Il regolamento condominiale è un documento fondamentale per disciplinare l’uso degli spazi comuni e garantire un’equilibrata convivenza tra i condomini. Oltre a stabilire criteri di gestione e ripartizione delle spese, definisce regole di comportamento che ogni residente è tenuto a rispettare. Per un approfondimento su questi temi, ti segnaliamo il volume “Manuale di sopravvivenza in condominio”, acquistabile sia su Shop Maggioli che su Amazon.
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?
Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.
Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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Luca Santarelli, 2024, Maggioli Editore
26.00 €
24.70 €
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Tipologie di Regolamento Condominiale
Il regolamento di condominio può assumere due diverse forme, a seconda della sua origine e delle modalità di approvazione:
- Regolamento contrattuale: predisposto dal costruttore o dall’unico proprietario dell’edificio prima della vendita delle unità immobiliari. Accettato dai nuovi acquirenti con la sottoscrizione degli atti di acquisto, può includere limitazioni ai diritti sulle proprietà esclusive.
- Regolamento assembleare: approvato dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dall’art. 1138 c.c., disciplina esclusivamente l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese, senza incidere sui diritti individuali dei condomini.
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Contenuti Principali del Regolamento
Un regolamento condominiale ben strutturato deve comprendere norme relative a:
- Gestione degli spazi comuni: disposizioni su accesso, manutenzione e utilizzo delle aree condivise.
- Ripartizione delle spese: criteri per la distribuzione degli oneri condominiali, sia ordinari che straordinari.
- Limitazioni d’uso: eventuali restrizioni su destinazioni d’uso delle unità immobiliari, come il divieto di esercitare attività commerciali o ricettive.
- Sanzioni per violazioni: previsione di penalità per i condomini che non rispettano le regole, nei limiti imposti dalla normativa vigente.
Procedura di Adozione e Modifica
L’approvazione di un regolamento assembleare richiede il rispetto delle maggioranze previste dall’art. 1138 c.c., ovvero il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. Le modifiche al regolamento seguono lo stesso iter di approvazione, mentre per le modifiche al regolamento contrattuale che incidono sui diritti individuali è necessaria l’unanimità di tutti i condomini.
Impugnazione e Nullità delle Clausole
I condomini hanno diritto di contestare le disposizioni del regolamento se ritenute illegittime o lesive dei propri diritti:
- Clausole abusive: le restrizioni che limitano i diritti sulle proprietà esclusive possono essere impugnate in sede giudiziaria.
- Invalidità delle delibere: un regolamento adottato con una maggioranza insufficiente può essere impugnato entro 30 giorni dalla delibera.
Orientamenti della Giurisprudenza
La Corte di Cassazione ha chiarito più volte che:
- Il regolamento contrattuale può imporre limitazioni d’uso sulle unità immobiliari, purché espresse in modo chiaro e accettate dai condomini.
- I divieti relativi all’esercizio di attività lavorative o commerciali devono essere specificamente previsti nel regolamento contrattuale.
- Le modifiche che introducono nuove limitazioni richiedono il consenso unanime, mentre le modifiche ordinarie possono essere approvate a maggioranza.
Questi principi confermano l’importanza del regolamento condominiale come strumento di organizzazione interna, garantendo il rispetto delle regole stabilite e un’efficace gestione delle parti comuni.
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