Come noto, la locazione è un contratto mediante il quale il locatore si obbliga a far godere di un proprio bene, ad un altro soggetto ( conduttore ) per un dato periodo di tempo, dietro corrispettivo in denaro.
E’ un contratto consensuale che si perfeziona al momento del raggiungimento dell’accordo, inoltre è un contratto “a effetti obbligatori”, poiché da esso non deriva l’acquisizione in capo al destinatario di un diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di utilizzare quel bene per un tempo determinato, e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto.
Pertanto, il conduttore dovrà utilizzare il bene con diligenza, senza danneggiarlo.
Ma cosa succede se l’immobile locato viene riconsegnato con danni eccedenti il normale utilizzo?
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con l’ordinanza del 7 marzo 2019, n. 6596.
Il caso in esame
La società locatrice, che aveva affittato un immobile in perfette condizioni, citava i conduttori innanzi al Tribunale di Catanzaro, i quali al termine del periodo di affitto avevano riconsegnato l’immobile locato in pessime condizioni.
Necessari furono i lavori di ristrutturazione, che costrinsero il locatore a pagare una ditta per l’effettuazione dei lavori, era però anche da considerare il lucro cessante dato dall’impossibilità di fittare l’immobile per tutto il periodo dei lavori.
La domanda dell’attore si fondava proprio su questi due motivi e veniva accolta dal giudice di prime cure.
Il convenuto proponeva Appello, in quanto si era reso disponibile solo a pagare i lavori di ristrutturazione e non anche il maggior danno subito dal locatore, derivato dall’impossibilità di fittare l’immobile per tutto il periodo dei lavori. A questo punto la Corte d’Appello competente riformava parzialmente la sentenza di primo grado, rilevando che nessun ristoro spettasse al locatore a causa della perduta possibilità di locare l’immobile durante il tempo occorrente per la ristrutturazione, non avendo dimostrato che, nel caso in cui l’immobile fosse stato riconsegnato in buone condizioni, sarebbe stata conclusa immediatamente una nuova locazione.
Il locatore così proponeva ricorso per Cassazione.
La decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione ha ritenuto che la decisione presa dalla Corte d’Appello, non fosse conforme alla normativa prevista dal codice civile in materia di locazioni.
L’art 1588 del c.c. prevede infatti che il conduttore debba rispondere della perdita e del deterioramento della cosa qualora avvengano durante la locazione. Se dunque al momento della riconsegna, l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale utilizzo dello stesso, il conduttore sarà obbligato a risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori.
E ciò senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori. Sul conduttore grava, infatti, l’obbligo previsto dall’art 1591 c.c. dal quale si evince che “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.
Il caso di specie è equiparabile ad un ritardo nella restituzione della cosa locata, dal momento che, il locatore, a causa delle condizioni disastrose in cui versava l’immobile, non ha potuto locarlo per un periodo di tempo necessario per la rimessione in pristino dell’immobile.
In conclusione la Suprema Corte di Cassazione, con ordinanza, si conforma alla decisione emessa dal giudice di primo grado, ritenendo pienamente legittime le richieste del locatore.
