Sezioni Unite risolvono contrasto in tema di distanze tra fabbricati, regolamento edilizio locale e principio di prevenzione

Con la sentenza n.10318 del 19 maggio 2016, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione hanno chiarito se, in tema di distanze tra costruzioni, debba ritenersi operativo il principio della prevenzione nel caso in cui il regolamento edilizio determini solo una distanza fra le costruzioni maggiore di quella prevista dal codice, in assenza di qualunque indicazione circa il distacco delle stesse dal confine e senza prevedere il divieto espresso di costruire in appoggio o in aderenza.

Sul punto, si ricorda che il principio della prevenzione ricavabile dagli artt. 873 ss. c.c., dispone che il proprietario che per primo edifica il fabbricato determina le distanze che il prevenuto deve rispettare nell’erigere la propria costruzione. Con riguardo alle diverse ipotesi di applicazione di tale principio e al contrasto giurisprudenziale in tema, si rimanda alle considerazioni già svolte per l’ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite.

La Suprema Corte, con la sentenza in commento, ha risolto il contrasto nel senso dell’operatività del criterio della prevenzione. In dettaglio, la Corte di legittimità ha ritenuto non condivisibile l’orientamento secondo il quale dalla “assolutezza” della distanza tra le costruzioni discenda la “inderogabilità” della stessa, posto che le previsioni di distanze inderogabili che non ammettono la facoltà di costruire sul confine o in aderenza sono espressamente normate. Ne consegue che laddove la normativa regolamentare locale prescriva soltanto un distacco assoluto tra le costruzioni, non può essere esclusa la facoltà di edificare sul confine o a distanza dallo stesso inferiore alla metà di quella normata. Con l’ulteriore effetto che, qualora non siano realizzate costruzioni in appoggio o in aderenza, deve essere rispettata la distanza prescritta.

Secondo le Sezioni Unite non costituisce inoltre ostacolo all’operatività del criterio della prevenzione, l’esigenza di assicurare un’equa ripartizione dell’onere tra gli interessati. A tale riguardo, la Suprema Corte ha ritenuto che tale necessità è garantita dal meccanismo della prevenzione stesso, il quale attribuisce al prevenuto l’esercizio di facoltà che, non essendo opponibili dal preveniente, fanno da contrappeso a colui che ha costruito per primo.

La Suprema Corte ha inoltre rilevato che le norme regolamentari locali che disciplinano esclusivamente la distanza assoluta tra fabbricati non possono derogare al criterio generale della prevenzione: in virtù del criterio di specialità e del rinvio previsto nell’art. 873 c.c., tali regolamenti hanno infatti “portata integrativa delle prescrizioni del codice civile in tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi; sicché ad essi, salva espressa previsione contraria, deve ritenersi applicabile l’intera disciplina codicistica dettata in materia, compreso il meccanismo della prevenzione”.

Peraltro, la presunta natura pubblicistica della regolamentazione locale non renderebbe incompatibile l’operatività del principio della prevenzione, posto che la stessa disciplina codicistica in tema di distanze è costituita da una componente pubblicistica (“l’interesse pubblico ad un ordinato assetto urbanistico”) e privatistica (“la disciplina dei rapporti intersoggettivi di vicinato”), tra loro armonizzate (Cass. S. U. 11489/2002). La Corte ha comunque escluso la natura esclusivamente pubblicistica delle disposizioni regolamentari locali in tema di distanza tra gli edifici, attesa la natura privatistica della loro sanzione, ovvero la riduzione in pristino su iniziativa del prevenuto.

Tali conclusioni sarebbero inoltre conformi alla ratio del criterio della prevenzione di evitare un pregiudizio agli edifici derivante dalla creazione di intercapedini troppo strette: tale finalità non appare infatti frustrata giacché l’ipotesi in questione riguarda, come noto, gli edifici costruiti in appoggio o in aderenza, con relativa assenza di intercapedini.

E’ stato così affermato il seguente principio di diritto:

“un regolamento locale che si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, non incide sul principio della prevenzione, come disciplinato dal codice civile, e non preclude, quindi, al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, né al prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli artt. 874, 875 e 877 cod. civ.”

Leggi la sentenza integrale: Corte di Cassazione, SS. UU. civili, sentenza n. 10318 del 19 maggio 2016