La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1909/2025, ha chiarito la natura giuridica della polizza assicurativa decennale postuma ex art. 4 del D.lgs. 122/2005, stabilendo che si tratta di un’assicurazione contro i danni per conto di chi spetta e non di una polizza per responsabilità civile dell’appaltatore. La decisione, che annulla la sentenza della Corte d’Appello di Torino e rinvia il caso ai giudici di merito, rappresenta un punto di svolta per la tutela degli acquirenti di immobili di nuova costruzione.
Corte di Cassazione – Sez. III Civ. – sent. n. 1909 del 27.01.2025
Il caso di specie
La vicenda trae origine da un cedimento franoso che, nel maggio 2009, ha interessato il piazzale di un capannone industriale. La società Star S.p.A., utilizzatrice dell’immobile in leasing, ha citato in giudizio i costruttori e i progettisti, contestando difetti di progettazione e costruzione. In primo grado, il Tribunale di Alessandria ha riconosciuto la responsabilità di alcuni dei convenuti ai sensi dell’art. 2043 c.c., ma ha rigettato l’azione ex art. 1669 c.c. per intervenuta prescrizione. La Corte d’Appello di Torino ha confermato questa ricostruzione, escludendo peraltro che Star S.p.A. avesse titolo per richiedere l’attivazione della polizza assicurativa stipulata dal costruttore.
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La decisione della Cassazione
La Suprema Corte ha ribaltato la decisione, stabilendo che la polizza decennale postuma prevista dal D.lgs. 122/2005 non è un’assicurazione per responsabilità civile, bensì un’assicurazione contro i danni a beneficio diretto dell’acquirente. In tal modo, il beneficiario della garanzia può agire direttamente nei confronti della compagnia assicurativa senza dover passare per il costruttore. La Corte ha evidenziato che la polizza ha lo scopo di garantire una tutela effettiva all’acquirente, evitando che questa venga pregiudicata da eventuali difficoltà finanziarie del costruttore.
Secondo il ragionamento dei giudici di legittimità, la polizza assicurativa decennale prevista dal D.lgs. 122/2005 deve essere intesa come un contratto per conto di chi spetta, ossia a beneficio di chi abbia subito il danno, e non semplicemente come una garanzia per il costruttore. Questo aspetto si riflette nella struttura del contratto assicurativo, in cui l’acquirente assume un ruolo di primo piano, potendo agire direttamente per ottenere l’indennizzo.
Inoltre, la Corte ha precisato che la polizza copre i danni materiali e diretti all’immobile, compresi quelli derivanti da rovina totale o parziale e gravi difetti costruttivi, manifestatisi successivamente alla compravendita. Tale copertura si estende ai danni causati da vizio del suolo o difetti di costruzione, con la conseguenza che la compagnia assicurativa è obbligata a intervenire a favore dell’acquirente anche quando il costruttore sia insolvente o inadempiente.
La sentenza ribadisce, infine, che la garanzia deve essere effettivamente operativa e non subordinata a clausole contrattuali che possano limitarne l’applicazione, a pena di nullità delle stesse. Il costruttore, dunque, ha l’obbligo di stipulare una polizza conforme agli standard previsti dalla normativa, evitando ambiguità o restrizioni che possano pregiudicare i diritti dell’acquirente.
Il futuro del contenzioso
La Corte d’Appello di Torino dovrà ora riesaminare il caso tenendo conto dei principi espressi dalla Cassazione. In particolare, dovrà verificare se la polizza stipulata dal costruttore coprisse effettivamente i danni subiti da Star S.p.A. e se il termine prescrizionale per l’azione ex art. 1669 c.c. fosse effettivamente decorso, valutando il momento in cui l’acquirente ha avuto piena consapevolezza dell’entità del danno.
Questa pronuncia rappresenta un’importante evoluzione nella giurisprudenza in materia di garanzie per gli acquirenti di immobili, con potenziali ripercussioni anche sulle prassi contrattuali dei costruttori e degli operatori del settore assicurativo.
