Con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione, hanno chiarito, in tema di condominio negli edifici, che qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio.
Sulla questione, si sono affermati tre differenti orientamenti giurisprudenziali di legittimità. Secondo un primo orientamento delle Sezioni Unite, per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare o dal terrazzo a livello, sarebbero tenuti a risarcire i danni cagionati all’appartamento sottostante, deteriorato per difetto di manutenzione, i condomini inadempienti alla funzione di conservazione del bene, secondo il criterio di riparto delle spese per le riparazioni e le ricostruzioni del lastrico solare, previsto dall’art. 1226 c.c. La responsabilità per i suddetti danni discenderebbe infatti dall’inosservanza delle obbligazioni di manutenzione delle cose comuni, qualificata come obbligazione propter rem. Nello specifico, tale responsabilità per danni discende, quanto al titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo sul lastrico o sulla terrazza a livello, dall’art. 1126 c.c., mentre quanto ai restanti condomini, dall’art. 1123, co. 1 c.c. A tal riguardo, va detto che, per effetto di tale ragionamento, anche l’obbligazione di manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello, del condomino che ne è titolare dell’uso esclusivo, rientra nell’alveo delle obbligazione propter rem propria dei condomini, consistente nella manutenzione del bene (Cass. 2672/1997).
Difformemente, un secondo orientamento giurisprudenziale, ha sostenuto che dei danni cagionati alla proprietà esclusiva di uno dei condomini, risponde a norma dell’art. 2051 c.c. il condominio, in qualità di custode delle cose comuni (Cass. 6376/2006; Cass. 642/2003; Cass. 15131/2001; Cass. 7727/2000).
Infine, un terzo orientamento giurisprudenziale di legittimità, ha statuito che la responsabilità per i danni cagionati dal lastrico solare ricade, in via esclusiva, sul titolare dell’uso esclusivo dello stesso, senza configurare alcuna responsabilità concorrente del condominio (Cass. 9084/2010; Cass. 15300/2013).
Le Sezioni Unite, con la sentenza in commento, hanno risolto il suddetto contrasto nel senso della natura extracontrattuale e concorrente della responsabilità per i danni cagionati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni di acqua prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo a livello, tra i condominio e il condomino che ne ha l’uso esclusivo: il bene, quanto al profilo strutturale, è infatti da considerarsi cosa comune, stante la sua funzione di copertura totale o parziale dell’edificio e, quanto alla superficie, costituisce bene di uso esclusivo di chi ne ha diritto.
In particolare, secondo la Suprema Corte, il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare o del terrazzo a livello, atteso il suo rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, risponde direttamente degli eventuali danni a norma dell’art. 2051 c.c. nei confronti del condomino danneggiato, il quale deve considerarsi soggetto terzo rispetto al danno da inadempimento all’obbligo di conservazione della cosa comune (Cass. 1674 del 2015).
Quanto alla responsabilità per danni del condominio, stante la funzione assolta dal lastrico o terrazzo a livello condominiale, quale copertura dell’intero edificio o di una sua parte, risponde dei danni l’amministratore, laddove ometta di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, a norma dell’art. 1130, co. 1, n. 4 c.c., e l’assemblea dei condomini, nell’ipotesi in cui non assuma le necessarie determinazioni per le opere di manutenzione straordinaria, a norma dell’art. 1135, co. 1 n. 4 c.c.
Le Sezioni Unite hanno inoltre specificato che la responsabilità concorrente è esclusa allorquando venga fornita la prova dell’esclusiva imputabilità dei danni alla condotta del titolare che ha l’uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello. In mancanza di tale prova, la Corte di legittimità ha precisato che, ai fini della ripartizione dei danni tra i responsabili, si applica la regola legale a norma dell’art. 1226 c.c.
Infine, richiamando un precedente di legittimità, è stato altresì rilevato che, il condomino danneggiato, in qualità di terzo rispetto ai soggetti responsabili nei suoi confronti, può agire, nei limiti della quota imputabile al condominio, nei confronti del singolo condomino, a norma dell’art. 2055 c.c., evitando di dover agire nei confronti di tutti i debitori pro quota.
Sulla scorta di quanto affermato, è stato pertanto affermato il seguente principio di diritto:
“In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione di controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4 c.c.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4 c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1226 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terrazzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.
