La Terza Sezione Civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 15143 del 6 giugno 2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione) è tornata sulla natura progressiva del pignoramento immobiliare, chiarendo quali effetti derivino dal mancato rinnovo ventennale della trascrizione ai sensi degli artt. 2668-bis e 2668-ter c.c. Il volume “Guida pratica al nuovo pignoramento presso terzi”, di Leonarda D’Alonzo, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, offre un supporto utile per gestire ogni fase della espropriazione forzata presso terzi.
Il caso: opposizione all’ordinanza di chiusura anticipata
La vicenda trae origine da una procedura esecutiva immobiliare avviata a fine anni Novanta e rimasta pendente per oltre vent’anni. Il giudice dell’esecuzione dichiarava la chiusura anticipata della procedura a causa della mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento entro il termine ventennale. La società creditrice proponeva opposizione ex art. 617 c.p.c., sostenendo che la mancata rinnovazione non determinasse l’estinzione del pignoramento né l’improcedibilità del processo, avendo la trascrizione solo funzione di pubblicità verso terzi.
Il Tribunale rigettava l’opposizione, rilevando che la trascrizione è elemento strutturale del pignoramento, indispensabile per la prosecuzione della procedura esecutiva. Contro tale decisione veniva proposto ricorso in Cassazione.
La funzione della trascrizione nel pignoramento immobiliare
La Suprema Corte ha ricostruito la natura del pignoramento immobiliare come fattispecie a formazione progressiva, composta da due momenti distinti:
- la notificazione al debitore dell’atto ex art. 555 c.p.c. con la contestuale ingiunzione rivolta dall’ufficiale giudiziario al debitore, la quale segna l’inizio del processo esecutivo e determina il sorgere del vincolo di indisponibilità sul bene staggito;
- la trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari, la quale completa il pignoramento e ne consente la produzione degli effetti sostanziali di opponibilità nei riguardi dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti.
La trascrizione del pignoramento, quindi, non è solo un mezzo di pubblicità a tutela dei terzi, ma un requisito essenziale perché la procedura esecutiva possa proseguire fino al raggiungimento del suo esito fisiologico: essa è indispensabile perché il giudice dia seguito all’istanza di vendita del bene.
Richiamando la propria giurisprudenza consolidata (Cass. 7998/2015), la Corte ha ribadito che la trascrizione è elemento perfezionativo del pignoramento immobiliare, teleologicamente destinato, combinando i propri effetti con la trascrizione del successivo decreto di trasferimento, a preservare la fruttuosità dell’acquisto (a titolo derivativo) del diritto immobiliare staggito ad opera dell’aggiudicatario o dell’assegnatario.
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Verifica del giudice dell’esecuzione
Il giudice dell’esecuzione, chiamato a deliberare sull’istanza di vendita, è tenuto a verificare l’avvenuto compimento della trascrizione quale integrazione dell’atto di esordio della procedura, ma soprattutto quale condizione per l’utile proseguibilità della espropriazione verso un trasferimento ritualmente opponibile ai terzi.
La mancata trascrizione, quindi, osta all’apertura della fase liquidativa, minata nella stessa possibilità di realizzare un’efficace traslazione del bene staggito. Si versa allora in una situazione in cui il processo esecutivo non è in grado di pervenire al risultato cui è diretto, ovvero conseguire la soddisfazione dei crediti azionati mercé la trasformazione in danaro del diritto pignorato.
Effetti del mancato rinnovo ventennale della trascrizione
L’art. 2668-ter c.c., richiamando l’art. 2668-bis, prevede che la trascrizione del pignoramento immobiliare perda efficacia trascorsi vent’anni, se non rinnovata. La Cassazione, coerentemente con i principi sopra richiamati, ha chiarito che:
“Qualora nel termine ventennale non sia rinnovata la trascrizione del pignoramento immobiliare, adempimento ex artt. 2668-ter e 2668-bis c.c. al quale deve tempestivamente provvedere il creditore interessato, restando preclusa la possibilità di procedere ad una rinnovazione tardiva – il giudice dell’esecuzione è tenuto a rilevare, anche d’ufficio, che è venuto un elemento perfezionativo del pignoramento, indispensabile perché destinato a preservare la fruttuosità dell’acquisto del diritto staggito ad opera dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, e conseguentemente deve dichiarare l’improseguibilità del processo esecutivo”.
In assenza di rinnovo della trascrizione, quindi, il processo esecutivo non può proseguire.
Inefficacia degli atti e improseguibilità del processo esecutivo
La Corte, inoltre, ha sottolineato che la mancata rinnovazione della trascrizione non incide retroattivamente sulla validità degli atti compiuti nei vent’anni precedenti, ma determina l’impossibilità di proseguire l’azione esecutiva. Non si tratta di nullità del pignoramento, bensì di inefficacia sopravvenuta che preclude ogni ulteriore attività volta alla vendita forzata.
Il giudice dell’esecuzione è tenuto a rilevare d’ufficio tale situazione e a dichiarare l’improseguibilità della procedura, non essendo ammessa una rinnovazione tardiva della formalità.
Conclusioni
La Cassazione ha rigettato il ricorso e, nel confermare la decisione del giudice di merito, ha ribadito l’orientamento che attribuisce alla trascrizione del pignoramento un ruolo sostanziale e processuale al tempo stesso. La rinnovazione ventennale non è una mera cautela pubblicitaria, ma una condizione essenziale per il corretto e utile svolgimento dell’espropriazione immobiliare.
Per i creditori procedenti, ciò comporta l’onere di monitorare le scadenze delle formalità e di provvedere tempestivamente al rinnovo, evitando di vedere vanificati anni di attività esecutiva per un adempimento imprescindibile per la prosecuzione del processo.
