Con la sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione, hanno chiarito, in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la rilevanza della mancata registrazione e, precisamente, se la nullità comminata dall’art. 13, co. 1 della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 sanzioni il contratto di locazione scritto e regolarmente registrato o il solo patto occulto, contestualmente redatto e non registrato, oggetto di procedimento simulatorio, con cui si determini un canone di importo maggiorato.
Sulla questione, un orientamento della giurisprudenza di legittimità, accedendo ad un’interpretazione costituzionalmente orientata della norma, afferma che l’art. 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998 non commina la nullità della pattuizione privata, scritta ma non registrata, con cui le parti contrattualmente determinavano un canone di locazione di importo superiore rispetto a quello previsto nel contratto di godimento, scritto e regolarmente registrato. Secondo tale tesi appare infatti irragionevole sanzionare con la nullità la meno grave ipotesi di sottrazione all’imposizione fiscale di una parte del corrispettivo, laddove l’invalidità non è prevista per la più grave fattispecie di totale omissione di imposizione fiscale del corrispettivo.
La questione è stata dunque rimessa alle Sezioni Unite dalla terza sezione civile della Cassazione che ha ritenuto di non poter confermare l’orientamento maggioritario sopra descritto, atteso che esso “non avrebbe acconsentito che alla diffusione dei fenomeni dell’elusione fiscale parziale e dell’evasione fiscale totale delle imposte“.
Le Sezioni Unite con la sentenza in commento hanno risolto il suddetto contrasto nel senso della validità del contratto di locazione scritto e registrato e dell’invalidità della pattuizione contenente l’indicazione del canone maggiorato, oggetto del procedimento simulatorio, il cui scopo, accedendo al concetto di causa in concreto e non in astratto, è l’elusione fiscale parziale del pagamento delle imposte.
In dettaglio, secondo le Sezioni Unite, la nullità del patto occulto indicante il prezzo reale non deriva dalla mancata registrazione, quale elemento estraneo al rapporto contrattuale, bensì dall’illegittimità della sostituzione operata di un prezzo con un altro, atteso che non costituiva intenzione del legislatore qualificare l’obbligo di registrazione del contratto quale norma imperativa, la cui violazione avrebbe comportato l’invalidità dell’intero contratto.
Ebbene, il ragionamento, fatto proprio dalle Sezioni Unite, si fonda su “un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l’inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle: nel caso di specie, l’effetto diacronico della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa, sì che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) dell’intero contratto”.
Pertanto, stante il carattere extranegoziale della registrazione, la Suprema Corte non ammette un effetto sanante dell’adempimento tardivo dell’obbligo di registrazione, escludendo la possibilità di un’ipotetica validità sopravvenuta della pattuizione determinativa di un canone di locazione maggiorato rispetto a quello contenuto nel contratto originario.
Va detto che, come rilevato dalle stesse Sezioni Unite in chiusura alla sentenza in oggetto, il principio dalle stesse affermato, oltre a consentire il contrasto al fenomeno dell’elusione fiscale e la tutela effettiva del contraente debole al momento della stipula del contratto di locazione, si pone in linea di continuità con le disposizioni normative successive all’art. 13 della Legge citata, atteso che da quest’ultime deriva il principio generale di “inferenza/interferenza dell’obbligo tributario con la validità del negozio”, come confermato nella pronuncia della Corte Costituzionale n. 420 del 2007.
E’ stato così affermato il principio di diritto secondo cui:
“In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica”
