Con l’ordinanza n. 28675 del 7 novembre 2024, la Corte Suprema di Cassazione ha respinto il ricorso di un condominio contro una proprietaria confinante in tema di servitù di passaggio. L’ordinanza conferma la validità del diritto, opponibile grazie alla trascrizione nei registri immobiliari, e chiarisce i limiti dell’amministratore condominiale nell’intraprendere azioni straordinarie senza un mandato unanime.
La questione giuridica
La vicenda ha avuto origine dalla richiesta avanzata dalla proprietaria, titolare di un fondo confinante con un complesso condominiale che, avvalendosi di un titolo trascritto, lamentava l’impossibilità di accedere al proprio fondo tramite la strada interpoderale, a causa di alcuni ostacoli installati abusivamente dal condominio. In primo grado, il Tribunale di Napoli aveva accolto l’azione confessoria servitutis promossa dalla proprietaria, ordinando la rimozione dei paletti dissuasori e confermando l’esistenza di una servitù di passaggio. Il giudice aveva basato la sua decisione su un atto notarile del 1983 e sulla relativa trascrizione nei registri immobiliari, che rendeva il diritto opponibile anche agli aventi causa del condominio. La sentenza aveva inoltre rigettato la domanda riconvenzionale del condominio, che mirava a ottenere il riconoscimento dell’usucapione della strada o, in alternativa, l’estinzione della servitù per prescrizione.
La posizione del condominio
Di fronte alla condanna, il condominio aveva proposto appello, sostenendo che la servitù non fosse opponibile in quanto non esplicitamente richiamata negli atti di trasferimento delle proprietà condominiali. Inoltre, veniva contestata la validità della trascrizione, ritenuta insufficiente a identificare con precisione il fondo servente e quello dominante. Anche in appello, tuttavia, i giudici avevano confermato la decisione di primo grado: la Corte territoriale aveva chiarito che la trascrizione rende opponibili i diritti reali ai terzi senza necessità di ulteriori specificazioni, purché gli estremi essenziali siano desumibili dal contenuto dell’atto originario. La Corte d’Appello aveva inoltre ribadito che l’amministratore del condominio non era legittimato a proporre azioni straordinarie, in quanto non finalizzate alla semplice difesa della proprietà comune. La stessa ha ribadito che in assenza di uno specifico mandato assembleare unanime, tali azioni esorbitano dai poteri conferiti dall’art. 1131 c.c.
Il ricorso in Cassazione
Il condominio ha dunque presentato ricorso in Cassazione, sollevando otto motivi. Tra questi, la presunta illegittimità del rigetto della domanda riconvenzionale, l’errata valutazione della trascrizione e la mancata conversione del rito sommario in ordinario, che avrebbe permesso un’istruzione più approfondita.
La Suprema Corte ha respinto il ricorso, confermando che la servitù era validamente costituita e opponibile. Ha ribadito che la trascrizione dell’atto costitutivo era sufficiente a rendere noto il diritto anche ai successivi acquirenti, sottolineando che:
“La trascrizione dell’atto costitutivo della servitù garantisce la sua opponibilità ai terzi aventi causa, a prescindere dall’omissione di riferimenti specifici negli atti di trasferimento successivi, purché gli estremi essenziali del negozio e dei beni siano individuabili.”
La Corte ha inoltre chiarito che l’amministratore condominiale non poteva agire per il riconoscimento dell’usucapione senza un mandato specifico e unanime. Tale principio è stato riaffermato con le parole:
“L’amministratore non è legittimato a proporre azioni dirette all’ampliamento del patrimonio comune, quali l’usucapione di aree adiacenti al condominio, senza un mandato specifico e unanime da parte di tutti i condomini.”
L’impossibilità di configurare l’usucapio libertatis
Un altro aspetto importante affrontato dalla Cassazione è stato il rigetto dell’argomento relativo all’usucapio libertatis, ovvero la possibilità di liberare un fondo dai vincoli reali attraverso il possesso esclusivo e continuativo. La Corte ha chiarito che:
“Non è ammessa nel nostro ordinamento la possibilità di usucapire la libertà di un immobile da pesi gravanti su di esso. L’estinzione delle servitù prediali per non uso richiede un’inerzia del titolare protratta per venti anni.”
La funzione della trascrizione nei registri immobiliari
La trascrizione è stata uno dei punti focali dell’ordinanza. La Suprema Corte ha confermato la sua funzione di garanzia della certezza dei diritti reali, ribadendo che non è necessario che contenga una descrizione analitica dei fondi coinvolti. È sufficiente che tali elementi siano desumibili dal contenuto dell’atto.
Conclusioni
Con l’ordinanza n. 28675 del 2024, la Corte di Cassazione ha riaffermato alcuni principi fondamentali, tra cui la validità e l’opponibilità delle trascrizioni, i limiti dei poteri dell’amministratore condominiale e l’impossibilità di estinguere una servitù con modalità non previste dalla legge.
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