La Terza Sezione Civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 11376/2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), è intervenuta su una questione ricorrente nelle vendite giudiziarie: la decorrenza del termine per il pagamento del saldo prezzo in caso di aggiudicazione senza incanto e la natura giuridica di quest’ultima. Per un approfondimento su questi temi, ti segnaliamo il volume “La divisione endoesecutiva dei beni immobili”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
La divisione endoesecutiva dei beni immobili
Soluzioni di Diritto è una collana che offre soluzioni operative per la pratica professionale o letture chiare di problematiche di attualità. Uno strumento di lavoro e di approfondimento spendibile quotidianamente. L’esposizione è lontana dalla banale ricostruzione manualistica degli istituti ovvero dalla sterile enunciazione di massime giurisprudenziali. Si giunge a dare esaustive soluzioni ai quesiti che gli operatori del diritto incon- trano nella pratica attraverso l’analisi delle norme, itinerari dottrinali e giurisprudenziali e consigli operativi sul piano processuale.
Il volume si propone come strumento operativo per avvocati, professionisti delegati e operatori del settore delle esecuzioni immobiliari che intendano affrontare con competenza le questioni più complesse della divisione endoesecutiva, uno snodo cruciale nell’attuale esecuzione forzata immobiliare. Dalle fasi preliminari del pignoramento alla gestione del giudizio divisionale, dall’intervento degli ausiliari del giudice fino alla formazione del piano di riparto, l’opera guida il lettore lungo un percorso completo e approfondito.
Il testo è arricchito da un formulario ragionato e dalla selezione delle pronunce giurisprudenziali più rilevanti, offrendo un valido supporto teorico e pratico all’attività professionale.
Maria Teresa De Luca
Avvocato cassazionista. Si occupa di diritto civile e, in particolare, di diritto bancario ed esecuzioni immobiliari. Svolge la funzione di Professionista delegato alle vendite immobiliari presso il Tribunale di Taranto. Autrice di volumi e contributi su riviste giuridiche e portali online.
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Maria Teresa De Luca, Maggioli Editore
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La divisione endoesecutiva dei beni immobili
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Il caso: dall’aggiudicazione alla decadenza
La vicenda trae origine da una procedura esecutiva immobiliare dinanzi al Tribunale di Vicenza, conclusasi con l’esperimento di vendita senza incanto. In tale sede, un immobile veniva aggiudicato a una società, con previsione di pagamento rateale del saldo prezzo.
A distanza di alcuni mesi, l’aggiudicataria chiedeva la revoca della propria offerta, sostenendo di non aver ricevuto la “conferma” dell’aggiudicazione e ritenendo non ancora decorso il termine pattuito. Il giudice dell’esecuzione, invece, dichiarava la decadenza dall’aggiudicazione per mancato pagamento, disponendo l’acquisizione della cauzione.
L’opposizione agli atti esecutivi veniva respinta e la questione giungeva in Cassazione.
Quando decorre il termine per il versamento del saldo prezzo?
La ricorrente sosteneva che il termine per il versamento del saldo dovesse decorrere dalla notificazione di una formale “aggiudicazione definitiva”, distinta da quella “provvisoria” indicata nel verbale di vendita.
La Corte ha escluso tale impostazione, chiarendo che nella vendita senza incanto non esiste distinzione tra aggiudicazione provvisoria e definitiva, tipica invece della vendita con incanto. L’aggiudicazione senza incanto ha natura stabile e definitiva sin dal momento in cui è dichiarata, pur restando esposta alla revoca in caso di inadempimento o nei casi previsti dall’art. 586 c.p.c.
Il termine per il pagamento decorre, dunque, dal momento in cui l’aggiudicatario ne ha conoscenza, ossia dalla stessa udienza di vendita, e il mancato versamento, anche di una sola rata entro i dieci giorni dalla scadenza, legittima la dichiarazione di decadenza.
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Il richiamo alla buona fede contrattuale
La ricorrente invocava anche il principio di buona fede, ritenendo di aver confidato nella necessità di una conferma dell’aggiudicazione. La Cassazione ha escluso che potesse configurarsi un legittimo affidamento contrario alla chiara lettera della legge e alle comunicazioni ricevute dal professionista delegato, nelle quali era esplicitato il dies a quo per il pagamento.
La prassi del tribunale e le spese di lite
Nel secondo motivo, la società richiamava una presunta prassi del Tribunale di Vicenza secondo cui il giudice dell’esecuzione convalida espressamente l’aggiudicazione. Sosteneva che questa prassi avesse generato un affidamento tale da giustificare la compensazione delle spese.
La Corte ha dichiarato il motivo inammissibile, ribadendo che il giudice di merito esercita in via discrezionale il potere di compensare le spese processuali. Tale scelta non richiede motivazione specifica e non può subire censure in sede di legittimità, salvo violazioni puntuali di legge. Una prassi contraria alla legge non può legittimare affidamenti idonei a modificare gli effetti giuridici della vendita giudiziaria.
Conclusioni
L’ordinanza n. 11376/2025 riafferma principi chiari in materia di esecuzioni immobiliari: nella vendita senza incanto l’aggiudicazione è immediatamente definitiva e il termine per il saldo prezzo decorre dalla sua dichiarazione all’aggiudicatario. Non sono ammesse interpretazioni che subordinino la decorrenza a ulteriori atti di conferma, né prassi locali possono derogare alla disciplina codicistica.
