Difformità edilizie e risarcimento: decadenza ex art. 134 T.U. Edilizia

Il Tribunale di Como, con la sentenza n. 227/2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), ha affrontato una questione di particolare rilevanza pratica nell’ambito della compravendita immobiliare: la tutela dell’acquirente che scopre difformità nell’immobile acquistato. La decisione offre l’occasione per riflettere sull’ambito applicativo dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), norma che subordina il diritto al risarcimento del danno da difformità edilizia alla previa e tempestiva denuncia al Comune. Tale disposizione, infatti, pur essendo in vigore da oltre vent’anni, raramente trova applicazione nella prassi giudiziaria. 

I fatti di causa

La vicenda trae origine dall’acquisto di un immobile avvenuto nel novembre 2019, seguito dalla scoperta di numerose difformità da parte dell’acquirente. L’attrice – acquirente di un immobile ad uso abitativo – agiva in giudizio deducendo la presenza di gravi difformità edilizie e catastali. In particolare, venivano contestate la mancanza del certificato di agibilità, l’assenza del collaudo statico, la non conformità degli impianti, nonché lo scostamento tra lo stato di fatto e la planimetria catastale allegata all’atto di compravendita.

La parte attrice invocava l’applicazione dell’art. 1497 c.c., chiedendo la condanna della venditrice al pagamento dei costi necessari alla sanatoria delle opere, ovvero – in subordine – il risarcimento del danno parametrato al minor valore dell’immobile in caso di insanabilità delle difformità.

La parte convenuta eccepiva l’intervenuta decadenza dal diritto al risarcimento ai sensi degli articoli 1495 c.c. e 134 del D.P.R. 380/2001, per mancata tempestiva denuncia al Comune, e comunque la prescrizione ex art. 1495 c.c.

La qualificazione giuridica della fattispecie

Il Tribunale ha preliminarmente affrontato la questione della corretta qualificazione giuridica della fattispecie. La problematica centrale consisteva nel distinguere tra:

• La vendita “aliud pro alio” (consegna di cosa diversa da quella pattuita);
• La vendita di bene affetto da vizi (mancanza di qualità essenziali);
• Il semplice inadempimento contrattuale.

Il giudice ha escluso l’ipotesi dell’aliud pro alio, ritenendo che le difformità riscontrate fossero sanabili, come confermato sia dalla consulenza tecnica sia dalle indicazioni dell’ufficio comunale competente. La fattispecie è stata quindi ricondotta nel paradigma dell’art. 1497 c.c., trattandosi di bene privo delle qualità essenziali promesse o necessarie all’uso convenuto, con ricorso alle norme sulla garanzia per i vizi della cosa venduta.

Potrebbero interessarti anche:

• Corte Costituzionale tutela il diritto dei creditori su immobili abusivi

• Ipoteca e confisca edilizia: le Sezioni Unite chiariscono gli effetti sull’esecuzione forzata

• Compravendita immobiliare: valore probatorio della nota di trascrizione nei conflitti tra acquirenti

La questione della decadenza ex art. 1495 c.c.

Il punto cruciale della decisione riguarda, quindi, l’applicazione dei termini di decadenza previsti dall’art. 1495 del Codice Civile. Il Tribunale ha evidenziato come l’acquirente non abbia rispettato il termine di otto giorni dalla scoperta del vizio per la denuncia al venditore.

Particolarmente significativa è la distinzione operata dal giudice tra:

• Vizi immediatamente percettibili (come la difformità catastale), per i quali il termine decorre dalla presa di possesso;
• Vizi occulti (come i problemi di agibilità), per i quali il termine decorre dalla loro effettiva scoperta.

Nel caso specifico, la difformità catastale era qualificabile come vizio “ictu oculi evincibile”, quindi immediatamente percettibile al momento della presa di possesso dell’immobile.

L’art. 134 del Testo Unico Edilizia: una norma poco applicata, ma di crescente rilevanza

L’aspetto realmente innovativo della pronuncia riguarda, tuttavia, l’accoglimento dell’eccezione preliminare fondata sull’art. 134 del D.P.R. 380/2001 (T.U. Edilizia).

Cosa prevede?

L’art. 134 del Testo Unico Edilizia statuisce che:

“Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario“.

Applicazione al caso di specie e rigetto della domanda

Il Tribunale, nel caso di specie, ha osservato come la parte acquirente avesse avuto piena conoscenza delle difformità dell’immobile almeno a partire dal 2021, in quanto la prima relazione del tecnico incaricato dall’attrice era datata 24/05/2021 e la seconda 26/08/2021. Il CTU, infatti, aveva  da subito qualificato il bene come “catastalmente e urbanisticamente difforme”. Tuttavia, la denuncia al Comune risultava inviata solo nel novembre 2023, ben oltre il termine annuale previsto a pena di decadenza dal diritto al risarcimento dall’art. 134 T.U. Edilizia.

Tale previsione normativa non può essere derogata, nemmeno in presenza di difformità non emerse da precedenti verifiche, in quanto la ratio sottesa è quella di garantire la tempestiva attivazione del potere pubblico e il rispetto della legalità edilizia. Ne deriva la decadenza dal diritto al risarcimento, con rigetto integrale della domanda.

L’evoluzione giurisprudenziale e la natura imperativa della decadenza annuale

Nonostante l’art. 134 sia in vigore da oltre vent’anni, solo recentemente si registra un’applicazione più frequente da parte dei tribunali di merito. Tra i primi precedenti significativi si annovera la sentenza del Tribunale di Monza n. 1706/2014.

Particolarmente rilevante è la posizione assunta dalla Corte di Appello di Firenze che, con la sentenza n. 584/2022 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), ha chiarito come: “La decadenza di cui all’art. 134 citato, pertanto, è da considerarsi decadenza dettata in materia sottratta alla disponibilità delle parti (art. 2969 c.c.): non, beninteso, perché sia indisponibile il diritto risarcitorio di per sé considerato, ma perché è indisponibile la materia nell’ambito della quale la decadenza è comminata; perché, insomma, la repressione degli abusi edilizi è materia indisponibile alle parti e, quindi, la decadenza a essa funzionale non può che seguirne il regime giuridico.”

Questa interpretazione sottolinea come la decadenza ex art. 134 T.U. Edilizia abbia una finalità pubblicistica, essendo funzionale alla repressione degli abusi edilizi, e pertanto non possa essere oggetto di rinuncia o deroga da parte dei privati.

Riflessioni critiche e prospettive applicative

La sentenza del Tribunale di Como solleva diverse considerazioni:

• Sulla rigidità dei termini di decadenza: il caso dimostra come i termini di decadenza previsti dalla legge siano particolarmente severi e non ammettano deroghe. La loro natura imperativa, confermata dalla giurisprudenza di merito, lascia poco spazio a valutazioni equitative, anche in presenza di difformità oggettivamente rilevanti.
• Sull’onere della denuncia: la sentenza ribadisce che la semplice conoscenza del vizio da parte del venditore non esonera l’acquirente dall’obbligo di denuncia tempestiva, qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme del D.P.R. 380/2001.
• Sulla doppia decadenza: il caso evidenzia come l’acquirente sia esposto a una doppia scadenza temporale: quella civilistica dell’art. 1495 c.c. (otto giorni dalla scoperta) e quella pubblicistica dell’art. 134 D.P.R. 380/2001 (un anno dalla constatazione). Il mancato rispetto di entrambi i termini comporta la perdita del diritto al risarcimento.
• Sulla crescente applicazione giurisprudenziale: la sentenza si inserisce in un trend giurisprudenziale che vede una sempre maggiore applicazione dell’art. 134 T.U. Edilizia. Questo orientamento suggerisce una maggiore attenzione dei tribunali verso gli aspetti pubblicistici delle difformità edilizie.

Implicazioni pratiche

La sentenza offre, inoltre, importanti indicazioni operative:

1. Necessità di verifiche immediate: l’acquirente deve effettuare controlli approfonditi sull’immobile immediatamente dopo la presa di possesso.
2. Tempestività delle denunce: ogni difformità dalle norme del Testo Unico Edilizia deve essere denunciata nei termini di legge, senza indugi.
3. Consulenza tecnica preventiva: è consigliabile ricorrere a verifiche tecniche specialistiche già in fase pre-contrattuale.
4. Documentazione delle comunicazioni: tutte le comunicazioni relative a vizi e difformità devono essere adeguatamente documentate.
5. Conoscenza della doppia decadenza: professionisti e acquirenti devono essere consapevoli della coesistenza dei termini civilistici (art. 1495 c.c.) e pubblicistici (art. 134 D.P.R. 380/2001).
6. Attenzione ai precedenti giurisprudenziali: la crescente applicazione dell’art. 134 da parte dei tribunali di merito richiede un aggiornamento delle strategie difensive e preventive.

Conclusioni

La sentenza del Tribunale di Como rappresenta un importante tassello nell’evoluzione giurisprudenziale relativa all’applicazione dell’art. 134 del Testo Unico Edilizia, confermando la tendenza dei tribunali di merito a dare maggiore rilevanza a questa norma troppo a lungo trascurata. La decisione dimostra come la tutela dell’acquirente sia condizionata non solo dal rispetto dei termini civilistici tradizionali, ma anche da quelli pubblicistici legati alla repressione degli abusi edilizi.

Il caso sottolinea l’importanza di una corretta informazione degli acquirenti sui loro diritti e doveri, nonché sulla necessità di un’assistenza legale qualificata sin dalle prime fasi del rapporto contrattuale. La coesistenza di termini di decadenza diversi – quello civilistico dell’art. 1495 c.c. e quello pubblicistico dell’art. 134 D.P.R. 380/2001 – richiede particolare attenzione da parte di tutti gli operatori del settore.

La crescente applicazione dell’art. 134 da parte dei tribunali di merito suggerisce la necessità di un approccio più consapevole e tempestivo nella gestione delle difformità edilizie, sia in fase preventiva che in quella del contenzioso.

Formazione in materia

Il corso online in diretta “Usufrutto e nuda proprietà” (Formazione Maggioli), a cura di Andrea Fiorelli Bertoli, esamina il tema dell’usufrutto e della nuda proprietà, strumenti giuridici centrali in molte operazioni patrimoniali, successorie e immobiliari. A partire dalla loro struttura giuridica, saranno analizzati gli ambiti di applicazione, i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte, le modalità di costituzione e le ipotesi di estinzione. <<<scopri di più e iscriviti qui>>>