Nel presente documento si affronta la problematica relativa al rapporto tra la trascrizione della domanda giudiziale volta a far accertare l’invalidità (o la risoluzione) del negozio oppure ad impugnare la sentenza che lo abbia riconosciuto valido, e la trascrizione del contratto con cui il terzo abbia acquistato diritti sul bene oggetto del negozio stesso. Si evidenzia la contraddizione tra l’efficacia dichiarativa- e non costitutiva – della trascrizione del contratto da un lato, e la salvezza dei diritti del terzo dall’altro, e si analizzano poi le singole domande giudiziali, mettendo in risalto la disparità (ingiustificata) di trattamento che viene applicata a domande in realtà sostanzialmente coincidenti (nullità e rescissione, annullamento e rescissione, revocazione ordinaria e straordinaria), nonché la necessità, per la domanda di revocazione, di una maggior tutela del ricorrente.
La questione: tra tutela del diritto del terzo acquirente e diritto di difesa del ricorrente
Il principio base in materia di trascrizioni delle domande giudiziali è quello per cui la sentenza che accolga la domanda non pregiudica il terzo il quale, sul bene oggetto di contenzioso, abbia acquistato un diritto in base ad un atto trascritto prima che venisse trascritta la domanda stessa.
La sentenza di accoglimento, pertanto, non può avere un effetto retroattivo a danno del terzo acquirente: quest’ultimo, quindi, farà salvo il suo acquisto.
Tizio aveva trasferito a Caio, in virtù di un contratto di compravendita (1° contratto), la proprietà di un bene e Caio, a sua volta, aveva alienato questo bene al terzo Mevio, in virtù di un’altra compravendita (2° contratto). Tizio, poiché Caio non gli ha versato il corrispettivo, domanda la risoluzione del contratto con questi sottoscritto. Mevio, però, ha trascritto il 2° contratto prima che Tizio trascrivesse la domanda giudiziale di risoluzione del 1° contratto. Per effetto di ciò, l’acquisto fatto da Mevio sarà salvo.
Si tratta di vedere fino a che punto questo principio, la cui finalità è quella di tutelare la certezza e la stabilità dei diritti che un terzo abbia acquistato da una delle parti del contratto, possa considerarsi compatibile con la dimensione costituzionale del diritto di difesa (art. 24 Cost.), la cui concreta attuazione passa proprio attraverso la domanda giudiziale.
La necessità di tutelare il diritto di difesa del ricorrente: la natura dichiarativa (e non costitutiva) della trascrizione e l’istituto della prescrizione
Come abbiamo visto, affinchè possa essere salvaguardato il diritto acquistato dal terzo, è sufficiente che quest’ultimo abbia trascritto il suo contratto di acquisto prima che una delle parti del contratto originario trascrivesse la domanda giudiziale volta ad ottenere (nel caso della risoluzione) l’adempimento di quest’ultimo. Non è previsto che, nel caso in cui la domanda sia stata trascritta prima che sia decorso un certo termine dalla già avvenuta trascrizione dell’acquisto del terzo, la sentenza di accoglimento della domanda produca effetto anche contro il terzo e quindi lo obblighi a restituire il bene.
Tuttavia, vi è un’eccezione a tale principio, e riguarda la domanda giudiziale di nullità del contratto originario e quella di annullamento del medesimo per incapacità legale: ai sensi dell’art. 2652 n. 6) c.c., se questa domanda viene trascritta prima che siano decorsi 5 anni da quando il terzo ha trascritto il suo acquisto, la trascrizione della domanda prevale comunque sul diritto del terzo, anche se è stata effettuata dopo la trascrizione del titolo del terzo. Quindi, la sentenza che accolga tale domanda è opponibile a quest’ultimo.
Ebbene, ci si chiede se tale eccezione possa essere applicata anche alle domande giudiziali diverse da quelle di cui all’art. 2652 n. 6) c.c., e quindi se essa, da “eccezione”, possa trasformarsi in “regola”.
La trascrizione del contratto ha efficacia dichiarativa, e non costituiva, dei diritti acquistati dal terzo per effetto del medesimo. Essa assolve ad una funzione pubblicitaria, ma non ha il potere di sancire la definitiva acquisizione, e perciò la stabilità, dei diritti sopra citati.
Pertanto, preso atto che la medesima ha una funzione conoscitiva, e non creativa, del diritto del terzo, la trascrizione della domanda giudiziale di risoluzione del contratto originario, dal quale poi è derivato l’acquisto di tale diritto, dovrebbe prevalere sulla trascrizione del contratto, con la conseguenza che l’unica tutela accordabile al terzo verrebbe ad essere quella di poter esercitare un’azione contro il suo dante causa (nel caso della risoluzione, il compratore Caio il quale non aveva corrisposto il prezzo) al fine di farsi rimborsare il prezzo pagato (più i danni).
Invece, la disciplina della trascrizione va nella direzione opposta: il contratto del terzo, se è stato trascritto prima che venisse trascritta la domanda di risoluzione del contratto originario, prevale sulla domanda.
Tale disciplina, pertanto, contrasta con la natura meramente dichiarativa della trascrizione.
Questa contraddittorietà tra lo scopo soltanto dichiarativo della trascrizione e la tutela del diritto del terzo acquirente, dovrebbe essere sufficiente a prospettare una modifica della disciplina, nel senso di prevedere, per tutte le domande giudiziali (e quindi non solo per quella di cui all’art. 2652 n. 6 c.c.), il principio in base al quale se la domanda giudiziale viene trascritta prima che sia decorso un certo termine da quando sia stato trascritto il contratto di acquisto del terzo, la domanda, ove accolta con sentenza, prevale comunque su quest’ultimo.
Ciò anche per un’altra ragione, che è legata alla prescrizione del diritto di agire giudizialmente. Ogni azione giudiziale è soggetta ad un termine di prescrizione, ossia ad un termine entro il quale essa deve essere esercitata. E’ inutile stabilire che l’azione si prescrive, p. es., in 3 anni se si stabilisce che comunque il terzo acquirente Mevio, siccome ha trascritto il suo titolo prima che Tizio trascrivesse la domanda giudiziale, è immune a quest’ultima. Ai sensi dell’art. 2934 comma 1 c.c., “ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge”.
L’art. 2935 c.c. prevede che “la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”. Il termine entro cui far valere i diritti contrattuali decorre da quando la parte si trova nella condizione di poterli esercitare, o perché ha già eseguito la sua prestazione e quindi adesso esige l’adempimento della controprestazione oppure perché sono maturate le condizioni od i termini pattuiti affinchè la sua pretesa potesse essere azionata. Non si dice che “il diritto si estingue per prescrizione se un terzo abbia trascritto il suo titolo di acquisto prima che sia stata trascritta la domanda giudiziale volta all’accertamento del diritto stesso”. L’estinzione per prescrizione matura solo quando si è consumato il termine stabilito dalla legge affinchè l’interessato esercitasse il suo diritto di difesa, e non anche quando un terzo abbia trascritto precedentemente alla trascrizione della domanda. Se si adottasse tale principio, i termini di prescrizione diventerebbero due: quello fissato dalla legge e quello costituito dalla trascrizione del titolo di acquisto del terzo. Ma ciò sarebbe eccessivamente penalizzante per il creditore.
Analizzando poi le domande giudiziali nella loro specificità, possiamo evidenziare quanto segue.
Le domande di rescissione e di annullamento del contratto per causa diversa dall’incapacità legale: necessità che il ricorrente venga tutelato come lo è chi propone la nullità del contratto
Per quanto riguarda la domanda di rescissione del contratto, vige lo stesso principio stabilito per la risoluzione (art. 2652 n. 1) c.c.: la trascrizione della domanda non ha effetto in pregiudizio del terzo acquirente ove questi abbia trascritto il suo titolo prima che venisse trascritta la domanda. La rescissione, così come la nullità, attiene ai profili di liceità del contratto e, anzi, sotto certi aspetti, rappresenta una forma di invalidità ancor più grave della nullità, in quanto, mentre il negozio nullo non può essere convalidato “se la legge non dispone diversamente” (art. 1423 c.c.), il negozio rescindibile “non può essere convalidato” (art. 1451 c.c.): in questo secondo caso, il divieto di convalida è assoluto, poiché non vengono fatte espressamente salve diverse previsioni di legge. Nonostante ciò, per la rescissione non viene previsto che, se la relativa domanda viene trascritta prima che siano decorsi 5 anni da quando il terzo ha già trascritto il suo titolo di acquisto (quindi comunque dopo la trascrizione di quest’ultimo), gli effetti della domanda prevalgono sull’acquisto, come invece accade per la domanda di nullità. Semplicemente, si prevede che la domanda di rescissione, se viene trascritta dopo che il terzo ha trascritto il suo acquisto, è inefficace rispetto a quest’ultimo.
Ora, proprio perché la rescissione è una forma di invalidità del negozio, sotto certi aspetti, ancor più grave della nullità, la coerenza vorrebbe che anche per essa fosse previsto lo stesso principio previsto dall’art. 2652 n. 6 c.c. per la nullità e che quindi l’art. 2652 n. 1 c.c. venisse modificato in tal senso. In mancanza di tale modifica, la parte legittimata a domandare la nullità viene tutelata, di fronte ai terzi, in misura maggiore rispetto alla parte che è legittimata a chiedere la rescissione, ma ciò si presta a formare oggetto di una questione di legittimità costituzionale ex art. 3 Cost. per violazione del principio di pari trattamento tra due fattispecie che, configurando entrambe una grave invalidità del contratto, debbono considerarsi come coincidenti.
Per quanto riguarda la domanda di annullamento del contratto per causa diversa dall’incapacità legale, l’art. 2652 n. 6) c.c. prevede che il diritto del terzo acquirente prevale sul diritto del ricorrente anche qualora quest’ultimo abbia trascritto la domanda prima che siano trascorsi 5 anni da quando il terzo abbia trascritto il contratto di acquisto. L’unica condizione posta per tale tutela è che il terzo deve aver acquisito a titolo oneroso.
Quindi, mentre la domanda di nullità prevale sull’acquisto del terzo nel caso in cui essa sia stata trascritta prima che siano decorsi 5 anni dalla trascrizione dell’acquisto stesso, la domanda di annullamento per errore/violenza/dolo (e cioè per motivi diversi dall’incapacità legale) è inefficace nei riguardi del terzo anche qualora essa sia stata trascritta prima del decorso dei 5 anni sopra citati.
Di conseguenza, il terzo acquirente riceve una tutela maggiore quando viene chiesto l’annullamento del contratto originario, rispetto a quando invece viene domandata la nullità di quest’ultimo.
Ci si chiede se questa disparità di trattamento sia legittima.
Indubbiamente, l’annullabilità, rispetto alla nullità, rappresenta una forma meno grave di invalidità: prova ne è che mentre il negozio nullo non può essere convalidato (salve diverse previsioni di legge), il negozio annullabile può, invece, essere convalidato (art. 1444 c.c.).
Però, l’annullabilità, ai sensi dell’art.1442 c.c., può essere opposta in via di eccezione anche quando è prescritta l’azione per farla valere. Essa, da questo punto di vista, diverge dalla rescindibilità, la quale invece, ex art. 1449 c.c., non può essere opposta in via di eccezione quando la relativa azione è prescritta. Come abbiamo visto poc’anzi, la rescissione è una tipologia di invalidità del contratto ancor più grave persino della nullità, in quanto per essa il divieto di convalida è assoluto, ossia non ammette deroghe normative.
Allora l’osservazione è la seguente: se l’annullabilità può essere chiesta (vedi eccezione) anche laddove la rescissione – la quale a sua volta è ancor più grave addirittura della nullità – non può essere chiesta, anche per l’annullabilità dovrebbe vigere lo stesso principio per la nullità, ossia: se la domanda è stata trascritta prima che siano decorsi 5 anni dalla trascrizione del contratto del terzo, l’accoglimento di essa dovrebbe essere opponibile verso quest’ultimo.
La domanda di revocazione delle sentenze ex art. 395 c.p.c.: necessità che i 5 anni per la salvezza dei diritti del terzo decorrano dalla trascrizione del titolo di acquisto di quest’ultimo, e non dalla trascrizione della sentenza
Per quanto riguarda le domande di revocazione e quelle di opposizione di terzo contro le sentenze soggette a trascrizione per le cause previste dai numeri 1, 2, 3 e 6 dell’articolo 395 del codice di procedura civile e dal secondo comma dell’art. 404 dello stesso codice, “se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione della sentenza impugnata, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda” (art. 2652 n. 9 c.c.)
Se si impugna, per revocazione (o per opposizione di terzo), una sentenza, e però la domanda giudiziale viene trascritta dopo che sono trascorsi 5 anni dalla trascrizione della sentenza stessa, la decisione con la quale il Giudice accolga il ricorso non pregiudica i diritti acquistati dai terzi in base ad un atto trascritto prima che la domanda stessa venisse trascritta.
Il Giudice, con sentenza pronunciata in merito ad un contratto di compravendita tra Tizio (venditore) e Caio (compratore), aveva riconosciuto la piena legittimità dell’acquisto fatto da quest’ultimo.
Caio, sulla base di tale sentenza, aveva trasferito poi questo bene ad un terzo (Mevio).
Tizio impugna la medesima sentenza con ricorso per revocazione, ma trascrive la domanda giudiziale quando sono già decorsi 5 anni dalla trascrizione della sentenza impugnata.
Il ricorso viene accolto.
Il terzo Mevio, però, aveva trascritto il suo contratto di acquisto prima che Tizio trascrivesse la domanda di revocazione. Quindi, Mevio farà salvo il suo acquisto.
Nel caso della revocazione, occorre rilevare che il motivo per il quale si fa ricorso – ossia falsità delle prove, reperimento di documenti che non era stato possibile produrre in giudizio, dolo del Giudice acclarato in via definitiva – può essere scoperto anche ad una certa distanza di tempo dalla trascrizione della sentenza, mentre, nel frattempo, un terzo potrebbe aver acquistato il bene oggetto del contenzioso e potrebbe aver già trascritto il suo titolo. Del resto, non si può impugnare se prima non si conoscono i motivi che legittimano all’impugnazione, altrimenti quest’ultima verrebbe dichiarata inammissibile (con tanto di condanna alle spese processuali). La norma, allora, dovrebbe essere modificata nel senso di prevedere che i 5 anni entro i quali il ricorrente deve trascrivere la domanda di revocazione decorrono non da quando è stata trascritta la sentenza, ma da quando è stato trascritto il titolo di acquisto del terzo, trascrizione quest’ultima che non può che essere posteriore a quella della sentenza stessa (infatti, il terzo aveva acquistato proprio in base alla sentenza).
In questo modo, il ricorrente, nel caso in cui abbia scoperto l’esistenza dei motivi di ricorso solo dopo che il terzo acquirente abbia trascritto il suo acquisto, ha la possibilità di far valere tali motivi nei confronti di quest’ultimo.
Nel caso dell’opposizione di terzo, questa, ex art. 404 c.p.c., può essere proposta “contro la sentenza passata in giudicato o comunque esecutiva pronunciata tra altre persone quando pregiudica i suoi diritti”.
Il Giudice, con sentenza definitiva pronunciata in merito ad un contratto di compravendita tra Tizio (venditore) e Caio (compratore), aveva riconosciuto la piena legittimità dell’acquisto fatto da quest’ultimo.
Caio, sulla base di tale sentenza, aveva trasferito poi questo bene ad un terzo (Mevio).
Un altro terzo (Sempronio) si oppone alla sentenza in quanto la reputa lesiva dei suoi diritti.
Mevio, però, aveva trascritto il suo contratto di acquisto prima che Sempronio trascrivesse il ricorso in opposizione. Pertanto, Mevio farà salvo il suo acquisto.
Tra il terzo il quale è stato penalizzato dalla sentenza passata in giudicato pronunciata tra le parti del contratto, ed il terzo il quale, sulla base di tale sentenza, ha acquistato da una delle parti il bene oggetto del contratto, la legge accorda preferenza a quest’ultimo.
La ratio di tale preferenza è nel fatto che il poter opporsi ad una sentenza passata in giudicato costituisce, già di per sé, un’eccezione rispetto alle esigenze di stabilità e certezza dei diritti delle parti (e loro aventi causa, come nel caso di Mevio) sulle quali si basa la definitività delle pronunce. Infatti, ai sensi dell’art. 2909 c.c., “l’accertamento contenuto nella sentenza passata in giudicato fa stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa”.
Quindi, il terzo opponente, se, oltre a poter impugnare una sentenza definitiva, potesse anche rendere inefficace il contratto sottoscritto dal terzo acquirente, riceverebbe un “surplus” di tutela, che però non sembra trovare solidi appigli all’interno dell’ordinamento.
La domanda di revocazione delle sentenze per contrasto con i principi comunitari: illegittima la minore tutela riservata al ricorrente rispetto alla domanda di revocazione ex art. 395 c.p.c.
Per quanto riguarda le domande di revocazione contro le sentenze soggette a trascrizione per le cause previste dall’articolo 391-quater del codice di procedura civile, “la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda” (art. 2652 n. 9 bis).
Il Giudice nazionale, con sentenza definitiva pronunciata in merito ad un contratto di compravendita tra Tizio (venditore) e Caio (compratore), aveva riconosciuto la piena legittimità dell’acquisto fatto da quest’ultimo.
Caio, sulla base di tale sentenza, aveva trasferito poi questo bene ad un terzo (Mevio).
Tuttavia, la Corte Europea dei Diritti dell’Uomo ha dichiarato che il contenuto della suddetta sentenza è contrario alla Convenzione per la salvaguardia dei Diritti dell’Uomo e delle Libertà fondamentali ovvero ad uno dei suoi Protocolli. Per tale ragione adesso Tizio, ex art. 391 quater c.p.c., impugna la medesima sentenza con ricorso per revocazione, ricorso che viene accolto.
Il terzo Mevio, però, aveva trascritto il suo contratto di acquisto prima che Tizio trascrivesse la domanda di revocazione.
Ebbene, in base all’art. 2652 n. 9 bis, proprio in virtù di quest’anteriorità di trascrizione, la sentenza di accoglimento del ricorso non pregiudica l’acquisto del terzo.
Mentre, per quanto riguarda il ricorso per revocazione ordinaria, e cioè quello di cui all’art. 395 c.p.c., il diritto del terzo acquirente prevale sul diritto del ricorrente solo nel caso in cui la domanda giudiziale sia stata trascritta dopo che siano decorsi 5 anni dalla trascrizione della sentenza impugnata, invece, per quanto riguarda il ricorso per revocazione straordinaria (art. 391 quater c.p.c.), basato sul fatto che la sentenza contrasta con le norme comunitarie, il diritto del terzo acquirente prevale sul diritto del ricorrente anche nel caso in cui la domanda giudiziale sia stata trascritta prima che siano decorsi 5 anni dalla trascrizione della sentenza impugnata.
Di conseguenza, nel caso della revocazione straordinaria, il terzo è tutelato maggiormente rispetto a quanto accade nella revocazione ordinaria.
Ciò suscita dubbi in quanto la violazione – tra l’altro preventivamente acclarata da parte della Corte Europea – delle norme comunitarie, dovrebbe comportare il riconoscimento di una maggiore tutela nei confronti del ricorrente, nel senso di prevedere – analogamente a quel che accade per la revocazione ordinaria (basata sulla violazione delle norme nazionali) – che la sentenza di accoglimento del ricorso per revocazione tuteli il terzo solo ove la domanda giudiziale sia stata trascritta dopo 5 anni dalla trascrizione della sentenza impugnata.
La domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre: l’inquadramento nella compravendita di cosa altrui e la conseguente illegittimità della tutela del terzo acquirente il quale abbia trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda
Per quanto riguarda le domande dirette a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre, l’art. 2652 n. 2 c.c. prevede che “la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda”.
Tizio (promittente venditore) aveva sottoscritto con Caio (promissario acquirente) un preliminare di vendita. Caio si rifiuta di addivenire alla stipula del contratto definitivo.
Tizio quindi esperisce l’azione ex art. 2932 c.c., volta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre, e cioè una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso: nella fattispecie, una sentenza la quale obblighi Caio a versare il corrispettivo pattuito. Tizio ottiene tale sentenza.
Per “trascrizione eseguita contro il convenuto” si intende questo: Caio aveva stipulato con Mevio (terzo) un contratto in forza del quale trasferiva a quest’ultimo il bene, pur essendosi egli reso inadempiente rispetto all’obbligo di pagare il corrispettivo (motivo per il quale Tizio aveva fatto la domanda). Mevio aveva trascritto il suo contratto di acquisto prima che Tizio trascrivesse la domanda ex art. 2932 c.c. .
Al riguardo, si rileva che, siccome era stato stipulato solo un preliminare (tra l’altro non adempiuto da Caio), il bene era rimasto nella titolarità di Tizio.
Di conseguenza, la fattispecie è quella della compravendita di cosa altrui, in quanto il contratto sottoscritto tra Caio e Mevio aveva ad oggetto una cosa che non era ancora di proprietà di Caio.
Pertanto, Mevio, anche nel caso in cui trascriva il suddetto contratto prima che Tizio provveda a trascrivere la domanda ex art. 2932 c.c., rimarrebbe comunque il compratore di una cosa altrui. Ai sensi dell’art. 1478 c.c., “se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l’acquisto al compratore. Esso precisa che “il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa”. Pertanto, Mevio potrebbe rendere opponibile a Tizio il suo acquisto solo dopo che Caio abbia acquistato la proprietà del bene, ma questa cosa non è successa in quanto Caio non ha adempiuto all’obbligo della stipula del definitivo, tant’è vero che, proprio a seguito di ciò, Tizio ha dovuto agire giudizialmente per ottenere una sentenza la quale producesse il trasferimento della proprietà del bene a Caio.
Quindi, in realtà, la norma dovrebbe essere modificata nel senso di prevedere che la sentenza, la quale abbia accolto la domanda di Tizio ex art. 2932 c.c. ed abbia quindi trasferito il bene a Caio, prevale sul titolo di acquisto del terzo Mevio anche se tale titolo era stato trascritto prima della trascrizione della domanda.
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