Affitto d’azienda e inadempimento: risoluzione contratto ex art. 1453 cc o sfratto per morosità ex art 658 cpc?

La vicenda riguarda un’importante questione di diritto circa l’applicabilità dell’art. 658 c.p.c. ai contratti di affitto d’azienda e di affitto di ramo d’azienda.  In considerazione delle difficoltà applicative, il giudice di merito ha fatto ricorso allo strumento del rinvio pregiudiziale previsto dall’art. 363-bis c.p.c. in base al presupposto delle difficoltà interpretative e la suscettibilità della questione di porsi in numerosi giudizi. Di conseguenza, il processo è stato sospeso in attesa di una decisione definitiva dalla Corte di Cassazione.

Tribunale di Napoli – ordinanza di rinvio pregiudiziale n. 22601 del 20-12-2023

La questione: inadempienze e affitto d’azienda

Il Tribunale di Napoli ha visto la comparsa delle parti coinvolte in un delicato contenzioso legato al contratto di affitto di azienda. La contestazione ha origine da inadempienze alle regole di affiliazione, evidenziate mediante una pec datata 11 novembre 2023.
La difesa ha nuovamente impugnato e contestato ogni aspetto avverso dell’accusa, chiedendone il rigetto per presunta inammissibilità, improcedibilità e infondatezza in fatto e diritto. La stessa ha sostenuto che, nel caso in questione, non è applicabile lo sfratto per morosità, neppure se il concedente è il proprietario dell’immobile in cui si svolge l’attività. Al contrario, per ottenere il pagamento del canone imputabile all’affitto d’azienda, sarebbe stato necessario agire per la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e ricorrere al giudizio di merito.
L’argomento centrale dell’udienza si è concentrato sulla richiesta di rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c. alla Corte di Cassazione. La difesa ha sottolineato che la questione di diritto sulla quale il giudice ha deciso di richiedere il parere della Cassazione riguarda l’applicabilità dell’articolo 658 c.p.c. al contratto di fitto di azienda o di fitto di ramo di azienda.

Il rinvio pregiudiziale alla Cassazione

Il giudice ha argomentato che, secondo l’articolo 363-bis c.p.c., il rinvio pregiudiziale introdotto dall’articolo 3, comma 27, lettera c) del Decreto Legislativo n. 149 del 10 Ottobre 2022 è giustificato quando: la questione è necessaria per la definizione del giudizio; la questione presenta gravi difficoltà interpretative e quando la fattispecie può sorgere in numerosi giudizi.
Il cuore della vicenda legale ruota attorno all’interpretazione dell’art. 658 c.p.c., che regola la procedura sommaria per convalida di sfratto per morosità, viste le diverse interpretazioni sulla sua applicabilità ai contratti di fitto di azienda e fitto di ramo di azienda, suscitando diverse reazioni tra i diversi orientamenti giurisprudenziali di merito.
In particolare, il Tribunale di Foggia, con ordinanza del 16 ottobre 2023, ha pronunciato una decisione riguardante l’applicabilità del procedimento di sfratto per morosità nell’ambito degli affitti d’azienda, mettendo in discussione la validità dell’estensione prevista dalla legge delega.
La controversia giuridica è emersa quando il Tribunale ha escluso l’estensione dell’utilizzo del procedimento di sfratto per morosità, disciplinato dall’art. 658 c.p.c., all’ipotesi di affitto d’azienda. Secondo il giudice di merito, nonostante la legge delega avesse previsto questa estensione, il testo dell’art. 658 c.p.c. non è stato modificato dal decreto legislativo n. 149/2022.
Questa interpretazione del Tribunale di Foggia si allinea ad altre pronunce di merito che limitano l’applicabilità del procedimento di convalida per sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) ai contratti di locazione di immobili urbani, escludendo espressamente gli affitti d’azienda.
Al contrario, un diverso orientamento giurisprudenziale (Trib. Verona 11 luglio 2023) di merito ha ammesso il procedimento speciale anche per i casi in cui il rapporto contrattuale riguardi l’affitto di azienda.
Questa divergenza interpretativa riflette uno scenario più ampio sulla portata dell’art. 658 c.p.c. e se e in che modo esso possa essere applicato ai contratti di affitto d’azienda.
Di fronte a tale complessità e alle divergenze interpretative emerse, il giudice di prime cure ha concluso che si rende necessario il rinvio pregiudiziale alla Corte di Cassazione. La questione, infatti, riguarda l’adeguata interpretazione dell’articolo 658 c.p.c. in relazione ai contratti di fitto di azienda e fitto di ramo di azienda.
Con l’ordinanza di rinvio, la Corte Suprema avrà il compito di dirimere la questione di diritto, fornendo un chiarimento sul tema.

L’intimazione di sfratto per morosità

L’articolo 658 del c.p.c. disciplina la procedura sommaria per la convalida di sfratti in caso di morosità del conduttore. La norma è spesso invocata in situazioni in cui si verificano inadempienze relative al pagamento del canone di locazione, e il locatore (o concedente) desidera ottenere l’allontanamento del conduttore (o affittuario) dall’immobile.
Dispone, infatti, l’art. 658 c.p.c. che: “Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.”
Questa disposizione fornisce al locatore o concedente la facoltà di intimare l’allontanamento del conduttore prima della scadenza del contratto di locazione in caso di morosità.
Nel caso in cui il conduttore non risponda all’intimazione o contesti l’addebito di morosità, il locatore può avviare la procedura giudiziaria, richiedendo la convalida dell’atto di sfratto.
È anche importante sottolineare che l’articolo 658 c.p.c. ha subito delle modifiche, in particolare con riferimento alla sua applicabilità anche ai contratti di affitto d’azienda. Tali modifiche sono state introdotte in seguito alla riforma legislativa, e la loro interpretazione è oggetto di dibattito giurisprudenziale.

Il contratto d’affitto d’azienda

L’affitto d’azienda è regolato da norme specifiche e rappresenta un tipo particolare di contratto che coinvolge l’affitto di un’intera attività imprenditoriale, piuttosto che di un semplice immobile. Questo tipo di contratto è disciplinato principalmente dagli articoli 2555 bis e seguenti del c.c.
L’affitto d’azienda è un contratto attraverso il quale il concedente (il proprietario dell’azienda) consente al conduttore (chi prende in affitto l’azienda) l’utilizzo dell’intera attività imprenditoriale, compresi i suoi elementi immateriali.
Le parti sono libere di stabilire l’importo del canone di affitto, che può essere fisso o variabile in base a parametri concordati nel contratto.
La legge, inoltre, stabilisce che il conduttore ha il diritto di prelazione nell’acquisto dell’azienda nel caso il concedente intenda venderla a terzi.
Alla scadenza del contratto, l’azienda deve essere restituita al concedente, a meno che le parti non concordino diversamente. In caso di rinnovo del contratto, il concedente deve indennizzare il conduttore per gli investimenti sostenuti nell’azienda, purché tali investimenti siano stati concordati in fase di stipula del contratto.
Infine, gli affitti d’azienda sono utilizzati come strumento contrattuale quando si desidera trasferire temporaneamente l’uso di un’intera attività commerciale, mantenendo la proprietà dell’azienda stessa. La specificità di questo tipo di contratto risiede nella complessità delle relazioni imprenditoriali coinvolte, richiedendo attenzione ai dettagli e un accordo ben strutturato tra le parti.

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