La disciplina delle agevolazioni “prima casa” per i cittadini italiani residenti all’estero è stata profondamente rivisitata dal legislatore con il D.lgs. n. 69/2023, superando il tradizionale collegamento con il criterio della cittadinanza. In questo contesto si inserisce la risposta a interpello n. 312 del 15 dicembre 2025, con cui l’Agenzia delle Entrate ha chiarito i presupposti applicativi del beneficio in favore dei soggetti iscritti all’AIRE che acquistano un immobile in Italia, soffermandosi in particolare sul requisito territoriale del Comune di ubicazione dell’immobile.
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Al professionista viene offerto un quadro completo del suo perimetro d’azione, con l’indicazione puntuale delle circolari, dei provvedimenti e risposte della P.A., e dei vademecum e linee guida dei tribunali.
Leonarda D’Alonzo
Avvocato, già Giudice Onorario presso il tribunale di Ferrara e Giudice dell’Esecuzione in esecuzioni mobiliari, esecuzioni esattoriali mobiliari e immobiliari e opposizione all’esecuzione nella fase cautelare.
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Leonarda D’Alonzo, 2025, Maggioli Editore
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Quesito
Con istanza di interpello veniva esposto il seguente quesito. Il contribuente, iscritto all’AIRE in quanto residente stabilmente all’estero per motivi professionali, intenzionato ad acquistare un immobile ad uso abitativo nel Comune di Alfa, può usufruire delle agevolazioni cd. prima casa, previste per i cittadini italiani residenti all’estero, nonostante l’immobile non sia ubicato nel Comune di nascita né in quello dell’ultima residenza anagrafica in Italia?
Interpretazione del contribuente
L’istante ritiene di poter beneficiare delle agevolazioni cd. prima casa, così come stabilito dall’art. 2, comma 1 del D.lgs. n.69/2023, il quale è intervenuto per modificare la Nota II-bis, comma 1, lett. a) dell’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata la TUR.
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Parere dell’Agenzia delle Entrate
Come noto, l’art. 2, comma 1, del D.lgs. n. 69/2023 ha modificato la Nota II-bis, comma 1, lett. a) dell’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo Unico delle disposizioni in materia di imposta di registro approvato con DPR n.131/1986 relativamente alla disciplina agevolativa prevista per le ipotesi di acquisto di “prima casa” in Italia da parte di un soggetto trasferito all’estero per motivi di lavoro.
In particolare, ai sensi della lettera a) della Nota II–bis, come modificata dall’art. 2 del citato decreto, per beneficiare dell’agevolazione in parola, occorre «che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto».
Il superamento del criterio della cittadinanza
Sul punto, con la circolare n.3/E del 16 febbraio 2024 l’Ufficio seguitava a specificare che il beneficio fiscale, in ragione dell’intervento normativo, veniva ancorato ad un criterio oggettivo, svincolandolo a quello della mera cittadinanza.
Ne deriva che possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente:
- si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento rispetto alla versione previgente, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in esame;
- abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo;
- abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.
In ogni caso, precisa l’Agenzia delle Entrate, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere anche le condizioni di cui alla lett. b) (assenza di diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso Comune) ed alla lett. c) (assenza di titolarità di diritti di proprietà o altri diritti reali su tutto il territorio nazionale su altra casa di abitazione).
Applicazione al caso concreto
Nel caso in esame, l’istante dichiara che intende acquistare un immobile in un “Comune in cui ha svolto l’intero percorso scolastico” comprendente anche l’università. Pertanto, nel rispetto di tutti i requisiti normativamente previsti, si ritiene che possa fruire delle agevolazioni prima casa, così come stabilito dall’art. 2, comma 1 del D.lgs. n. 69/2023, considerato che il Comune di Alfa è quello in cui il contribuente ha svolto l’intero percorso scolastico ed universitario.
Conclusioni
La risposta a interpello n. 312/2025 conferma l’interpretazione estensiva e sostanziale della nuova disciplina “prima casa” per i soggetti iscritti all’AIRE, valorizzando il legame effettivo del contribuente con il territorio italiano. L’apertura al riconoscimento di percorsi formativi e di vita pregressi come criteri rilevanti segna un ulteriore passo verso una lettura meno formalistica e più coerente con la ratio dell’intervento normativo del 2023.
