La Cassazione, con la sentenza n. 6629/2026 (puoi leggerla cliccando qui), ha chiarito che le iniziative individuali nella gestione delle parti comuni in condominio legittimano il diritto a chiedere il rimborso solo se viene valorizzato il requisito dell’urgenza, costituendone presupposto imprescindibile. Esclusa anche l’azione residuale di arricchimento senza causa. Per un approfondimento su questi temi, consigliamo il “Manuale di sopravvivenza in condominio”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?
Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.
Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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Luca Santarelli, 2024, Maggioli Editore
26.00 €
24.70 €
Manuale di sopravvivenza in condominio
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Il caso
La controversia trae origine dalla domanda proposta da alcuni condomini volta ad ottenere il rimborso pro quota delle spese sostenute per interventi di manutenzione sulle parti comuni di un complesso immobiliare, composto da più edifici.
Gli attori avevano provveduto autonomamente all’esecuzione dei lavori, lamentando l’inerzia e la mancata collaborazione degli altri partecipanti.
Il Tribunale aveva accolto la domanda, mentre in secondo grado la Corte d’Appello aveva escluso il diritto al rimborso, ritenendo che gli interventi, pur necessari, non presentassero il carattere dell’urgenza di cui all’art. 1134 c.c., ritenuto presupposto imprescindibile per la ripetizione delle spese sostenute dal singolo condomino.
La Corte territoriale aveva, inoltre, respinto la domanda subordinata di arricchimento senza causa, sul rilievo della sua natura sussidiaria, ed escluso che le opere realizzate (trasformazione di finestre in balcone e sporto) avessero determinato un aggravamento della servitù di veduta gravante sul fondo vicino (tema, questo, oggetto di domanda riconvenzionale).
Avverso tale decisione i condomini soccombenti proponevano ricorso per cassazione, articolato in plurimi motivi, cui resisteva la controparte con controricorso e ricorso incidentale.
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L’urgenza degli interventi come requisito autonomo rispetto alla mera necessità
La Corte di cassazione rigetta integralmente sia il ricorso principale che quello incidentale, offrendo una ricostruzione sistematica dei presupposti del rimborso delle spese condominiali e dei limiti dell’azione di arricchimento.
Preliminarmente vengono dichiarati infondati i motivi che vertono sulla sussistenza dell’urgenza dei lavori.
Precisa la S.C. che “L’urgenza degli interventi è nozione distinta dalla mera necessità di eseguirli, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, detti interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa 7 comune (Cass., nn. 6400/1984, 4364/2001) o ove siano connessi alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, o in presenza per la necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass., nn. 27519/2011 e 4330/2012)”.
Il rimborso delle spese nel condominio minimo e la differenza rispetto alla comunione ordinaria
Nel merito, si riafferma il principio secondo cui, anche nel cosiddetto condominio minimo, il diritto al rimborso delle spese anticipate dal singolo è subordinato al requisito dell’urgenza ex art. 1134 c.c., non essendo sufficiente la mera necessità degli interventi.
Tale disciplina si differenzia da quella della comunione ordinaria, ove l’art. 1110 c.c. consente il rimborso anche in caso di inerzia degli altri partecipanti.
In ambito condominiale, invece, la gestione delle parti comuni è riservata agli organi collettivi, e l’intervento individuale è ammesso solo quando le opere siano indifferibili, ossia quando occorra evitare un danno imminente o ripristinare senza ritardo la funzionalità del bene.
La valutazione del caso concreto e l’esclusione dell’indifferibilità
Applicando tali principi al caso di specie, la Corte ritiene corretta la valutazione compiuta dalla Corte d’Appello, che aveva distinto tra interventi semplicemente necessari e interventi propriamente urgenti. Pur in presenza di criticità obiettive, anche connesse alla copertura in eternit, i giudici di merito hanno escluso che fosse stata dimostrata una situazione di tale indifferibilità da impedire il previo coinvolgimento degli altri condomini o il ricorso agli strumenti giudiziali previsti dall’art. 1105 c.c.
L’inammissibilità dell’azione di arricchimento senza causa
La pronuncia esclude inoltre la possibilità di utilizzare l’azione di arricchimento senza causa per ottenere il ristoro delle spese sostenute dal singolo condomino. Tale rimedio, infatti, ha carattere sussidiario e non può essere impiegato per eludere i limiti imposti dall’art. 1134 c.c. o per conseguire indirettamente un risultato che l’ordinamento esclude in via diretta.
In tal senso si precisa che “Un eventuale rimborso in assenza dell’indifferibilità dei lavori verrebbe a porre nel nulla la finalità dell’art. 1134 c.c. consistente nell’evitare «dannose interferenze nell’amministrazione del condomino», riservata all’amministratore e all’assemblea secondo le rispettive competenze (Cass. 33158/2019, Cass. 20528/2017, Cass. 9629/1994)”.
La servitù di veduta e il rigetto del ricorso incidentale
Quanto al ricorso incidentale, la Corte esclude la violazione dell’art. 1067 c.c., affermando che la trasformazione di finestre in balconi o sporti non comporta automaticamente un aggravamento della servitù di veduta, dovendo questo essere accertato in concreto e consistere in un’effettiva intensificazione dell’onere gravante sul fondo servente (il relativo accertamento, se congruamente motivato, è riservato al giudice di merito).
In tal senso vengono richiamate Cass. 24380/2021, Cass. 20609/2021, Cass. 9877/2018 e Cass. 209/2006).
In conclusione, la Corte ribadisce un orientamento rigoroso volto a contenere le iniziative individuali nella gestione delle parti comuni, valorizzando il requisito dell’urgenza quale presupposto imprescindibile per il rimborso e precludendo il ricorso a rimedi alternativi che possano aggirarne i limiti, con conseguente rigetto di tutte le domande e compensazione delle spese.
Brevi note in tema di lavori urgenti e indifferibili
In ambito condominiale, la nozione di lavori urgenti o indifferibili si identifica con quegli interventi che devono essere eseguiti senza ritardo per evitare un pericolo attuale o anche solo potenziale, ma imminente per l’integrità dell’edificio, la sicurezza delle persone o la continuità dei servizi essenziali, non essendo sufficiente la mera utilità o opportunità dell’opera.
Il tratto qualificante è, dunque, l’improrogabilità dell’intervento, tale da non consentire né la previa convocazione dell’assemblea né il ricorso agli strumenti sostitutivi previsti dall’ordinamento, con la conseguenza che l’amministratore è legittimato ad agire autonomamente ai sensi dell’art. 1135, comma 2, c.c., salvo l’obbligo di riferire alla prima assemblea utile.
In tale prospettiva, l’urgenza va nettamente distinta dalla semplice necessità dei lavori: questi ultimi, pur essendo funzionali alla conservazione o al miglior godimento delle parti comuni, non presentano quel carattere di indifferibilità che giustifica l’intervento unilaterale e immediato, il che comporta che devono necessariamente essere previamente deliberati dall’assemblea o, in caso di inerzia, autorizzati dall’autorità giudiziaria.
La distinzione assume rilievo decisivo anche sul piano delle conseguenze patrimoniali, poiché, mentre le spese sostenute per interventi realmente urgenti obbligano tutti i condomini alla contribuzione secondo i criteri legali di riparto, quelle relative a lavori meramente necessari, se eseguiti senza preventiva autorizzazione, restano a carico di chi le ha anticipate e non danno diritto a rimborso, proprio in ragione dell’esigenza di evitare indebite interferenze nella gestione collegiale del condominio.
