La regolamentazione dei contratti immobiliari rappresenta un tema di grande rilevanza, in particolare quando si tratta di beni immobili che non rispettano le normative edilizie. Un caso paradigmatico di questo tipo è rappresentato dalla recente sentenza della Corte di Cassazione n. 22656 del 2024, che ha affrontato la questione della nullità di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo, nonché la validità dei contratti collegati e delle obbligazioni derivanti da tali negozi giuridici.
Corte di Cassazione- Sez. II- sent. n. 22656 del 09-08-2024
I fatti di causa
La vicenda trae origine da un atto di citazione del 2011, con cui un soggetto ha convenuto in giudizio la cooperativa edilizia Domus Letizia, il suo amministratore, i venditori del terreno su cui sorgeva l’immobile oggetto del contratto preliminare, e l’impresa Avedil Costruzioni, responsabile dei lavori edilizi. Il convenuto aveva stipulato un preliminare di assegnazione per un alloggio costruito su un fondo la cui edificazione era avvenuta in assenza di concessione edilizia regolare. Successivamente, si era scoperto che l’intero edificio era abusivo e non condonabile, portando alla revoca della concessione edilizia da parte del Comune di Palermo.
Gli attori hanno richiesto la dichiarazione di nullità del preliminare di vendita, del contratto di appalto e degli atti di assegnazione degli alloggi, nonché la restituzione delle somme versate e il risarcimento dei danni. Il Tribunale di Palermo, prima, e la Corte d’Appello, poi, hanno accolto tali richieste, riconoscendo la nullità dei contratti per illiceità della causa, data la natura abusiva dell’immobile.
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Il rilievo della nullità del contratto preliminare
Uno degli aspetti centrali della sentenza riguarda la nullità del contratto preliminare di compravendita. La Corte di Cassazione ha affrontato la questione interpretativa relativa all’art. 40 della legge n. 47 del 1985, che sancisce la nullità degli atti di trasferimento di diritti reali su immobili costruiti in assenza di concessione edilizia. Secondo la Corte, tale nullità deve essere circoscritta ai soli contratti che producono effetti traslativi, escludendo i contratti preliminari, che hanno effetti meramente obbligatori e non reali.
Questa posizione, confermata dalla giurisprudenza più recente, rappresenta un’evoluzione rispetto a un orientamento ormai superato che estendeva la nullità anche ai contratti preliminari. La Corte ha ribadito che il contratto preliminare, essendo condizionato al rilascio della concessione edilizia, non può considerarsi nullo fin dall’origine se tale condizione non si è verificata, poiché non produce effetti dannosi per le parti.
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Flaviano Peluso
Avvocato del Foro di Roma specializzato nell’assistenza alle imprese e nel diritto delle nuove tecnologie. Professore a contratto presso l’Università La Sapienza e l’Università della Tuscia. È autore di numerosi volumi e pubblicazioni scientifiche.
Gabriele Pacifici Nucci
Avvocato cassazionista, svolge la propria attività al fianco di imprese. Già legal counselor presso studi legali all’estero, è docente a contratto presso l’Università La Sapienza e l’Università di Teramo e autore di numerosi volumi e scritti scientifici.
La connessione tra i contratti e la nullità riflessa
Un altro punto nodale riguarda la nullità dei contratti strettamente collegati al preliminare, come gli atti di assegnazione degli alloggi ai soci della cooperativa e il contratto di appalto con la Avedil Costruzioni. La Corte d’Appello aveva ritenuto che, essendo tali contratti strettamente collegati al preliminare nullo, dovessero anch’essi essere dichiarati nulli. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha cassato questa parte della sentenza, ritenendo che la nullità del preliminare non si estenda automaticamente ai contratti collegati, in quanto questi ultimi, pur dipendendo dal preliminare, non producono necessariamente effetti reali.
Questa decisione riflette l’applicazione rigorosa del principio di nullità testuale, come previsto dall’art. 1418, comma 3, c.c., che limita la nullità agli atti espressamente previsti dalla legge, senza estenderla a negozi giuridici che non abbiano un immediato effetto traslativo di diritti reali.
Le implicazioni sulla restituzione delle somme e il risarcimento dei danni
La sentenza ha anche affrontato la questione della restituzione delle somme versate in esecuzione del contratto preliminare e del risarcimento dei danni. Il Tribunale aveva condannato i promittenti venditori alla restituzione delle somme percepite, ma la Corte di Cassazione, accogliendo il primo motivo di ricorso, ha ritenuto tale condanna priva di titolo giuridico valido, in quanto basata sulla presunta nullità del contratto preliminare, successivamente non confermata.
Inoltre, la Corte ha annullato le decisioni della Corte d’Appello in merito all’indebito arricchimento, sostenendo che tale pretesa non era supportata da un adeguato fondamento giuridico, poiché il rapporto tra le parti non rientrava nelle fattispecie disciplinate dagli artt. 936 e 937 c.c., riguardanti le opere fatte da un terzo su fondo altrui.
La sanzione di nullità e i contratti ad effetti obbligatori
Un ulteriore elemento di interesse riguarda l’interpretazione dell’art. 40 della Legge n. 47 del 1985, che viene applicato esclusivamente agli atti che trasferiscono diritti reali su immobili abusivi. La Corte di Cassazione ha ribadito che questa nullità non si estende ai contratti preliminari, in quanto questi non producono effetti traslativi ma solo obbligatori.
Conclusioni
La sentenza n. 22656 del 2024 della Corte di Cassazione rappresenta un importante contributo in materia di contratti immobiliari e abuso edilizio. Confermando che la nullità prevista dall’art. 40 della Legge n. 47 del 1985 si applica solo agli atti traslativi di diritti reali, la Corte chiarisce i limiti di tale nullità e le conseguenze per i contratti collegati.
