La Seconda Sezione Civile della Cassazione, con la sentenza n. 7489/2025, del 21 marzo (trovi il testo integrale della sentenza qui), ha chiarito un principio fondamentale in materia di esecuzione forzata nei confronti dei singoli condomini. In particolare, la Suprema Corte si è pronunciata sulla possibilità, per un condomino, di opporsi all’esecuzione di un titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio.
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Formulario commentato del nuovo processo civile
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Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022.
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Lucilla Nigro, 2025, Maggioli Editore
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Analisi del caso
La controversia ha origine dalla sentenza di condanna, ottenuta da un impresa edile, nei confronti di un condominio, per il pagamento del corrispettivo per i lavori di rifacimento della facciata. L’impresa edile aveva notificato il precetto a un condomino per la corresponsione pro quota della somma liquidata.
Il condomino aveva presentato opposizione al precetto sostenendo di non dover rispondere del debito per aver acquistato la propria unità immobiliare in epoca posteriore alla delibera condominiale che aveva disposto i lavori d’appalto. Egli contestava, dunque, la sua responsabilità per il pagamento della quota.
Il Tribunale aveva accolto parzialmente l’opposizione, ritenendo sussistente il credito dell’impresa limitatamente all’importo delle spese legali, ma negandolo in relazione alla parte del corrispettivo dell’appalto.
La Corte d’Appello aveva riformato la decisione di primo grado ritenendo che la sentenza di condanna emessa nei confronti del condominio costituisse titolo esecutivo anche nei confronti dell’opponente, nonostante avesse acquistato successivamente l’immobile.
Avverso tale sentenza, il condomino ha presentato ricorso in Cassazione.
Il motivo di ricorso
Il ricorrente, con l’unico motivo di ricorso, censurava la decisione della Corte d’Appello per violazione e falsa applicazione degli artt. 1131 c.c., 2909 c.c. e 61 disp. att. c.c. L’opponente, in particolare, sosteneva il proprio difetto di titolarità passiva del rapporto debitorio dal momento che:
- Il credito riconosciuto nella sentenza di condanna, nei confronti del condominio, era sorto a seguito della delibera condominiale adottata prima che egli divenisse condomino;
- La sentenza di condanna aveva accertato l’obbligo di pagamento del condominio nel complesso, ma non quello specifico di ciascun condomino e, pertanto, non era efficace nei suoi confronti.
La questione di diritto
La Suprema Corte ha, innanzitutto, osservato che la questione di diritto sollevata aveva ad oggetto la possibilità, per il singolo condomino, di opporre al creditore, in sede di esecuzione della sentenza di condanna emessa a carico del condominio, la propria estraneità al debito del condominio, per avere acquistato l’immobile in epoca successiva alla assunzione del debito.
Le argomentazioni della Corte d’Appello
La Corte d’Appello aveva riformato la decisione di primo grado in base al principio, per il quale, il giudicato formatosi all’esito di un processo, in cui sia stato parte l’amministratore di un condominio, fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti in giudizio, atteso che il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini e l’amministratore ne ha, per legge, la rappresentanza processuale. La sentenza contro il condominio, pertanto, autorizza il creditore ad agire in via esecutiva nei confronti dei singoli condomini.
La citazione in giudizio del condominio e la stessa delibera con cui l’ente aveva deciso di costituirsi nel relativo giudizio erano intervenute dopo il perfezionarsi dell’acquisto dell’immobile da parte dell’opponente, quando cioè egli aveva già acquistato la qualità di condomino.
I giudici di secondo grado avevano, inoltre, ritenuto che la conclusione per cui il condomino non possa opporre, in sede di esecuzione, la sua particolare posizione di estraneità
rispetto al debito del condominio, discenderebbe anche dal principio, generalmente riconosciuto nell’ambito dei rimedi posti a disposizione del debitore nella fase esecutiva, che con l’opposizione all’esecuzione promossa in base ad un titolo di formazione giudiziale possono essere dedotti fatti estintivi, impeditivi o modificativi verificatisi dopo, ma non fatti precedenti.
Il ragionamento della Cassazione
La Cassazione non ha condiviso il ragionamento della Corte d’Appello evidenziando che la sentenza di secondo grado non tenesse conto della tutela da riconoscere al condomino nella particolare situazione dedotta in giudizio.
L’indirizzo prevalente della giurisprudenza di legittimità non riconosce al singolo condomino la legittimazione a proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, né a proporre in via autonoma impugnazione nei confronti della sentenza ad esso sfavorevole. Ciò che viene riconosciuto al condomino, quando l’azione del terzo riguardi un diritto di credito relativo ad una obbligazione assunta dal condominio, è solo l’intervento adesivo dipendente, a sostegno delle ragioni del condominio.
L’intervento del condomino nel giudizio è volontario, cioè facoltativo, e non è assimilabile ad un onere. Il condomino ha una posizione subalterna rispetto a quella della parte di cui sostiene le ragioni, essendo precluso, all’interveniente adesivo, proporre domande ed eccezioni autonome e, in generale, ampliare la materia del contendere.
Il quadro normativo, pertanto, non appare consentire al condomino di eccepire nei confronti del terzo creditore la propria estraneità al debito del condominio convenuto.
Nel caso di specie, tuttavia, la posizione di estraneità che il ricorrente vantava, rispetto al debito del condominio, aveva natura strettamente personale ed era sostanzialmente estranea alle difese del condominio, con l’effetto che essa non poteva essere veicolata attraverso la rappresentanza processuale del suo amministratore.
La natura dell’eccezione sollevabile dal condomino, nell’ipotesi considerata, determinava, quindi, una frattura del rapporto di rappresentanza processuale in capo all’amministratore di condominio, la cui posizione sostanziale è indifferente rispetto a quella del condomino.
La sentenza di condanna, pronunciata nei confronti del condominio, non accerta anche e non spiega efficacia assoluta sulla posizione debitoria dei singoli condomini, che per particolari vicende personali potrebbero non rispondere del debito verso il terzo.
La decisione
La Suprema Corte ha cassato, con rinvio, la sentenza impugnata affermando che, se la sentenza di condanna del condominio, in via generale, ha efficacia e costituisce titolo esecutivo nei confronti dei condomini, sia con riguardo alla esistenza che all’ammontare del credito, per ciò stesso non resta preclusa in modo assoluto al singolo condomino il diritto di opporre, in sede di esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell’ente condominiale.
L’efficacia del titolo esecutivo formatosi nel giudizio contro il condominio non copre questioni di natura personale che attengono alla posizione specifica del singolo condomino.
Nel caso in esame, il condomino aveva presentato opposizione al precetto sostenendo la propria estraneità rispetto al momento in cui il debito era sorto per aver acquistato l’unità immobiliare in epoca posteriore alla delibera condominiale che aveva disposto i lavori d’appalto. Tale circostanza rappresenta una questione di natura personale che, sicuramente, legittima il suo diritto di opposizione.
Conclusioni
La decisione della Cassazione afferma un principio fondamentale in materia di esecuzione forzata nei confronti dei singoli condomini.
Sebbene la sentenza di condanna ottenuta nei confronti del condominio costituisca titolo esecutivo anche verso i singoli condomini, al singolo condomino non è preclusa, in modo assoluto, la possibilità di opporre la propria estraneità al debito.
L’efficacia del titolo esecutivo formatosi nel giudizio contro il condominio non copre, infatti, questioni di natura personale che attengono alla posizione specifica del singolo condomino. Tra le questioni di natura personale rientra la circostanza di aver acquistato l’immobile in epoca posteriore alla delibera condominiale che aveva disposto i lavori d’appalto.
Questa sentenza introduce un’importante forma di tutela per chi diventa proprietario di un immobile in condominio e potrebbe trovarsi coinvolto in procedure esecutive relative a obbligazioni contratte prima dell’acquisto. La decisione consolida il diritto di difesa del condomino che può opporsi al precetto qualora le sue ragioni riguardino questioni di natura personale.
