Sommario: 1. Massima – 2. Il caso in esame – 3. L’installazione dell’impianto di ascensore – 4. I costi di manutenzione dell’ascensore condominiale – 5. Le innovazioni ex art. 1120 c.c. – 6. Le innovazioni vietate – 7. In quali casi l’ascensore costituisce una comunione parziale anziché un bene del condominio.
L’installazione di un ascensore realizzato soltanto da alcuni condomini in un momento successivo all’edificazione dello stabile condominiale costituisce un’ipotesi di comunione parziale che si distingue dal condominio stesso fino a quando gli altri condomini non decidano di parteciparvi.
Lo ha chiarito la Cassazione con la sentenza n. 20713 del 4 settembre 2017.
2. Il caso in esame
Alcuni condomini decidevano di installare un ascensore nello stabile condominiale. In seguito convenivano in giudizio gli altri condomini dinanzi il Tribunale di Genova per accertare il costo dell’ascensore installato e per ripartire tra tutti i condomini le spese di gestione e manutenzione dell’impianto.
Il Tribunale di Genova dopo aver quantificato il costo dell’ascensore, stabiliva dunque la quota di ripartizione tra i condomini relativamente alle spese di gestione e manutenzione dell’ascensore.
Dopo la proposizione dell’appello, rigettato, i condomini convenuti ricorrevano in Cassazione.
3. L’installazione dell’impianto di ascensore
La realizzazione di un impianto di ascensore può essere considerata come una cosa comune oppure come un’innovazione; tale distinzione è il risultato dell’accertamento della costruzione dell’ascensore prima o dopo la costituzione del condominio.
L’ascensore è oggetto di proprietà comune tra i condomini allorquando questo sia stato costruito durante l’edificazione dello stabile condominiale oppure in un momento precedente all’alienazione delle singole unità immobiliari.
Questa qualificazione si desume dal combinato disposto degli articoli 1117 comma primo numero tre e dall’art. 1124 c.c..
Nell’ipotesi in cui l’ascensore venga invece realizzato successivamente alla costituzione del condominio, questo costituisce un’innovazione ai sensi degli articoli 1120 e 1121 c.c., ma la sua installazione deve essere oggetto di apposita deliberazione assembleare circa l’approvazione e la ripartizione del relativo costo.
Nel caso di specie analizzato dalla sentenza n. 20713/17 della Corte di Cassazione l’ascensore è stato realizzato quando il condominio era già esistente perciò coloro i quali hanno costruito l’ascensore ne sono proprietari esclusivi a tutti gli effetti.
Non opera quindi la presunzione di condominialità della res, che sussisterà soltanto quando gli altri condomini non richiedano di partecipare ai vantaggi derivanti dall’ascensore, contribuendo ai relativi costi sia di costruzione che di manutenzione.
4. I costi di manutenzione dell’ascensore condominiale
I costi relativi alla manutenzione e sostituzione degli ascensori disciplinati dall’art. 1124 c.c. sono equiparati per espressa riformulazione operata dalla L. 220/2012 ai costi per le scale.
Ne consegue che le spese sono dunque ripartite tra i condomini per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Tra spese relative al funzionamento dell’ascensore od alla sua manutenzione vi rientrano anche l’aggiunta di nuovi dispositivi o l’introduzione di nuovi elementi strutturali, come anche gli interventi di adeguamento alla normativa di sicurezza.
Nell’ipotesi dell’installazione di un nuovo ascensore le relative spese sono disciplinate dall’art. 1123 c.c. secondo il criterio della proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo una diversa convenzione.
5. Le innovazioni ex art. 1120 c.c.
Il concetto di innovazione, ai sensi dell’art. 1120 c.c., fa riferimento a qualsiasi modificazione della cosa comune che comporti in modo alternativo:
- la trasformazione del bene mediante alterazione dell’entità materiale del bene;
- oppure il mutamento della sua destinazione.
La ratio di tale istituto è quella di escludere qualsiasi confusione con le semplici modificazioni apportate dai singoli condomini al fine di migliorare il godimento delle parti comuni.
La nozione di innovazione va però interpretata in modo estensivo, già dal lontano 1995 la Corte di Cassazione con sentenza n. 3840 ha chiarito che l’innovazione può avere ad oggetto beni o parti estranee alla cosa comune ed alle sue singole parti ma che sono collegate funzionalmente ad essa.
Sovente capita nella prassi che un’innovazione sia realizzata soltanto da determinati condomini ed in questo caso l’opera, seppur fruibile da tutti i condomini, è però di proprietà esclusiva dei condomini che l’hanno realizzata, fino a quando non vi sia la richiesta da parte degli altri condomini di partecipare ai vantaggi attraverso il contribuito di cui all’art. 1124 c.c. con riferimento alle spese per la sua sostituzione e manutenzione.
6. Le innovazioni vietate
Non tutte le innovazioni sono però lecite secondo il nostro ordinamento, l’art. 1120 comma quarto dispone che le innovazioni sono vietate in tre ipotesi:
- quando comportino un pregiudizio alla stabilità/sicurezza del fabbricato;
- in caso di alterazione del decoro architettonico;
- se provocano l’inservibilità di alcune parti comuni dell’edificio in relazione all’uso od al godimento anche di un solo condomino.
Le innovazioni che recano un pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio sono costituite da quelle opere nuove che possono determinare un indebolimento delle fondamenta o delle strutture portanti dell’edifico oppure che sono capaci di una potenziale diminuizione della tutela personale e patrimoniale dei singoli condomini all’interno dello stabile.
Mentre le innovazioni che comportano un’offesa all’estetica sono quelle che turbano l’armonia, la purezza o la bellezza delle linee architettoniche.
A tal riguardo la giurisprudenza ha chiarito che per decoro architettonico si intende l’estetica conferita dall’insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante e che imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme una sua determinata fisionomia, senza che occorra che si tratti di particolare pregio artistico (Cass. 1286/2010).
Con riferimento alle innovazioni che riducono quantitativamente dell’utilizzazione della cosa comune sino al limite dell’inservibilità, si rileva che l’assegnazione in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti auto all’interno di un’area condominiale, determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto d esercitare sul bene comune, con la conseguenza che la delibera che autorizza ciò è nulla. (Cass. 11034/16).
7. In quali casi l’ascensore costituisce una comunione parziale anziché un bene del condominio
I ricorrenti hanno sollevato in primo luogo un’eccezione di rito, sostenendo che un’azione di mero accertamento da parte dei condomini del costo di installazione dell’ascensore non può trasformarsi in un’azione di partecipazione alla comproprietà dell’impianto.
Vi sarebbe altrimenti un’evidente violazione sia dell’interesse di agire che del principio della non corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato.
Sul punto la Corte di Cassazione uniformandosi alle precedenti statuizioni degli altri gradi di giudizio ha riconosciuto una difformità tra la domanda di accertamento del costo di installazione dell’ascensore ed una domanda di partecipazione alla comproprietà dell’impianto; ma al tempo stesso ha rilevato una connessione tra queste due domande e la vicenda sostanziale.
Di conseguenza, non si è verificata alcuna situazione tale da compromettere le potenzialità difensive delle controparti.
In relazione al merito della vicenda i ricorrenti hanno eccepito che il concetto di innovazione non può estendersi ad un ascensore privato, altrimenti si consentirebbe agli attori di entrare forzosamente nella comproprietà dell’ascensore.
La Suprema Corte non ha tuttavia condiviso tali censure, chiariendo che l’impianto di ascensore seppur oggetto di utilizzazione separata costituisce sempre innovazione che può essere realizzata in due modi:
- con l’approvazione assembleare;
- attraverso la realizzazione a proprie spese di un singolo condomino oppure di taluni condomini salvo il diritto degli altri condomini a partecipare ai vantaggi dell’innovazione senza limiti di tempo attraverso la contribuzione alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.
Il principio è proprio quello di discernere in quali casi l’ascensore costituisca un’ipotesi di comunione parziale oppure rientri nel novero delle cose comuni.
Nel caso di specie l’ascensore prima del giudizio era di proprietà dei singoli condomini che lo avevano realizzato, dando così luogo ad una comunione parziale distinta dal condominio.
Ma successivamente con la domanda di contribuzione ai costi di realizzazione e manutenzione da parte degli altri condomini il predetto impianto di ascensore è diventato una cosa comune.
