La Corte di Cassazione, con un’ordinanza recente, ha fornito un ulteriore chiarimento in merito a due concetti cardine del diritto immobiliare: l’usucapione e il risarcimento del danno derivante da occupazione illegittima di un immobile.
Corte di Cassazione- Sez. II- ord. n. 25505 del 24-09-2024
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Il quadro normativo dell’usucapione: possesso e animus possidendi
La questione principale trattata dalla Corte riguardava l’acquisizione del diritto di proprietà di un immobile mediante usucapione, ai sensi degli articoli 1158 e ss. c.c. Come noto, l’usucapione si configura quando un soggetto possiede in modo continuativo e indisturbato un bene per un determinato periodo di tempo, in questo caso venti anni, e tale possesso deve essere accompagnato dall’animus possidendi, ovvero l’intenzione di comportarsi da proprietario.
Nel caso di specie, il ricorrente sosteneva di aver posseduto un immobile situato in una zona centrale di Roma sin dal 1975, ritenendo pertanto di aver maturato il diritto di proprietà per usucapione. Tuttavia, la Corte d’Appello prima, e la Cassazione poi, hanno rigettato questa pretesa, rilevando una serie di criticità nella prova del possesso.
Il punto centrale della questione è la distinzione tra possesso e detenzione qualificata. In questo caso, la Corte ha evidenziato che l’occupante non aveva dimostrato di aver posseduto l’immobile con tale atteggiamento dominicale, poiché era emerso che l’unità immobiliare in questione derivava da una fusione e successivo frazionamento di altre unità, rendendo complesso identificare con precisione il possesso di una porzione stabile e determinata.
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Flaviano Peluso
Avvocato del Foro di Roma specializzato nell’assistenza alle imprese e nel diritto delle nuove tecnologie. Professore a contratto presso l’Università La Sapienza e l’Università della Tuscia. È autore di numerosi volumi e pubblicazioni scientifiche.
Gabriele Pacifici Nucci
Avvocato cassazionista, svolge la propria attività al fianco di imprese. Già legal counselor presso studi legali all’estero, è docente a contratto presso l’Università La Sapienza e l’Università di Teramo e autore di numerosi volumi e scritti scientifici.
Prova del possesso e confini della detenzione
Uno aspetto più delicato affrontato dalla Corte è la prova dell’inizio e della continuità del possesso. In giurisprudenza, si afferma che chi rivendica l’acquisizione della proprietà per usucapione deve fornire prove precise circa l’inizio, la durata e la qualità del possesso. Nel caso in esame, le ricevute di pagamento delle utenze prodotte dal ricorrente non erano sufficienti a dimostrare il possesso utile ai fini dell’usucapione.
Tali documenti, infatti, non contenevano riferimenti chiari e specifici all’unità immobiliare in questione, e il ricorrente non era stato in grado di provare che l’appartamento oggetto della controversia fosse lo stesso che egli aveva inizialmente ricevuto in locazione nel 1970. La Corte di Cassazione ha, inoltre, sottolineato come la figura del consulente tecnico d’ufficio, nominato in un giudizio parallelo, abbia rilevato l’assenza di elementi certi per identificare l’immobile oggetto del possesso. In particolare, è stato dimostrato che il ricorrente aveva consentito al consulente di accedere all’immobile durante una causa tra il precedente proprietario e un terzo, comportamento che la Corte ha interpretato come indicativo della assenza di animus possidendi. Questo passaggio mette in luce un principio fondamentale: l’animus possidendi non può essere presunto, ma deve essere chiaramente desumibile da comportamenti attivi del possessore volti a manifestare la sua volontà di appropriarsi del bene come proprietario.
Il danno da occupazione illegittima: presunzione semplice e valorizzazione economica del bene
Parallelamente alla questione dell’usucapione, la Corte ha affrontato il tema del danno da occupazione illegittima. In giurisprudenza, è ben noto il concetto di danno in re ipsa, secondo cui l’occupazione abusiva di un immobile genera di per sé un danno al proprietario, che viene privato della possibilità di sfruttare economicamente il proprio bene. Tuttavia, la Cassazione ha ribadito che il danno in questi casi non è automatico, ma si configura come una presunzione semplice. Dunque il giudice può, in assenza di prove contrarie, presumere che l’occupazione abusiva abbia causato un danno, soprattutto quando l’immobile si trova in una zona di alto pregio, come nel caso di specie.
Conclusioni
In definitiva, la decisione evidenzia l’importanza di una prova puntuale e circostanziata per chi intenda far valere diritti reali fondati sull’usucapione e sottolinea come, in assenza di valide controprove, i giudici possano basarsi su presunzioni legate al valore di mercato degli immobili per determinare il risarcimento del danno da occupazione illegittima.
