L’articolo 1, commi 731 e 732, della Legge di Bilancio 2026, introduce una regolamentazione sistematica della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare. Si intende risolvere le incertezze legate alla dismissione unilaterale di immobili, spesso degradati o onerosi, garantendo al contempo che lo Stato non diventi il ricettacolo di beni abusivi o pericolosi. La Manovra 2026 definisce i contorni dell’atto unilaterale di rinuncia alla proprietà bilanciando il diritto del proprietario di spogliarsi dei propri beni con l’obbligo di compliance, prevedendo la nullità dell’atto di rinuncia, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ex art. 827 c.c., se a esso non venga allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella urbanistica, ambientale, sismica.
Rinuncia abdicativa
Il comma 731 disciplina l’atto unilaterale con cui il proprietario rinuncia al proprio diritto su un bene immobile. Tale atto è espressione della facoltà di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo (ex art. 832 c.c.). Si tratta di un negozio unilaterale non recettizio che determina la perdita del diritto di proprietà da parte del rinunciante senza che vi sia un trasferimento consensuale a un terzo.
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Lucilla Nigro
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La norma chiarisce che la funzione sociale della proprietà deve intendersi come un limite negativo ai comportamenti antisociali del proprietario. Tuttavia, non può essere invocata per imporre coattivamente la titolarità di un bene a chi intende dismetterlo, a meno che la rinuncia non sia strumentale a danneggiare terzi o la collettività.
Requisiti di validità
Al fine di evitare che la rinuncia diventi un espediente per scaricare sulla collettività immobili “problematici”, il legislatore ha introdotto rigorosi obblighi di conformità. L’atto di rinuncia è nullo se non corredato da documentazione tecnica che attesti:
- conformità Urbanistico-Edilizia, l’assenza di abusi insanabili o difformità gravi rispetto ai titoli abilitativi depositati presso il Comune;
- conformità catastale, la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e le planimetrie/dati depositati in Catasto;
- conformità ambientale e sismica, l’attestazione che il bene non sia fonte di rischi ambientali (es. necessità di bonifiche) o strutturali che richiederebbero interventi immediati di messa in sicurezza a spese dello Stato.
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Acquisto dello Stato (art. 827 c.c.)
Tra gli effetti più rilevanti della rinuncia c’è la “vacanza” del bene. Ai sensi dell’articolo 827 c.c., i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato. La normativa contenuta nei commi 731-732 sottolinea come l’acquisizione da parte dello Stato non sia l’obiettivo diretto del rinunciante, bensì un “effetto riflesso e legislativamente automatico” della rinuncia medesima. Tale automatismo è ciò che ha spinto il legislatore a intervenire: lo Stato, diventando proprietario di beni spesso problematici (i cosiddetti “immobili ruderati”), deve poter gestire il fenomeno senza subire passivamente gli effetti di rinunce massive che potrebbero gravare sulle casse pubbliche.
La norma punta, quindi, a regolare le modalità formali della rinuncia per garantire che essa sia un atto di disposizione genuino e non un mero espediente per eludere responsabilità. Il comma 731 specifica infatti che, una volta perfezionata la rinuncia valida, si verifica la vacanza del bene. In conformità all’art. 827 del Codice Civile, gli immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano di diritto allo Stato. Pertanto:
- l’acquisto è a titolo originario, lo Stato non succede nel patrimonio del privato (acquisto derivativo), ma acquista il bene ex novo. Ciò significa che lo Stato entra in possesso dell’immobile libero da pesi o obbligazioni personali del precedente titolare che non siano inerenti alla natura stessa del bene (come oneri reali o servitù);
- l’effetto è automatico, cioè l’acquisto è un “effetto riflesso” e automatico previsto dalla legge; non è necessaria una manifestazione di volontà o un’accettazione da parte dell’Agenzia del Demanio.
Clausola di salvaguardia
Il comma 732 reca la c.d. clausola di salvaguardia, stabilendo che la disciplina di cui al comma 731 trovi applicazione anche all’interno delle regioni a statuto speciale e delle province autonome di Trento e di Bolzano, subordinatamente alla compatibilità con i rispettivi statuti e le relative norme di attuazione, anche con riferimento alla legge costituzionale 18 ottobre 2001, n. 3, la quale ha riformato il Titolo V della parte seconda della Costituzione.
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Finalità della riforma
L’intervento mira a deflazionare il contenzioso e a stabilizzare gli orientamenti della giurisprudenza di legittimità. In particolare, sulla scorta di quanto statuito dalla Corte di Cassazione con la pronuncia a Sezioni Unite n. 23093/2025 (alla quale avevamo dedicato un approfondito commento), recepisce la necessità di impedire che il privato possa liberarsi della proprietà di immobili fatiscenti trasferendo sulla fiscalità generale i costi di demolizione o ripristino ambientale, a meno che il bene non sia “regolare” e dunque suscettibile di una futura utilità pubblica o commerciale.
