nella gestione di un appalto per la manutenzione straordinaria dell’edificio. Il Tribunale aveva accolto la domanda del condominio, ma la Corte d’appello aveva integralmente riformato la decisione, rigettando la pretesa risarcitoria e accogliendo la domanda riconvenzionale dell’amministratore per il pagamento del compenso.
Il condominio ha proposto ricorso in Cassazione articolando sei motivi, dei quali la Corte ha accolto tre censure principali: l’erronea esclusione di alcune voci di danno (ultrapetizione), la valutazione della diligenza dell’amministratore secondo le sole attribuzioni ordinarie e l’omesso esame di fatti decisivi e documenti rilevanti.
L’erronea esclusione di poste risarcitorie riconducibili all’inadempimento
Il primo rilievo mosso dalla Cassazione riguarda la presunta ultrapetizione ravvisata dalla Corte d’appello. Quest’ultima aveva escluso la legittimità delle domande risarcitorie fondate sulla mancata richiesta della penale contrattuale all’appaltatore e sull’omessa informazione ai condomini circa azioni giudiziarie intraprese. Secondo i giudici di legittimità, tale esclusione si fonda su una lettura restrittiva dell’atto introduttivo, che invece manifestava l’intento di far valere in modo unitario il danno derivante da un complessivo inadempimento dell’amministratore.
La Cassazione ribadisce un principio consolidato: la domanda di risarcimento formulata in relazione a una condotta complessivamente illecita ricomprende tutte le voci di danno ad essa causalmente connesse, anche se specificate in sede di precisazione delle conclusioni. Non può dunque parlarsi di ultrapetizione in presenza di un’invocazione globale della responsabilità, non circoscritta ab initio a singole condotte o voci patrimoniali.
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I poteri conferiti dall’assemblea e la responsabilità aggravata dell’amministratore
Ulteriore snodo decisivo dell’ordinanza riguarda la corretta qualificazione dei doveri dell’amministratore in caso di lavori straordinari. La Cassazione evidenzia come, nel caso esaminato, l’assemblea condominiale avesse espressamente incaricato l’amministratore di sottoscrivere il contratto d’appalto e gli avesse riconosciuto un compenso straordinario proporzionale all’importo dei lavori. Da ciò deriva un ampliamento delle responsabilità: non più limitate alla gestione ordinaria, ma estese al coordinamento operativo dell’intervento edilizio.
L’amministratore, in tali circostanze, non può ritenersi esonerato da qualunque obbligo di vigilanza, né può affidarsi ciecamente all’operato dell’impresa esecutrice o del direttore dei lavori. Deve, invece, esercitare un controllo autonomo e diligente, verificare lo stato di avanzamento, rendere tempestivamente note eventuali anomalie e subordinare i pagamenti alla corretta esecuzione delle prestazioni.
Il principio di diritto enunciato
La Corte formula, in chiusura, un principio destinato ad avere ricadute concrete nella prassi giurisprudenziale e nella redazione degli incarichi condominiali:
«Quando l’assemblea conferisce all’amministratore, con previsione di un compenso straordinario, l’incarico di stipulare un appalto per lavori straordinari, la responsabilità del mandatario non si esaurisce nelle attribuzioni ordinarie. L’amministratore è tenuto a una diligenza rafforzata, che comprende il controllo sull’andamento dei lavori, la verifica dei pagamenti, l’informazione ai condomini e l’esercizio delle facoltà contrattuali connesse alla tutela dell’interesse collettivo».
Conclusioni
L’ordinanza n. 16290/2025 segna un ulteriore passo verso una valorizzazione sostanziale del ruolo dell’amministratore nella gestione dei lavori straordinari. La Cassazione ricorda che le attribuzioni e i poteri conferiti dall’assemblea incidono direttamente sul grado di responsabilità e sulla qualità dell’obbligazione assunta. A ciò si aggiunge l’esigenza di un accertamento rigoroso e completo, che non trascuri le allegazioni documentali e non escluda voci risarcitorie rilevanti.
Il risultato è un sistema che, pur nel rispetto della delega assembleare, impone all’amministratore un ruolo attivo, consapevole e responsabile, in linea con le aspettative del condominio-committente e con le finalità dell’intervento edilizio. Un equilibrio delicato, che l’interprete deve ricostruire caso per caso, senza semplificazioni e con piena adesione alla realtà concreta del mandato conferito.
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