Con l’ordinanza n. 2023/2026 la Corte Suprema ribadisce l’interpretazione funzionale dell’art. 2744 c.c. e cassa la decisione della Corte d’appello di Napoli per omesso esame dei fatti decisivi (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione). Il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon, offre un supporto utile per gestire ogni fase del contenzioso civile.
Trasferimento immobiliare focus del presunto patto commissorio
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza depositata il 30 gennaio 2026, interviene sulla tematica del patto commissorio, censurando la decisione della Corte d’appello di Napoli per non avere valutato unitariamente la complessa sequenza di atti attraverso cui sarebbe stato realizzato un trasferimento immobiliare in violazione dell’art. 2744 c.c. Richiamata l’esigenza di un accertamento d’insieme dell’operazione negoziale, la Suprema Corte ha disposto il rinvio affinché il giudice di merito verifichi la sussistenza di un collegamento funzionale tra mutuo, preliminare, procura irrevocabile e vendita finale.
Tra prestito, preliminare e vendita sospetta
La vicenda origina da una controversia insorta dinanzi al Tribunale di Napoli in cui il venditore lamentava che più atti (procura irrevocabile a vendere del 2009 e contratto di compravendita del 2010) costituissero, di fatto, gli strumenti tramite i quali il creditore aveva imposto un patto commissorio vietato per garantire la restituzione di un prestito. L’attore sosteneva che la compravendita era solamente l’esito finale di un’operazione principiata con un preliminare di vendita del 2007, stipulato in un momento di grave difficoltà economica e contestualmente alla procedura espropriativa a suo carico. Il Tribunale aveva accolto la domanda, dichiarando la nullità della vendita per violazione del divieto di patto commissorio.
La Corte d’appello di Napoli aveva però riformato integralmente la decisione, ritenendo non dimostrata la sussistenza del prestito e non configurabile alcun nesso funzionale tra finanziamento e vendita.
Valutazione unitaria e funzionale dell’operazione
La Suprema Corte ha censurato l’imprinting della Corte d’appello rilevando due profili di errore:
1. Omesso esame di fatti decisivi
Secondo la Cassazione, i giudici di merito avevano ignorato elementi fondamentali che potevano dimostrare l’unitarietà dell’operazione negoziale, tra cui:
- l’accollo dei debiti gravanti sul venditore da parte del promissario acquirente nel preliminare del 2007;
- la procura irrevocabile a vendere rilasciata nel 2009 “nell’interesse del mandatario”;
- il mutuo stipulato lo stesso giorno dell’atto di vendita (8 luglio 2010);
- il ruolo della società intermediaria riconducibile al presunto creditore;
- la sproporzione tra prezzo convenuto e valore reale del bene.
Tali circostanze, se correttamente valutate, avrebbero potuto dimostrare che gli atti non erano autonomi, ma collegati al fine di costituire una garanzia illegittima.
2. Errata applicazione dell’art. 2744 c.c.
La Cassazione ribadisce che il divieto di patto commissorio ha un’interpretazione funzionale:
non solo il patto tipico, bensì qualsiasi sequenza negoziale che produca il medesimo effetto, quindi costringere il debitore a trasferire un bene in caso di inadempimento, risulta nulla. La Corte richiama un ampio corpo di precedenti, rimarcando che l’indagine non può fermarsi all’atto di vendita, bensì deve considerare:
- lo scopo perseguito;
- il contesto economico del debitore;
- il nesso teleologico tra i vari atti;
- la possibile funzione di garanzia occulta.
No a valutazioni frammentarie
Nell’ordinanza, la Suprema Corte enuncia il seguente principio di diritto: “Sono nulli, ai sensi dell’art. 2744 c.c., non solo il patto commissorio tipico, ma tutte le convenzioni che perseguono il risultato concreto dell’illecita coercizione del debitore a trasferire un bene in caso di mancata estinzione del debito”. Ciò impone ai giudici di merito di ricostruire l’intera operazione negoziale come un unicum, verificando se la vendita sia stata davvero una libera scelta solutoria (datio in solutum) oppure la conclusione forzata di una garanzia occulta.
Rinvio alla Corte d’appello
Accogliendo il terzo e il quarto motivo del ricorso, il collegio cassa la sentenza e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli affinché:
- approfondisca i rapporti tra prestito, preliminare, procura e vendita;
- valuti se la vendita del 2010 sia stato l’esito finale di un meccanismo estorsivo vietato;
- applichi coerentemente la giurisprudenza consolidata sul patto commissorio.
Gli altri motivi di ricorso vengono respinti o dichiarati assorbiti.
Rafforzata la tutela del debitore
Il pronunciamento conferma l’indirizzo rigoroso della Cassazione contro ogni forma di garanzia atipica che, pur mascherata sotto forme lecite, finisca per violare il divieto di patto commissorio. La Corte riafferma l’esigenza di una ricostruzione globale del rapporto negoziale, richiamando i giudici alla necessità di non fermarsi all’apparenza formale degli atti ma di valutarne la reale funzione economica e causale.
