La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6819/2025 (trovi il testo dell’ordinanza qui), ha affrontato una questione giuridica rilevante in materia di diritto di proprietà e obbligazioni propter rem in contesti condominiali. Al centro della vicenda vi è la richiesta di un’indennità per l’uso di un vano adibito a guardiola di portineria da parte di un condominio. La Corte è stata chiamata a chiarire se tale situazione possa configurare un’obbligazione propter rem o se sia, invece, possibile ottenere un indennizzo per l’utilizzo del bene di proprietà esclusiva.
Consiglio: se sei un avvocato e ti occupi di diritto condominiale, il volume Guida pratica al condominio dalla A alla Z, edito da Maggioli Editore, è lo strumento ideale per avere un quadro chiaro e operativo della disciplina condominiale. Un testo indispensabile per gestire al meglio le problematiche condominiali e affrontare le questioni giuridiche con autorevolezza.
Guida pratica al condominio dalla A alla Z
In questa guida sono raccolte dalla A alla Z le questioni più ricorrenti che si verificano nella vita condominiale, con oltre 230 quesiti e soluzioni in cui il lettore e la lettrice potranno facilmente ritrovare un loro problema di vita vissuta e la relativa risoluzione più efficace.
Accanto ai consigli giuridici, attraverso l’esperienza come avvocato e giornalista degli Autori sono raccolte idee e suggestioni emerse negli anni, esempi di cronaca, curiosità e domande. Il tutto accompagnato da una chiara indicazione delle norme di riferimento e, quando utile, della sentenza che possa avere più rilievo. L’intento degli Autori è che tutte queste informazioni, tasselli di vita vissuta, possano essere una guida e un’ispirazione a chi, nella quotidianità, deve affrontare le complessità della convivenza condominiale.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.
Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Lisa Ciardi
Giornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
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Luca Santarelli, Lisa Ciardi, 2025, Maggioli Editore
34.00 €
32.30 €
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Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.
Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Lisa Ciardi
Giornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
Il caso in esame
La controversia nasce dalla richiesta avanzata dalla proprietaria di un appartamento situato in un condominio e precedentemente adibito ad alloggio del portiere, con annessa guardiola. L’attrice aveva chiesto la condanna del Condominio al pagamento di un adeguato canone locativo o, in alternativa, di un’indennità per l’occupazione della guardiola. In caso di rifiuto, chiedeva la restituzione del vano in questione.
Il Tribunale aveva respinto la domanda, negando l’esistenza di un contratto di locazione e ritenendo che non sussistesse alcun presupposto di occupazione abusiva. Anche la Corte di Appello aveva confermato tale decisione, sostenendo che l’utilizzo del vano da parte del Condominio non fosse abusivo e che il bene fosse soggetto ad una obligatio propter rem derivante dalla sua destinazione a guardiola.
Avverso tale sentenza, la proprietaria ha presentato ricorso in Cassazione.
L’obbligazione propter rem e il principio di tipicità
L’obbligazione propter rem è figura giuridica che indica situazioni di carattere obbligatorio la cui peculiarità è data dal fatto che la qualità di debitore discende da quella di proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento.
La causa di tali obbligazioni è riconducibile ad esigenze di carattere generale, collegate alla titolarità o contitolarità del diritto reale, e si specifica in funzione dell’esercizio o della conservazione di un diritto altrui. La necessaria connessione con la situazione di realità -proprietà o altro diritto reale di godimento- determina l’accessorietà dell’obbligazione propter rem e la sua ambulatorietà.
Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, le obbligazioni propter rem sono caratterizzate dal requisito della tipicità, con la conseguenza che possono sorgere per contratto solo nei casi e con il contenuto espressamente previsti dalla legge.
La Suprema Corte ha sottolineato come, la fattispecie oggetto della controversia in esame non rientrasse nella categoria delle obbligazioni propter rem. In assenza di un atto valido che preveda specificamente l’obbligo di destinazione del vano a uso di portineria, non è possibile considerare l’utilizzo del bene come obligatio propter rem.
La creazione di obbligazioni propter rem non può essere frutto di semplici usi o consuetudini, ma richiede un atto formale.
Assenza di vincolo costitutivo e riconoscimento del diritto alla percezione dell’indennità
La Cassazione ha chiarito che l’obligatio propter rem può sorgere solo se vi è una volontà chiaramente espressa e formalizzata nell’atto di acquisto.
Il negozio con cui si imprime ad un immobile, ab origine di proprietà di uno dei condomini, il vincolo di destinazione in perpetuo ad alloggio del portiere, non è sussumibile nella categoria delle obbligazioni propter rem. Da ciò discende l’impossibilità di configurare, a carico di un cespite di proprietà individuale di un condomino, l’esistenza di una obligatio propter rem che si risolva in un vincolo di destinazione perpetua di quel bene, in tutto o in parte, a vantaggio del condominio.
Nel caso in esame, il semplice utilizzo del vano da parte del Condominio come guardiola non costituiva un titolo sufficiente per configurare l’obbligo di mantenerne la destinazione. Inoltre, la consapevolezza della proprietaria circa l’utilizzo del vano come guardiola non rappresentava un’accettazione implicita di un vincolo perpetuo.
Il principio affermato dalla Corte è che l’uso di un bene immobile di proprietà esclusiva deve essere regolato da un contratto o, quantomeno, da un accordo formale che stabilisca chiaramente l’obbligo del proprietario di consentire tale uso. In assenza di un titolo costitutivo valido, l’occupazione del vano non può costituire una obbligazione propter rem e, pertanto, il proprietario ha diritto a ricevere un’indennità per l’uso del suo bene.
La decisione della Corte
La proprietaria dell’immobile già adibito ad alloggio del portiere, e della annessa guardiola, aveva pieno diritto a goderne, direttamente, quanto all’alloggio, ed indirettamente, quanto alla guardiola, mediante la percezione di una somma di denaro, quale corrispettivo del godimento diretto di detto secondo bene, del quale si avvantaggiava il condominio.
La Cassazione ha, dunque, accolto il ricorso della ricorrente e ha cassato, con rinvio, la sentenza della Corte d’Appello.
Conclusioni
L’ordinanza n. 6819/2025 della Cassazione rappresenta un importante chiarimento in materia di obbligazioni propter rem e della tutela del diritto di proprietà esclusiva all’interno dei condomini. La Corte ha ribadito che l’utilizzo di un bene privato da parte del condominio non può essere considerato un’obligatio propter rem in assenza di un valido titolo costitutivo. Questo principio apre alla possibilità di richiedere un compenso economico per l’uso di beni esclusivi anche quando tale utilizzo avviene a beneficio del condominio.
