Il diritto di uso esclusivo del cortile condominiale (Sezioni Unite)

in Giuricivile, 2021, 3 (ISSN 2532-201X), nota a Cass. Civ., SS.UU., sent. n. 28972 del 17.12.2020

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La pattuizione avente ad oggetto la creazione di c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritto e della tipicità di essi.

Premessa

La questione soggetta alla valutazione della Suprema Corte involge sulla ammissibilità, nel nostro ordinamento, del diritto di uso atipico di tipo esclusivo in materia condominiale.

Il settore condominiale, a seguito della riforma definita dalla l. 220 del 2012, evidenzia una conformazione del modello proprietario parzialmente difforme da quello codicistico, tanto sotto il profilo della autonoma soggettività giuridica del condominio, quanto in relazione al riconoscimento di un tipo di proprietà  autenticamente collettiva.

La pronuncia oggetto di odierna attenzione concerne, in particolare, un giudizio di immeritevolezza del diritto di uso atipico esclusivo del cortile condominiale, e per il contrasto al principio di tipicità dei diritti reali , e per il portato applicativo dell’art. 1102 c.c. che garantisce ad ogni comproprietario, e quindi condomino, l’uso esclusivo della cosa comune.

Il caso sottoposto al vaglio delle Sezioni Unite

Il caso in esame esordisce da una vicenda dissolutoria del regime di comunione intercorso tra tre sorelle comproprietarie di un complesso immobiliare, costituito da tre unità abitative residenziali, collocate al primo piano di un edificio, e tre immobili ad uso commerciale, ubicate al piano terra della medesima costruzione.

All’esito della procedura divisoria, una di esse risultava proprietaria esclusiva di un appartamento al primo piano e di un negozio posto al piano terra con l’uso esclusivo della porzione di cortile antistante.

Si andò a costituire quindi una situazione di condominio dell’edificio.

In seguito, la stessa sorella alienò le proprietà di cui era esclusiva titolare a due acquirenti.

In egual misura, anche le altre sorelle vendettero le proprietà immobiliari di cui erano titolari.

Successivamente a tali alienazioni, insorse un contenzioso azionato dagli aventi causa delle sorelle e i primi acquirenti, che avevano acquistato dalla originaria proprietaria dell’appartamento e del negozio, con l’uso esclusivo della porzione di cortile condominiale.

In particolare, i ricorrenti, contestavano in giudizio che i convenuti avevano realizzato, ed utilizzavano in via esclusiva, una cantina ubicata nel cortile comune ai tre appartamenti al primo piano, ed che si erano appropriati in via esclusiva dell’area comune condominiale.

La situazione di fatto su cui è stata chiamata ad intervenire la Suprema Corte ha riguardato l’ammissibilità di un diritto di uso esclusivo del cortile condominiale per effetto dell’alienazione intervenuta della corrispondente unità immobiliare.

Le motivazioni della decisione

La vicenda in esame sottende diverse questioni di importante rilievo applicativo, concernenti tanto l’ammissibilità di un diritto reale atipico di uso esclusivo del cortile condominiale, quanto il regime d’invalidità applicabile al contratto realizzativo dell’esito traslativo.

Il diritto reale ”atipico” 

Circa la prima problematica, la Suprema Corte ha negato la riconducibilità dell’uso esclusivo della pertinenza condominiale al diritto reale di godimento su cosa altrui disciplinato dall’art. 1021 c.c. e ss.. Come affermato dai giudici di legittimità a partire dalla pronuncia a Sezioni Unite  del 2017,  il diritto d’uso di estrazione codicistica non può assimilarsi al vincolo reale di uso esclusivo eventualmente ascrivibile ad un’area condominiale: difetta infatti la comunanza dei limiti di durata, di trasferibilità e le modalità di estinzione.

In particolare, mentre il diritto d’uso è orientato ai bisogni personali e familiari, vincolato dal divieto di cessione ex art. 1024, ed estinguibile secondo le cause ordinarie previste in materia di usufrutto, il vincolo reale costituito dall’uso esclusivo del bene condominiale accede alla disciplina della comproprietà condominiale, per cui è fisiologicamente trasmissibile e ipoteticamente perpetuo, né è sostenibile, a parere degli Ermellini, la deducibilità della fattispecie de quo agli istituti delle obbligazioni propter rem o alle servitù prediali, così come prospettato dalla più attenta dottrina.

La Corte ha sostenuto che la costituzione contrattuale di un diritto di uso esclusivo sul bene condominiale, sebbene suffragata dal principio di autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c., soggiace al limite della meritevolezza dell’interesse perseguito, ovvero della compatibilità  con i principi a fondamento dell’ordinamento giuridico.

Tra tali principi è sicuramente annoverabile il principio di tipicità dei diritti reali , la cui rilevanza non è derogabile nel caso di diversa pattuizione di tipo convenzionale.

Dal combinato disposto tra la disciplina della comunione di cui al Titolo VII capo I del vigente Codice, e la materia condominiale ex artt. 1117 ss. c.c., emerge con assoluta evidenza come il diritto di uso della cosa comune di un condomino non può pregiudicare la medesima facoltà riconosciuta agli altri condomini, con conseguente preclusione a qualsivoglia riconoscimento della esclusività del godimento della pertinenza condominiale.

La sorte del contratto traslativo

Circa il secondo profilo oggetto di attenzione giurisprudenziale, ovvero quello relativo al regime di invalidità applicabile al contratto traslativo del diritto reale atipico, le osservazioni fornite dai giudici di legittimità hanno evidenziato due profili di maggiore rilievo: 1) la corretta individuazione della volontà contrattuale delle parti, tesa al perfezionamento della vicenda traslativa; 2) la possibilità di conversione ex art. 1424 c.c. del negozio nullo.

In relazione al perfezionamento dell’esito traslativo, tipicamente ascrivibile al contratto di compravendita, è stato evidenziato che il conferimento del diritto di uso esclusivo della porzione di cortile condominiale non riflette un’autentica volontà traslativa, bensì determina un patto con riserva di proprietà a favore del soggetto condominiale.

Il diritto di godimento rappresenta infatti una delle facoltà ontologicamente e strutturalmente correlate al rapporto di signoria con la res oggetto di proprietà, ma non conferisce ipso iure la titolarità del bene.

In secondo luogo, circa la possibilità di riconoscere validità alla stipulazione  intercorsa tra le parti, la Suprema Corte ha rilevato che non sia possibile comunque eludere il limite della tassatività degli atti soggetti a trascrizione ex art. 2643 c.c.

Egualmente, una prospettiva de iure condendo in qualche misura ipotizzabile, a cui la pronuncia invero lascia la ”porta aperta” concerne la possibilità di applicare l’art. 1424 c.c., e quindi ammettere un’eventuale conversione dell’atto nullo, previa verifica dei requisiti previsti dalla legge in relazione al negozio costituendo. 

Questioni controverse e considerazioni finali

La pronuncia oggetto di analisi costituisce invero l’espressione più recente del principio ordinamentale di indiscussa rilevanza e primazia nell’assetto sistemico civilistico, il quale afferma la necessità del numerus clausus con riferimento ai diritti reali.

Il principio di tipicità non ammette, come sostenuto dai giudici di legittimità, alcuna forma di deroga o compromissione, nemmeno per effetto di una pattuizione contrattuale, vertendo oltre i limiti di meritevolezza sanciti dall’art. 1322 c.c..

Ed è proprio il richiamo operato alla valutazione di meritevolezza ad aver suscitato dubbi in dottrina circa la pregnanza del divieto imperativo postulato dalla pronuncia. Se anche l’ammissibilità del diritto reale atipico ,nella forma del diritto di uso esclusivo della pertinenza condominiale, è esclusa, la possibilità di un richiamo all’ 1419 c.c. è senz’altro possibile.

Il secondo comma nella norma citata prevede, infatti, che laddove la nullità di singole clausole non determini la caducazione dell’intero contratto, il principio di conservazione del negozio soccorra la volontà traslativa dei contraenti, tramite l’applicazione e la sostituzione fornita da norme imperative.

Lungi dall’essere una ”frode alle etichette” tale soluzione ermeneutica renderebbe accessibile al paradigma contrattuale il ricorso al diritto d’uso ex art. 1021, sulla base dell’esito caducatorio parziale delle clausole nulle per effetto dell’art. 1419 c.c..

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