Che accade se il prezzo del contratto preliminare venga ribassato nel contratto definitivo? Qual è dunque il rapporto tra preliminare e definitivo in caso di contrasto tra i due contratti?

Con la sentenza n. 20541/2017, la Cassazione ha ribadito il principio secondo il quale il contratto definitivo supera il preliminare, salvo che le parti abbiano manifestato la volontà di salvare talune clausole del cosiddetto compromesso.

Tale statuizione era già stata in diverse occasioni riproposta dalla medesima Corte: più recentemente con le sentenze 9063/2012, 15585/2007, 233/2007, 12709/1992, e in passato con le sentenze 1337/1959, 4935/1981 e 1196/1982.

Il contrasto tra contratto preliminare e definitivo

Nel caso in esame, un acquirente il quale, avendo pagato un prezzo superiore (in sede di stipula di contratto preliminare) rispetto a quanto riportato nel rogito, ne chiedeva la ripetizione per il pagamento indebito, configurandosi, pertanto, un pagamento “in nero”.

Sul punto, la Cassazione ha affermato che il definitivo “costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto”, salvo che le parti contraenti abbiano manifestato la volontà di far sopravvivere alcune clausole del preliminare.

Solo in quest’ultimo caso, dunque, talune disposizioni del cosiddetto compromesso supererebbero quelle del rogito.

Ancora, la presunzione di conformità del rogito rispetto al compromesso può “essere vinta soltanto dalla prova – la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono”.

Caso del prezzo ribassato tra preliminare e definitivo

Tanto considerato, l’odierna fattispecie, da cui è originata per ultimo la sentenza n. 20541/2017, non costituisce un tipico caso di contrasto tra il preliminare e definitivo, bensì un caso di simulazione relativa, giacché il prezzo vero è quello indicato nel compromesso e non quello “ribassato” in sede di stipula di definitivo.

Ebbene, non essendo questa la sede adeguata per affrontare l’istituto della simulazione relativa, più in generale si rilevi che per molti la vera contrattazione coincide con la contrattazione preliminare, mentre il definitivo costituirebbe una mera ripetizione.

Secondo tale tesi, ove vi siano delle difformità tra il preliminare e il definitivo, esse sarebbero valutate alla stregua di meri errori di confezionamento dell’atto pubblico di compravendita, ciò determinando il superamento delle disposizioni pattuite nel compromesso rispetto a quelle del rogito.

A parere di chi scrive, assumere che il preliminare assolva una funzione primaria nell’iter di contrattazione immobiliare, determinerebbe uno svilimento del ruolo fondamentale dell’atto pubblico, ove le parti contraenti possono sì tacitamente confermare quanto pattuito in sede di compromesso, ma gli eventuali contrasti con il preliminare dovrebbero essere considerati superati dalle “nuove” disposizioni del definitivo.

Ferma restando, come suggerisce la Suprema Corte, la facoltà delle parti di poter addivenire alla stipula di un accordo, contestualmente al definitivo, dal quale si arguisca che talune disposizione del preliminare, difformi a quelle del definitivo, sopravvivano anche in sede di stipula del rogito.

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