Con la sentenza n. 2075 del 5 febbraio 2015, la terza sezione civile della Corte di Cassazione, in tema di iscrizione dell’ipoteca, ha chiarito quali sono gli errori che provocano l’invalidità dell’iscrizione ipotecaria e quali invece sono ovviabili con lo strumento della rettifica.
La Corte di legittimità ha rilevato, in primo luogo, che qualora l’errore nella nota di iscrizione sia caduto su un elemento non essenziale, diverso dalle indicazioni previste dall’art. 2839 c.c. a pena di nullità, e quindi non idoneo ad incidere sulla identificazione del contenuto della garanzia e la cui presenza non è fonte di invalidità della garanzia stessa, lo stesso è ovviabile con lo strumento della rettifica.
Ne deriva, ad esempio, che nel caso in cui sia stata inserita per errore nella nota di iscrizione l’indicazione di un termine dell’ipoteca, inferiore a quello di legge, non può ritenersi che la garanzia sia sorta così come identificata nella nota anche quanto alla limitazione temporale: questo perchè “la garanzia ipotecaria non può avere caratteristiche difformi rispetto a quanto previsto nel titolo stesso o in esso non previste“. In siffatte circostanze, potrà pertanto essere effettuata una rettifica dell’iscrizione ipotecaria, rimuovendo la previsione del termine inferiore a quello di legge inserita per errore, al fine di rendere chiaro anche ai terzi che l’iscrizione ipotecaria è soggetta al termine di efficacia ordinario ventennale previsto dall’art. 2847 c.c.
Quanto invece al problema di tutela dell’affidamento del terzo, che prendendo visione della sola nota di iscrizione sia stato indotto a credere che l’ipoteca esistente sul bene abbia un contenuto in parte diverso da quello reale (e in ipotesi conceda un finanziamento confidando che l’ipoteca da iscrivere in proprio favore, di grado successivo al primo, acquisti a breve termine il primo grado), la Cassazione ha rilevato che esso “potrà risolversi sul piano risarcitorio, nell’ambito del quale dovrà verificarsi se costituisca o meno adempimento riconducibile alla ordinaria diligenza in capo al creditore interessato il compimento di una verifica che non si restringa all’esame della nota di iscrizione ma si estenda anche al controllo del titolo, custodito in copia presso il medesimo ufficio dei registri immobiliari“.
Deve escludersi invece che la nota di iscrizione, che ha funzione soltanto strumentale e non è autonoma fonte di obbligazioni possa sostituirsi al titolo, neppure allo scopo di meglio tutelare l’affidamento dei terzi, attribuendo al diritto ipotecario contenuti o limiti non previsti dalla legge, da un provvedimento del giudice e neppure dalla volontà delle parti che abbiano consentito all’iscrizione.
A tal riguardo, val la pena ricordare che l’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari, sulla base di un titolo a fondamento del diritto alla costituzione di ipoteca che può essere costituito dalla volontà delle parti, dalla previsione di legge ovvero da una sentenza di condanna o di risarcimento danni o da uno degli altri provvedimenti ai quali la legge attribuisce tale effetto. Allo scopo di effettuare l’iscrizione il richiedente – che fino a questo momento è soltanto titolare di un diritto alla iscrizione ipotecaria — deve recarsi presso l’ufficio del registri immobiliari e farne richiesta, presentando la nota di iscrizione in duplo ed una copia del titolo da consegnare all’ufficio affinché rimanga ivi custodito, secondo quanto previsto dall’art. 2644 c.c. La nota di iscrizione deve riportare tutte le indicazioni previste dall’art. 2839 c.c.
In conclusione, la Corte di legittimità ha dunque affermato che gli errori consistenti in omissioni o inesattezze che inducano incertezza sugli elementi essenziali della nota, ovvero sulla identità del debitore, del creditore, sull’ammontare del credito o sulla identificazione del bene dato in garanzia (quindi sulla esatta identificazione dei soggetti coinvolti, dell’oggetto sul quale ricade la garanzia ipotecaria e del credito garantito), ex art. 2841 c.c. producono l’invalidità della iscrizione ipotecaria, non ovviabile con lo strumento della rettifica, mentre l’omissione o l’incertezza in ordine agli aspetti non essenziali è ovviabile con lo strumento della rettifica.
(Corte di Cassazione, Terza sezione civile, sentenza n. 2075 del 5 febbraio 2015)
