Esperto stimatore nell’esecuzione immobiliare: ruolo, natura giuridica e regime del contraddittorio

La Terza Sezione Civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 21444 del 25 luglio 2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), è intervenuta a delineare il ruolo dell’esperto stimatore, evidenziandone affinità e differenze rispetto al CTU e fornendo chiarimenti sul suo regime operativo nell’esecuzione immobiliare. Il nuovo “Formulario commentato dell’esecuzione forzata”, a cura dell’avv. Gabriele Voltaggio, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, raccoglie le formule di tutti gli atti presenti nel procedimento di espropriazione. 

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Gabriele Voltaggio
Avvocato del Foro di Roma, si occupa di diritto bancario, crediti ed esecuzione forzata. Professionista delegato e custode giudiziario presso il Tribunale di Roma, è autore di contributi e formulari in materia esecutiva. Fondatore e curatore di Giuricivile.it.

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Il caso: contesto fattuale e questioni processuali

La vicenda trae origine da una procedura esecutiva immobiliare in cui il giudice dell’esecuzione aveva nominato un esperto stimatore per la valutazione di terreni agricoli pignorati. Il decreto di nomina, tuttavia, non indicava specificamente giorno, ora e luogo di inizio delle operazioni peritali, limitandosi a fissare il termine per il deposito della relazione.

Dopo il deposito della perizia di stima, il debitore esecutato presentava istanza di nullità della perizia ex artt. 157 e 486 c.p.c. lamentando proprio la mancata comunicazione a lui e al suo difensore del luogo e del giorno dell’inizio delle operazioni peritali. Rigettata l’istanza dal giudice dell’esecuzione, il debitore proponeva opposizione agli atti esecutivi, chiedendo la declaratoria di nullità dell’ordinanza di vendita conseguente alla perizia viziata.

Il rigetto dell’opposizione

Il Tribunale respingeva l’opposizione, rilevando:

• in primo luogo, la tardività delle obiezioni circa la mancata comunicazione di data e ora del sopralluogo (che avrebbe dovuto essere sollevate tempestivamente) e, in via assorbente, il fatto che l’opponente avesse denunciato irregolarità formali senza tuttavia allegare e dimostrare un concreto pregiudizio da quelle derivante;
• nel merito, l’assenza di un obbligo di comunicazione preventiva delle operazioni dell’esperto stimatore alle parti del processo esecutivo, posto che tale figura si distingue nettamente dal consulente tecnico d’ufficio (CTU) nel processo di cognizione.

Il giudice, inoltre, specificava che, nonostante il «contraddittorio c.d. attenuato» che caratterizza l’esecuzione, in ogni caso la disciplina legislativa (art. 173-bis disp. att. c.p.c.) prevede un «contraddittorio eventuale e posticipato», con facoltà di osservazioni all’elaborato peritale depositato dall’esperto; non essendo previsto, invece, un coinvolgimento nel corso delle operazioni peritali, il mancato avviso sulla data dell’inizio delle operazioni o del sopralluogo non costituisce un vizio invalidante della perizia.

Il debitore esecutato, avverso tale decisione, presentava ricorso in Cassazione.

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L’inammissibilità del ricorso

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso dal momento che, pur elencando, con un unico motivo, una pluralità di questioni precedute dalla elencazione unitaria delle norme  costituzionali, europee e codicistiche violate, non si articolava in critiche alla decisione impugnata che fossero distinte e argomentate rispetto alle singole disposizioni elencate.

Come chiarito dalla consolidata giurisprudenza di legittimità, i motivi che prospettano una pluralità di questioni precedute dalla mera elencazione unitaria delle norme violate costituiscono una negazione del principio di chiarezza dell’impugnazione e sono pertanto inammissibili, richiedendo alla Corte un improprio intervento volto a enucleare dalla mescolanza dei motivi le parti concernenti le separate censure.

Evoluzione normativa: dalla facoltà all’obbligo di designazione dell’esperto

La Corte, tuttavia, nonostante la palese inammissibilità dell’impugnazione e la conseguente necessità di definire il ricorso con la relativa declaratoria, ha ritenuto opportuno pronunciarsi sulla figura dell’esperto stimatore nell’esecuzione immobiliare e la sua distinzione rispetto ad altri ausiliari (il CTU), considerata la rilevanza nomofilattica della questione, l’assenza di precedenti specifici sul punto e la sua serialità potenzialmente indefinita.

L’analisi prende le mosse dall’evoluzione normativa che ha interessato il ruolo dell’esperto stimatore. Prima della riforma introdotta dal D.L. n. 83 del 2015 (convertito dalla L. n. 132/2015), la nomina dell’esperto costituiva una mera facoltà del giudice dell’esecuzione che, per determinare il valore dell’immobile pignorato da porre in vendita, poteva alternativamente ricorrere:

1. al criterio legislativo basato sulla rivalutazione della rendita catastale basato sulla moltiplicazione della rendita catastale del fabbricato o della rendita dominicale del terreno, ex art. 15 c.p.c.;
2. oppure utilizzare gli elementi forniti dalle parti (perizia eseguita dal creditore ipotecario o dal curatore del fallimento).

La riforma del 2015 ha radicalmente innovato questo sistema: il nuovo art. 568 c.p.c., infatti, prevede che il valore dell’immobile pignorato debba essere necessariamente determinato «avuto riguardo al valore di mercato» e sulla scorta degli elementi forniti dalle parti e da un esperto obbligatoriamente nominato dal giudice. L’esperto è così divenuto un “ausiliario necessario” del giudice dell’esecuzione.

La natura pubblicistica dell’incarico e la finalità della perizia

La Cassazione sottolinea il carattere pubblicistico dell’incarico dell’esperto stimatore, evidenziando come la perizia di stima sia divenuta uno strumento di efficienza
ed efficacia del processo esecutivo (Corte Cost., 17 aprile 2019, n. 90).

È ormai la stessa legge (artt. 568, comma 2, c.p.c. e 173- bis, comma 1, disp. att. c.p.c., entrambi novellati dal citato D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla Legge 6 agosto 2015, n. 132) a prescrivere il contenuto obbligatorio della perizia di
stima, destinata a scopi processuali, ma anche sostanziali, in quanto atto polifunzionale e rivolto a vari destinatari:

• per il giudice dell’esecuzione: fornisce elementi informativi per la valutazione del bene e per le successive fasi processuali (determinazione del prezzo base, pubblicità, ordine di liberazione);
• per i potenziali acquirenti: offre una descrizione tecnica dettagliata dell’immobile, inclusi eventuali difetti o vincoli.

La perizia, infine, previene contestazioni successive da parte dell’aggiudicatario, fornendo informazioni complete su ogni aspetto dell’acquisto, in analogia a quanto avviene con la proposta contrattuale nella vendita volontaria (Cass. Civ., Sez. III, 02/04/2014, n. 7708).

Le differenze ontologiche tra esperto stimatore e CTU

La Suprema Corte, nel delineare la natura giuridica e il ruolo dell’esperto stimatore nominato ex artt. 569 e 568 c.p.c., ne evidenzia la differenza rispetto al consulente tecnico d’ufficio (CTU), figure spesso impropriamente assimilate nella prassi.

Diversità di funzioni e finalità

Il consulente tecnico d’ufficio e l’esperto stimatore presentano innegabili affinità derivanti dal fatto di essere entrambi ausiliari, chiamati ad etero integrare le conoscenze specialistiche del magistrato e compiere attività che questi non può svolgere in prima persona, ma rimangono due figure ontologicamente differenti.

La ragione processuale di tale distinzione si rinviene nelle caratteristiche del processo di cognizione, volto alla formazione di un sapere in ordine ad un determinato accadimento della vita umana (quindi, all’accertamento della verità), sul quale calare le qualificazioni
imposte dal diritto e così trarre gli effetti giuridici ai fini della risoluzione di una questione di diritto.

Il consulente tecnico d’ufficio (CTU), infatti, nel processo di cognizione ha il compito di contribuire alla formazione del sapere tecnico necessario per l’accertamento della verità e la risoluzione di controversie tra le parti. Il suo giuramento include espressamente il riferimento al “far conoscere al giudice la verità”.

L’esperto stimatore, viceversa, non è chiamato a risolvere controversie né a contribuire all’accertamento di fatti controversi. Il suo giuramento si limita all’impegno di “bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli”, senza alcun riferimento alla verità. La sua attività è finalizzata all’acquisizione di dati indispensabili per una corretta offerta del bene sul mercato e per la determinazione di un prezzo base idoneo.

Regime del contraddittorio

Mentre l’attività del CTU deve necessariamente svolgersi nel contraddittorio delle parti, l’attività dell’esperto stimatore è caratterizzata da un “contraddittorio attenuato” che si realizza successivamente alle operazioni, attraverso le osservazioni alla relazione depositata ex art. 173-bis disp. att. c.p.c.

Applicabilità delle norme sulla CTU

La diversa natura delle due figure comporta significative conseguenze pratiche:

• nomina: l’esperto può essere scelto anche al di fuori dell’albo dei consulenti del tribunale;
• obbligo di accettazione: non si applica l’art. 63 c.p.c. che impone al CTU di prestare il proprio ufficio;
• astensione e ricusazione: gli istituti di cui all’art. 192 c.p.c. trovano applicazione limitata, considerata la diversa funzione svolta;
• consulenti di parte: non è prevista la nomina di consulenti di parte nell’ambito dell’attività dell’esperto stimatore né la loro partecipazione alle operazioni.

Il principio di diritto

La Corte ha formulato il seguente principio di diritto ex art. 363, comma 3, c.p.c.:

«All’esperto stimatore, ausiliario necessario del giudice dell’esecuzione nominato ex artt. 568 e 569 c.p.c., è affidato un incarico di carattere pubblicistico volto a rendere più proficua la vendita forzata e non è prescritto che le relative operazioni si svolgano in contraddittorio con le parti del processo esecutivo, sicché queste non hanno diritto alla comunicazione di giorno, ora e luogo di inizio delle attività oppure del sopralluogo, né alla nomina di consulenti di parte».

Esperto stimatore nell’esecuzione immobiliare: in sintesi

Ecco infine una pratica e breve checklist per orientarsi nell’applicazione dei principi affermati dalla Terza Sezione Civile della Cassazione con l’ordinanza n. 21444/2025.

L’esperto stimatore può essere nominato anche se non iscritto all’albo dei consulenti del tribunale?

Sì, il giudice dell’esecuzione può affidare la stima anche a un soggetto non iscritto nell’albo dei consulenti, purché dotato di competenze nel mercato immobiliare. Non è nemmeno necessaria comunicazione al Presidente del Tribunale ex art. 22 disp. att. c.p.c.

Le parti hanno diritto di partecipare alle operazioni dell’esperto stimatore?

No, le parti non hanno diritto in senso tecnico a partecipare alle operazioni dell’esperto. Il contraddittorio è “attenuato” e si realizza successivamente attraverso osservazioni alla relazione depositata. L’eventuale comunicazione dell’accesso sui luoghi rimane una valutazione di mera opportunità.

È possibile nominare consulenti di parte nell’ambito dell’attività dell’esperto stimatore?

No, non è prevista la nomina di consulenti tecnici di parte né la loro partecipazione alle operazioni, trattandosi di attività tipicamente unilaterale volta alla raccolta di informazioni tecniche per la vendita forzata.

Cosa succede se l’esperto commette errori o danni nell’espletamento dell’incarico?

L’esperto è equiparato al CTU ai fini della responsabilità civile per i danni cagionati in violazione dei doveri connessi all’ufficio. Non si applica invece l’ammenda ex art. 64 c.p.c. prevista per il CTU in caso di dolo o colpa grave.

Il giudice può discostarsi dalle valutazioni dell’esperto senza motivazione specifica?

Sì, diversamente da quanto avviene per il CTU, il giudice può utilizzare liberamente i dati forniti dall’esperto in quanto “peritus peritorum”, senza l’obbligo di specifica motivazione in caso di dissenso dalle valutazioni tecniche.

Gli istituti dell’astensione e ricusazione si applicano all’esperto stimatore?

L’applicabilità è limitata, considerato che l’esperto non è chiamato ad esprimere giudizi in controversie ma solo ad acquisire elementi tecnici. Rimane ovviamente rilevante l’eventuale conflitto di interessi sotto il profilo disciplinare e risarcitorio.