Il Tribunale di Taranto, con la sentenza n. 895 del 12 giugno 2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), si è pronunciato su una questione frequentemente oggetto di contenzioso: il pagamento dei canoni di locazione a seguito del recesso anticipato del conduttore e la sorte del deposito cauzionale. La decisione ribadisce alcuni principi chiave in tema di prova del credito, compensazione e indennizzo per migliorie. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, di Lucilla Nigro, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, offre un supporto utile per gestire ogni fase del contenzioso civile.
Formulario commentato del nuovo processo civile
Il volume, aggiornato alla giurisprudenza più recente e agli ultimi interventi normativi, il cd. correttivo Cartabia e il correttivo mediazione, raccoglie oltre 200 formule, ciascuna corredata da norma di legge, commento, indicazione dei termini di legge o scadenze, delle preclusioni e delle massime giurisprudenziali. Il formulario si configura come uno strumento completo e operativo di grande utilità per il professionista che deve impostare un’efficace strategia difensiva nell’ambito del processo civile.
L’opera fornisce per ogni argomento procedurale lo schema della formula, disponibile anche online in formato editabile e stampabile.
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022.
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Lucilla Nigro, 2025, Maggioli Editore
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L’onere della prova nei giudizi di opposizione a decreto ingiuntivo
Il locatore di un appartamento agiva in giudizio al fine di ottenere, con ricorso per ingiunzione, il pagamento dei canoni di locazione relativi agli ultimi mesi del 2019, per complessivi 1200 euro.
La conduttrice dell’immobile, con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, precisava in primis di aver legittimamente esercitato il proprio diritto al recesso anticipato in data 1/03/2019 (ai sensi dell’art. 2 del contratto), e contestava la fondatezza del credito, producendo prova del pagamento fino a marzo 2019 e sostenendo di aver compensato i canoni di aprile e maggio con la cauzione versata all’inizio del rapporto.
Il Tribunale ha correttamente ricordato che l’opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo a un ordinario giudizio di cognizione, in cui l’onere della prova grava sull’opposto, il creditore, che è attore in senso sostanziale e deve dimostrare i fatti costitutivi della propria pretesa (art. 2697 c.c.).
Il locatore, nel caso di specie, ha allegato genericamente il mancato pagamento degli ultimi tre canoni del 2019, ma non ha specificato con esattezza a quali mensilità si riferisse né ha offerto prova dell’inadempimento specifico. Questo difetto di determinazione ha inciso negativamente sulla possibilità per la parte opponente di articolare una difesa puntuale, vulnerando il diritto al contraddittorio.
Compensazione e deposito cauzionale: presupposti e limiti
Uno dei profili centrali della decisione riguarda il trattamento del deposito cauzionale. La conduttrice ha chiesto che l’importo di 800 euro versato a titolo di caparra fosse imputato a compensazione dei canoni di aprile e maggio 2019. Il Tribunale ha accolto tale istanza, sottolineando come il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione, a condizione di “proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati” (così, da ultimo, Cass. Civ., Sez. III, Sent., 5 luglio 2019, n. 18069; Cass. Civ., Sez. VI, Sent., 5 gennaio 2023, n. 194).
Il giudice, quindi, sulla scorta della giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha ribadito che la mera contestazione generica della mancata rimessione in pristino dell’immobile non è sufficiente a giustificare la trattenuta. In assenza di allegazione e prova di danni concretamente subiti, la cauzione non può che essere restituita al termine del rapporto locativo. La conseguente compensazione legale ex art. 1243 c.c. ha comportato l’estinzione reciproca delle obbligazioni.
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Migliorie non autorizzate e diritto all’indennizzo
Un altro aspetto interessante della sentenza riguarda la domanda riconvenzionale proposta dalla conduttrice, volta ad ottenere il rimborso di 4.941 euro per l’installazione di un cancello automatico sull’immobile locato. Anche in questo caso, la decisione è netta: in assenza di consenso scritto del locatore, espressamente richiesto dal contratto, non è dovuto alcun indennizzo per le migliorie.
Il Tribunale ha fatto corretta applicazione dell’art. 1592 c.c., richiamando anche la consolidata giurisprudenza secondo cui:
“Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell’art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell’entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell’indennizzo” (Cass. Civ., Sez. III, Ord., 6 giugno 2019, n. 15317).
Il consenso alle migliorie non può desumersi per facta concludentia, ma deve risultare da una inequivoca manifestazione di volontà. La consapevolezza del locatore, anche qualora dimostrata, non basta a fondare un diritto all’indennizzo, trattandosi di spese non necessarie e non richieste. L’investimento effettuato dal conduttore, dunque, rimane a suo esclusivo carico.
Le spese e la lite temeraria: un equilibrio equitativo
Interessante anche la decisione sulle spese di lite. Nonostante l’accoglimento dell’opposizione e la revoca del decreto ingiuntivo, il Tribunale ha ritenuto di disporne la compensazione integrale, tenendo conto della soccombenza dell’opponente sulla domanda riconvenzionale. Inoltre, ha escluso la condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., non ravvisando elementi di malafede o colpa grave in nessuna delle parti.
Questa impostazione prudente si rivela coerente con l’impianto complessivo della decisione, che mira a tutelare gli equilibri tra le ragioni delle parti, evitando approdi sanzionatori privi di un fondamento solido.
Conclusioni
Quella affrontata dal Tribunale di Taranto è una vicenda che, pur nella sua semplicità fattuale, offre molteplici spunti giuridici rilevanti. La decisione si distingue per chiarezza, rigore argomentativo e attenzione ai diritti delle parti, mostrando come, anche in cause di modesto valore, sia essenziale l’osservanza puntuale delle regole probatorie e la coerenza delle allegazioni.
