Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito il diritto di una famiglia a mantenere le proprie vedute su un terreno confinante. La vicenda ruota attorno alla corretta applicazione delle norme sulle distanze tra edifici e alla tutela del diritto di veduta.
Corte di Cassazione-sez. II civ.-ord.n. 25229 del 19-09-2024
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La vicenda
Nel 2006, una famiglia aveva avviato una causa contro il proprio vicino, accusandolo di aver costruito un edificio troppo vicino alla loro casa, violando le norme sulle distanze minime. La famiglia, il cui edificio aveva finestre che si affacciavano sulla proprietà del vicino, chiese al giudice di ordinare l’arretramento della costruzione per rispettare la distanza legale. Inoltre, richiesero un risarcimento per i danni causati dall’invasione del loro spazio.
Il vicino sostenne che anche la famiglia avesse violato le normative edilizie, costruendo il proprio edificio a meno di 5 metri dal confine. Chiese quindi che anche loro fossero obbligati ad arretrare la costruzione e contestò la legittimità delle finestre che affacciavano sul suo terreno.
La sentenza di primo e secondo grado: una soluzione intermedia
Nel 2017, il Tribunale di Bari si pronunciò parzialmente a favore della famiglia che aveva avviato la causa. Il giudice ordinò al vicino di arretrare il proprio fabbricato fino a una distanza di 5 metri dal confine, ma respinse la richiesta di rispettare i 10 metri previsti dalla normativa nazionale. Allo stesso tempo, riconobbe un risarcimento di 10.000 euro alla famiglia per il danno subito.
Nel 2020, la Corte d’Appello di Bari riconobbe pienamente le ragioni della famiglia, ordinando al vicino di arretrare la sua costruzione fino a 10 metri, come richiesto inizialmente. La decisione della Corte d’Appello si basò su un principio fondamentale legato all’usucapione. Dopo aver dimostrato che la famiglia risiedeva nella propria abitazione da oltre vent’anni e che le finestre che affacciavano sul fondo confinante erano lì da altrettanto tempo, la Corte stabilì che il diritto di veduta si fosse consolidato, impedendo al vicino di costruire troppo vicino o di ostacolare la vista.
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Riccardo Mazzon
Avvocato Cassazionista del Foro di Venezia. Ha svolto funzioni di Vice Procuratore onorario presso la Procura di Venezia negli anni dal 1994 al 1996. È stato docente in lezioni accademiche presso l’Università di Trieste, in corsi approfonditi di temi e scritture giuridiche indirizzati alla preparazione per i concorsi pubblici. Autore di numerose pubblicazioni giuridiche.
La decisione della Cassazione
Con l’ordinanza del 19 settembre 2024, la Corte di Cassazione ha sottolineato che l’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 è una norma inderogabile che garantisce una distanza di 10 metri tra le pareti finestrate di edifici confinanti, indipendentemente dal fatto che le regole locali possano prevedere distanze diverse. Inoltre, la Corte ha ribadito che il diritto di veduta può consolidarsi per usucapione dopo vent’anni di uso continuo.
Il principio dell’usucapione e la distanza legale
La decisione della Cassazione mette in risalto alcuni aspetti fondamentali del diritto edilizio. In primo luogo, la distanza minima di 10 metri tra edifici con pareti finestrate è una misura di tutela della privacy e della vivibilità degli spazi abitativi, e non può essere derogata da regolamenti locali meno restrittivi. La normativa, infatti, prevale anche in caso di contrasto con le disposizioni edilizie comunali.
In secondo luogo, il principio dell’usucapione si conferma un fattore chiave in questa tipologia di controversie. Se un edificio con finestre rivolte verso una proprietà confinante è rimasto in tale condizione per oltre vent’anni, il diritto di veduta non può più essere messo in discussione, e il vicino non può obbligare a chiudere le finestre o a modificare la costruzione.
Conclusione
L’intervento della Cassazione ha messo in evidenza l’importanza del rispetto delle norme urbanistiche e del principio di usucapione. Il rispetto delle distanze tra edifici non rappresenta solo una questione formale, ma è essenziale per garantire la tutela della privacy e la sicurezza tra vicini. Inoltre, il diritto di veduta, una volta consolidato nel tempo, non può essere messo in discussione, confermando come l’usucapione sia uno strumento risolutivo di questa tipologia di controversie.
